资本化率的简述
资本化率（Capitalization Rates）
资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。前者是把货币存人银行造成利息的能力即利息率，后者则是把资本投入到不动产所导致的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，由于它们反应的是不同投资领域的获利能力。否则，投资不就变得太单一、太简单了吗？大家都把钱存入银行生息既省心又安全。从理论上讲，尽管市场竞争者把各行各业的年平均利润率趋于统一，但事实并不是这么简单，新技术的应用、不同的投资管理、不同的投资领域和投资环境全将造成新的超标利润，所以，不应把资本化率与其它利率(收益率)混同，尽管它们在量上有时或许相等或相近。
资本化率是对收益性不动产执行评估的一个重要参数。收益法根据的理论公式为：收益价格=纯收益／资本化率(这里年纯收益相等，且为无限年限)。从公式中，我们看出估价结果精准性，取决于估价师对纯收益和资本化率的确定，资本化率的微小改变对最结束果将造成很大为影响。
所以，选择一个合适的资本化率对估价师来看十分重要。
资本化率的影响要素
资本化率的影响要素首要有：
1. 自有资本所占比率；
2．外来资本(如借贷)利息；
3．因老化(折旧、功能下滑等)造成的贬值和收益减弱(相对值)；
4．因通胀导致的不动产升值和收益的增长(绝对量)；
5．还贷后自有资金的增长。
此外，风险的弥补、免税政策及不动产类形、位置、年代、租约、结构等也影响资本化率，它们的影响大小(相对值)。不难发现，银行利率(借贷及自有资金利率)是影响资本化率的首要原因，但它还受其它原因的影响，所以资本化率的影响要素是很复杂且很难确定的，不能简单地用银行利率代替，这就愈加要求估价师充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与不动产市场价格最靠近的资本化率。
资本化率的确定原则
资本化率包含两部分，分别是安全利率及包含了风险与通货膨胀的风险利率。受于资本化率具有很高的敏感度，而且其值会对结论造成乘数效应，所以对该指标的确定应该十分慎重。它首先务必符合四个原则。
一是资本化率一定要大于安全利率。在市场经济条件下，投资人面前会有多种投资机会，比如买入国库卷或把钱存入银行、买入企业债券、投资办企业或买入股票，其中买入国库券或把钱存入银行是最安全的，到期不仅能得到平稳的利息，还可以全额收回本金。之所以有人选择投资办企业或买入股票，是由于依据风险收益的正比例关系，将令有好于安全利率的收益率，高出的这部分便是风险利率。
二是资本化率应参考同行业平均资产收益水平而定。这一原则是出于任何买主或投资人，之所以肯投资这一特定的企业，其目的是得到高出同行业平均资产总额收益率的收益水平。由于该指标在与行业中是多数企业都能高达的，投资人的趋得性必然会让他们将手中的资金投入自己觉得能获最大利润的企业。若该企业不能获取超标利润，他们将转移投资方向。
三是资本化率应参考该企业事实资产收益率水平，结合企业整体资产优劣情况而定。
四是资本化率应依据事实收益率，并充分考虑买卖双方期望的收益率水平，利用买卖双方利益上的对立及各自相冲突的心理状态，遵循双方均能接受的原则加以确定。
资本化率的确定方法
资本化率的确定国内外学者有很多看法，下方介绍其中几种方法：
1、市场抽取法
这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它事实每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“假使我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即便有很多的交易案例，假使数据要解决得漂亮，依旧要用几种方法，尤其是对大的项目。对一个大型项目来看，在有条件的时机，一份数据应当是一本书，它有很充实、强势的理论与现实困难的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来看，从它的本源来看，租金是决定收益价格的，这是根本性的困难。租售比在适当的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的单价约为10-12年的租金，当下是15- 18年。自此造成价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。假使资本化率变了，它是成比例的。房地产的单价是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应当越低。理论上讲，它应当均为一个正常的比例关系，是统一的系统。诚然这个租金自身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去分析、甄别。我们在做评估数据的时机，每一个报告都有评定调整的过程，并没有是所有的报告都能采取。在我们的大脑里要筛选一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一部分成交价格和市场价格不统一，为了偷税、逃税而瞒价。有种交易是相关系的，同一个楼盘、同一标的，有的卖3000美金，有的卖1800美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不统一，或许接纳的报告有困难，没有经历甄别、分析。
2、投资管理法
特殊情形、特殊要求下我才会让用。由于有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的困难，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，依旧50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情形下不太会采取。
3、租售比确定法
即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租黄金价格格，用成本法。简单的道理，土地的单价*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金依旧个别租金。用反算的方法确定租售比困难可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的困难。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大规模内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。
房地产资本化率的特点
房地产资本化率具有下方特点：
1．不同用途的房地产，其资本化率不同， 同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次减弱。
2．房地产的投资风险好于国债，所以，即使是低风险的工业用房，资本化率也应好于国债的年利率。
3． 同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高； 收益期越短， 资本化率越低。
4．房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低， 由于房地产收益期终结时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。假使用房地产资本化率与国债利率比较收益时，还应考虑国债本金的年回收额。
资本化率的计算
资本化率=阶段所有专门借款利息开支/所有专门借款本金数与其占用时间的乘积之和
举例：
1996年1月1号为建某固定资产借入两笔专门借款，一笔金额为100万， 7月1号偿还，年利率6%，一笔金额为80万，1997年12月31号偿还，年利率为10%。假定1月1号已开始资本化。
资本化率=(100*6%/2+80*10%)/(100/2+80*2)=5.23%