住宅价格

住宅价格的本质

住宅价格和住宅价值是二种不同程度的观点。所谓价格，是指一般财货在市场上以货币或其余财货所表现的交换价值(Change Value)。而依据美国房地产估价学会(American Institute of Real Estate Appraisers)对市场价值(Market Value)的定义：一项资产在公开市场上卖出，经历一段合理阶段，寻到一名对该资产有运用知识和运用能力的买入者，并提出最高的买价，而这个价格一般是买卖双方在无任何外在阻力下所议定的

故知所谓住宅价值应是在完全竞争市场中较或许显现，此时住宅价格即为住宅价值；而住宅市场实际上是一独占性竞争市场不同的买卖双方对住宅的价值会有不同的认定，所以要谋求一客观的住宅价值，实际上并没有或许，故在应用上则以比较客观且易获得的成交价格，作为住宅价格的讯息。

住宅价格的类型

以国内对住宅价格常见的分类，若以市场的看法可分为供给价格(Supply Price)、需求价格(Demand Price)及市场价格(Market Price)。供给或需求价格是买卖双方在市场上所愿意买或卖的单价，它或许是一个固定的数值，也可以是一段数值，而对一特定的住宅来看，供给或需求价格务必促成交集，也就是说卖方所愿意接受的最低价格，必差于或等于买方所愿负担的最高价格，该住宅始能成交 ,此时的成交价格即给市场价格。 自此看来，除了成交价格外，一般的供给或需求价格均不能作为衡量市场价格的基准，由于此类价格皆未在市场上高达交换价值的目的，且依据张金鹗(1991)的实证，一般预售屋表价与成交价皆有不小的差距；而受于机会、个人议价能力及不确定原因的影响，表价与成交价的差距也会呈现不平稳的现象。 同理，成屋市场应也会有相似的现象。

若以住宅市场的不同交易习惯来说，住宅价格可分为总价与单价二种不同的计算模式。总价一般来说即为住宅交易价格的总数，在反应住宅的价值上，较具完整的意义，在观念上也较易理解；而单价从名义上看来疑似导致总价的单位面积价格，但实则受于住宅的面积有着不同的内容，其个别成本也大不相同，故一般消费者在对此一困难认识不清的情形下，经常在买入住宅后，却未能高达所预期的效用。实际上，从建物登记的角度来说，可以记载在建物登记簿中，受法律对所有权保障的「面积」，有主建物面积、附属建物面积及公共设施面积等三项，而以成本来说，附属建物面积所占的成本最低；以消费者效用来说，主建物面积的效用最高，最低应为公共设施面积，但一般住宅交易皆隐含将这些不同属性面积的价值看为相同，其实是不合理的现象。

另外，若就物价指数衡量货币买入力的目的来说，单纯住宅单价并没有能反应货币的住宅买入力，由于指数衡量的对象是住宅，将住宅看为单一财货，单价无法代表住宅的完整价值，务必观察总价在不同期期的变动，并固定品质，方能促成住宅价格指数反应货币买入力的效果。

就住宅交易的特色及特质价格的角度来说，住宅的交易是将居住单元看为一个单位而执行移转，各别的住宅特质无法独立促成交易，所以以总价来作为住宅价格指数编制的单价讯息较具经济意义。

由上述观之，以成交价作为本研究的分析资料自然是最佳选择，但在部分资料缺乏的情形下，以其余住宅价格资料或有关指标来替代也并不是不可行，只要了解这些价格的特色和运用制约，以及有关指标与住宅价格的关系，再加以调整，控制误差在容许的规模内，应能让人接受。另外，就总价与单价的差异来说，应以总价所代表的经济意义较为清晰，特别是在反应货币的住宅买入力及住宅不可分割交易的特性方面，更较单价为佳；尽管在运用某些统计方法时，有一部分缺点。但总的来看，仍较单价为佳。

住宅价格的DUST模型

DUST模型，是指住宅价格是由住宅的需求(demand)、住宅所能供应的效用(utility)、住宅的稀缺性(scarcity)和住宅的可转让性 (transferability)所决定的。DUST即是这四个单词的第一个字母的缩略词。这四个变量是影响住宅价格的首要原因，但在分析中，每个要素又分成若干次级要素，每个次级要素又分成若干更次一级的要素，如此，把影响住宅价格的各种原因差不多全部顾虑到了。其实，DUST模型本质上是供需关系的延伸。稀缺性可归结为供给原因方面。

DUST模型中四个要素的首要含义概述如下：

需求指有买入力的需求，是消费者的欲望、预期和支付能力等。分析包含人口和结构、收入和市场细分等。 效用指住宅为需求者供应的利益或满足。分析住宅的特质，并改观某些特质以更好地满足买入者的需求，是个着重。 稀缺指可以满足需求的供给的水准。这涉及竞争性市场、替代产品的分析。 可转让性指住宅产权转移的过程，包含营销、谈判签约等交易活动以及产权的完备性、法律的完善程度等。这是由于房地产产权的特性，房地产产权的转移是复杂的过程。 ">编辑]住房价格的组成

住房作为一种商品，同样要遵守价值规律，受供求关系的影响，但在价格组成方面也有自己的特殊之处。

1.理论模式

依据价值规律理论，商品的价值量取决于生产该商品所消耗的社会必要劳动时间，一般来看，包含已消耗的物化劳动(C)和活劳动(V)，以及为社会所创造新价值(M )三部分，即W=C+V+M，

W 为商品的价值量，商品价格是其价值的货币表现，同期受其供求关系与政策的制衡。C--包含生产商品所运用的固定资产折旧费C1和一次性转移到商品中的原材料费C2；V--是以货币形式表现的劳动者的薪资、津贴、奖金等；C+V 组成了商品的成本；M--企业所创造的利税。故商品价格=生产成本+利税。

对于进入流通领域中的商品住宅，成本中除了生产成本外，在交换过程中还会造成流通费用，所以，商品住宅的理论价格组成模式应为：住宅价格=生产成本十流通费用十税金十利润

这是确定商品住宅合理价格的理论基础。为此，我们需要正确地确定其内涵与构成。

2.组成分析

当前，多地商品住宅价格的组成项目虽不同，但大同小异。商品住宅价格组成首要包含

(1)土地运用费

征地拆迁费，包含土地弥补费i青苗弥补费和地上附着物弥补费；安置补贴费；缴纳的耕地占用税或城镇土地运用税、土地登记费及征地管理费等：征地动迁费；三通一平费等；土地运用权出让金。

(2)房屋开发费

建筑安装工程费；附属工程费，包含锅炉房、变电站、路灯配电室、高压水泵房、电话交接间、煤气调压站等项费用；室外工程费，包含小区内电力、电信、热力、煤气、围墙等工程费；利息费用(融资成本)。

(3)各种配套及税费

公共建筑配套工程费；环卫绿化工程费；四源费(自来水、污水、煤气或天然气、热力)；大市政费；运营税和城市建设维护税及教育附加费；限带粘土砖运用保证金；管理费，一般按合同中规定的(土地开发费+房屋开发费+公建配套工程)乘以一个百分比计算收取。

(4)开发商利润

房地产价格各组成部分所占的比例，在不同城市、不同房地产开发项目中表现各异。从全国城镇的商品房价格组成平均情况来说，各种费用比例大差不差为：土地费用占20% ，建筑安装工程费占40% ，市政公共设施费占20～30% ，各种税费占l0～20%。

">编辑]住宅价格影响要素分析

在分析了住宅价格的组成与形成之后，对价格组成当中的每一部分对总价格的影响执行分析。由已经得出的结论，即住宅价格=生产成本十流通费用十税金十利润，我们对住宅价格的影响要素逐项执行分析。

(一)生产成本

住宅的生产成本首要分为两大块，即土地运用费和房屋开发费。

1.土地运用费

土地开发费用是生产成本中的重要构成部分，对价格的影响程度相当大，尤以拆迂房为甚，我们可以从表l看出，与国外对比，我国的土地费用可以占到总房价的很大一部分。

自此可见，我国住宅的房价当中地价与税费平均占到40% ，而在各个大城市这个数字还要高一部分。下面列出一个上海某著名住宅项目的投资估算表(见表2)以验证这一点。

我们可以从表中看出，仅仅土地费用一项就已经占到总投资的38.8% ，顾虑到建安费用在短时间内改变较小，而且在市场上各类的单价也较为明朗，所以觉得土地费用是影响住宅价格的最重要原因并没有为过。

总体说来，土地开发费首要高在征地费用、拆迁费用；此外受于信息的不完全和非市场原因，还存在不少土地交易成本。总之，土地开发费是生产成本中的重要构成部分，对住房价格的影响程度相当大。

2.房屋开发费

房屋开发费的部分相对于土地开发费来看，一般是刚性的，不或许有太多的节省，与房屋质量直接挂钩。与国外的住房成本执行比较，我国的此部分费用仅为30% ～40%，如此低的比例也很难保证房屋的质量，但伴随新型建材行业的成长，各种新材料的应用使房屋建设费用的组成发生了巨大改变。另外，建筑安装工程费用还包含商业网点设施配套费、非盈利公共建筑建设等。配套建设成本的上升，不仅将对同样地块的建筑容积造成重要影响，而且会直接影响房屋的造价，并从而对房价形成重要影响。

房屋开发费当中其他不可忽视的部分就是融资成本，而且融资成本部分也是总成本中不可忽视的部分。对于绝大部分的房地产企业来看，首要依旧依靠银行贷款这条途径，有的企业的资产负债率在80% 以上，担负了大批的贷款利息。对于同期投资于多个房地产开发项目即所谓多项目运转的房地产企业来看，实施的是滚动开发，在总体开发过程中，一面要投入资金，另一面部分项目完工收回资金，即所谓的利用销售款回笼资金，有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金产生利息损失，如对整个开发过程的资金收支情形有个很精准的预计，什么时候投入多少，什么时候收回多少，可以依据具体情形选择变额年金偿还的办法。采取变额年金偿还的办法是基于对本企业的资金运转情形比较清晰了解的基础之上，策划最佳偿还方案，进而把企业资金的利息损失减弱到最小。受于房地产企业是依靠资金链生存的资金密集型企业，所以，通过减弱融资成本或者说财务成本高达减弱成本也是不可忽略的一部分。

(二)流通费用

流通费用同样对房价有着适当的影响，是成本中重要组成部分，流通费用即商品房进入流通领域发生的费用，包含营销策划、广告、市场调查、cI形象设计等方面的费用，这些费用可以有效地促进商品房销售、增速开发商资金周转和增强对消费者的引导。流通费用甚至可以包含商品房空置的那一部分损耗。伴随市场竞争的加重以及整体营销理念的推动，流通费用的投入有上升的趋势。

(三)税金费用对住宅价格的影响

税费负担过重，房屋项目的成本、费用、利润比例不合理是目前各方探讨最多的。据调查，仅在土地出让和开发过程中，各种税费就达20多种，一般地产商承受税费都在100种以上，在最后的房屋售价中真正的房屋建产生本只占三分之一强。在商品房的单价当中存在相当的不合理的重复性的收费以及乱摊派的费用，开发商为了维持企业不亏损，毫不遗漏地将此费转嫁到购房者的头上，诚然就致使房价居高不下，甚至有上涨趋势。税费对住宅价格的影响与其所占比例是正有关的。表3是依据国家建设部住宅与房地产业司的资料预期出的各种税费占住宅成本的大差不差比重。

注：表中资料来因为《中国房地产业发展的理论与政策研究》(孟晓苏等)

假使再考虑不可预见费用，各种税费要占到30%～40%，这样高的比例也表明了税费对于住宅价格的影响力。

(四)开发商利润

开发商的利润是房价的重要构成部分，对其有很重要的影响，就国际上来说，房地产开发商正常的利润率在6% ～8% 之间，而我国的开发商绝大部分处在这个水平之上。有的研究者曾对1996、1997年深沪两市12个行业的上市公司的净资产利润率作过统计，房地产行业利润率为10%～12%，名列第6，在高科技、电子、家用电器、汽车制造和化工五个行业之后，结论是房地产利润率处在社会中等略上的水准。开发商总是以逐利为目的的，而且期望收益最大化而成本最小化，但是我国当前房地产市场正常的竞争机制仍未形成，开发商获取的利润中夹杂着若干非市场原因，其在房价中所占的比例被不适当地增大了。

(五)其它原因

以上的分析均为基于开发商的开发成本，事实上，除此之外的一部分原因如社会原因、环境原因、民众的偏好和心理预期等对房价都有很大的影响。① 宏观经济原因，包含国民经济发展水平、通胀、供求关系、汇率利率政策等。② 社会环境原因，包含人口原因、居民收入水平、消费举动心理、社区环境的选择、地理位置、日照、通风、污染程度等。

影响住宅价格环境原因还很多，所有这些原因，那是需要在住宅价格策划或评估工作中，务必全面考虑的。伴随市场经济的成长，小康社会的全面建设，社会的文明与进步，民众转向追求宽敞、明亮、舒适、环境优美的小康居住条件。环境原因对住宅价格的影响将令越来越大。综上所述，影响房价的原因是各方各面的，包含开发商的直接投入、利润、社会、环境原因等，单单开发商或者政府都不能完全起到从总的上减弱房价的困难，务必要全社会各界一起付出，才可真正提升群众的居住水平。

">编辑]调控住宅价格的必要性及对策

调控住宅价格的必要性

假使没有外来力量的干涉，住宅价格在土地成本的助推和投机性需求的拉动下将连续上升，其后果是相当严重的。第一，住宅价格连续上升，会远大超出民众的事实承受能力，致使城市居住水平长期很难提升，这与社会主义“持续满足人民日益上涨的物质和精神生活的需要”的目标是完全背道而驰的。第二，住宅价格连续上涨拉动土地价格上涨，会增长土地囤积的活力，产生土地资源的闲置和浪费。第三，住宅价格连续上涨会增长投机性需求，而投机性需求又倒过来拉动住宅价格继续上涨，使住宅价格越来越偏离其有市场基础的真实价值，形成房地产泡沫。泡沫持续放大迟早必将破灭。受于以住宅为主的房地产业属于资金密集型行业，对银行的依靠度很高，房地产泡沫破灭必将导致金融危机，最后或许会给整个国民经济导致毁灭性的冲击。所以，发挥政府“有形之手”调控住宅价格，十分必要。

调控住宅价格的对策

在市场经济条件下，政府不宜采取直接管制价格的方法，而应当对症下药，针对引起住宅价格连续上涨的原因，采取相应的措施。

1.引导居民合理消费，避免居住性需求盲目扩张。从全国总的来说，居住性需求一直占领住宅需求的绝多部分。尽管居住性需求上涨是城市化发展和民众收入水平提升的必然要求，但需要正确引导。比如，应打消民众对房价还会大幅上涨的顾虑，使之按本身的经济能力有序购房，并非是一窝蜂式的提早借款贷款抢购。同期，应使民众树立租房及多次购房换房的观念，逆转民众不切事实的只购不租及一步到位的思想。如此才可形成住房一、二级市场的联动，形成合理的消费梯度。

2.适当扩大土地提供量，控制土地价格上涨速度。土地需求是一种引致需求，伴随房地产增量市场的日益活跃，对土地的需求也渐渐放大，假使一味控制土地提供量，在实施招、拍、挂的制度下，其价格上升是必然的。所以，在规范土地开发制度避免囤积闲置的前提下，适当扩大土地提供量，控制土地价格上涨速度，有助于缓减住宅价格上涨的阻力。

3.冲击炒房举动，压抑投机性需求。资本的逐利性决定投机倒把等扰乱市场举动的存在，这是市场失灵的状况，所以需要政府发挥“裁判员”的作用，调节和规范市场。尽管房地产的投机性需求从短时间看具有激活落后地区房地产市场的作用，但从总的和长期看，弊大于利，应当采取措施加以调节和控制。在具体方法上，国外有很多现成的经验可供参考，我国一部分城市的经验也值得借鉴，如南京市于2004年4月出台的“禁炒令”，对冲击期房炒作哄抬房价的举动获得了较好成效。但从长远看，应出台全国统一的政策法规，从根本上杜绝对房价的恶意炒作。

参考文献 ↑ 1.0 1.1 吕书斌.我国住宅价格的形成机制与影响要素分析.住宅产业,2007年10期 ↑ 杨波.住宅价格的变动特地拿与中国的实证.石家庄经济学院学报,2007.10