城镇土地使用税

简介

城镇土地运用税

城镇土地运用税是以开征规模的土地为征税对象，以事实占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地运用权的单位和个人征收的一种举动税。

现行《中华人民共和国城镇土地运用税暂行条例》规定：在城市、县城、建制镇、工矿区规模内运用土地的单位和个人，为城镇土地运用税（下方简称土地运用税）的纳税义务人（下方简称纳税人），应该依照本条例的规定缴纳土地运用税。

城镇土地运用税具有下方特点：

（1）征税对象是国有土地。我国宪法清晰规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用的土地只有运用权而无所有权。国家既可以凭借财产权力对土地运用人获取的收益执行分配，又可以凭借政治权力对土地运用者执行征税。开征城镇土地运用税，实质上是运用国家政治权力，将纳税人获取的的本应属于国家的土地收益集中到国家手中。

（2）征税规模广。现行城镇土地运用税对在我国国内运用土地的单位和个人征收，征税规模较广。

（3）实施差别程度税额。为了有助于体现国家政策，城镇土地运用税实施差别程度税额。对不同城镇适用不同税额，对同一城镇的不同地段，依据市政建设情况和经济繁荣程度也确定不同的负担水平。

开征城镇土地运用税，有助于通过经济手段，增强对土地的管理，变土地的无偿运用为有偿运用，促进合理、节约运用土地，提升土地运用效益；有助于适当调节不同地区，不同地段之间的级差收入，促进企业增强经济核算，理顺国家与土地运用者之间的分配关系。 ^[2]

纳税人

1.拥有土地运用权的单位和个人是纳税人。

2.拥有土地运用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的事实运用人和代管人为纳税人。

3.土地运用权未确定的或权属纠纷未处理的，其事实运用人为纳税人。

4.土地运用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税。

比如：几个单位共有一块土地运用权，一方占60％，另两方各占20％，假使算出的税额为100万，则分别按60、20、20的数额负担土地运用税。

征税规模

征收规模城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地运用税。

税额计算

一、计税根据

以事实占用的土地面积为计税根据。

1、凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；

2、仍未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地运用证书的，以证书证实的土地面积为准。

3、仍未核发出土地运用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地运用证以后再作调整。

注意：税务机关不能核定纳税人事实运用的土地面积。

二、税率

城镇土地运用税适用地区程度差别定额税率。

三、应纳税额的计算

应纳税额＝事实占用的土地面积×适用税额

税收优惠

首要有两大类优惠：

一、国家预算收支单位的自用地免税

二、国有着重扶植项目免税

可以和房产税、车船运用税结合起来学习。

一、国家预算收支单位的自用地免税

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。但假使是对外出租、运营用则依旧要交土地运用税。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。运营用地则不免。

（4）市政街闭道、广场、绿化地带等公共用地。

（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

（6）经准许开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从运用的月份起免缴城镇土地运用税5年到10年。

（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地运用税。对营利性医疗机构自用的土地从2000年起免征城镇土地运用税3年。

（8）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其余用地清晰区分的，免征城镇土地运用税。

（9）免税单位无偿运用纳税单位的土地（如公安、海关等单位运用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地运用税。纳税单位无偿运用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地运用税。纳税单位与免税单位共同运用、共有运用权的土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地运用税。比如一共是15层的大厦，一单位租用5层，一单位租用10层，则并没有是只占有一层的单位交税。

（10）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的土地，免征城镇土地运用税。

二、从11条起算国家的着重扶植项目。

1、对企业的铁路专用线，公路等用地，在厂区以外，与社会公用地段未加隔离的，暂免征收土地运用税。

2、对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会放开的公园用地，暂免征收城镇土地运用税。

3、对水利设施及其管护用地(如水库库区，大坝，堤防，灌渠，泵站等用地)，免征土地运用税；其余用地，如生产，办公，生活用地，应照章征收土地运用税。

4、对林区的有林地，运材道，防火道，防火设施用地，免征土地运用税。林业系统的森林公园，自然保护区，可比照公园免征土地运用税。

5、对高校后勤实体免征城镇土地运用税。

三、下列土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地运用税

1、个人所有的居住房屋及院落用地

2、免税单位职工家属的宿舍用地

3、民政部门举行的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地

4、集体和个人办的各种学校、医院、托儿所、幼儿园用地

5、房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地运用税。

征收管理

纳税义务发生时间

注意从当月起交税的，如填海、开荒山整诒的土地和废弃地的用地自运用之日起开始。纳税人新征用的耕地，自准许征用之日起满一年时开始缴纳土地运用税，其余均为从次月起缴纳，如出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地运用税；购置新建商品房，自房屋交付运用之次月起计征城镇土地运用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地运用税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋运用或交付之次月起计征城镇土地运用税。城镇土地运用税：以土地为征税对象，以事实占用的土地面积为计税根据。城镇土地运用税将“从严从高”征收经济发达地区和城市中心区按高限实施。

“经济发达地区和城市中心区征收城镇土地运用税，原则上应按税额程度的高限确定适用税额标准；经济发达地区如需击穿税额程度上限、更深一步提升适用税额标准，须报经财政部、国家税务总局准许”。

征收标准

财政部、国家税务总局此前下发的“有关贯彻落实国务院有关修改《中华人民共和国城镇土地运用税暂行条例》的决定的通知”如是表明。

业内专家觉得，按高限确定税额、允许发达地区“击穿税额上限，更深一步提升税率”都暗含激励的政策倾向，明

通知清晰表明，要严格实施城镇土地运用税政策，对征管过程中遇到的新困难，要认真研究，妥善处理，巨大困难要及时上报财政部、国家税务总局。通知对今年的城镇土地运用税涨幅也下了清晰“指标”，即税额程度原则上应在2006年事实实施税额程度的基础上提升2倍。

“要使税额程度能够客观地反应本地区经济发展程度和地价水平”，通知强调，多年未调整税额程度的地区，调整强度应大一部分。毗邻地区在策划调整方案时，要注意沟通情形；经济发展水平相近的地区，税额程度不应相差过大。相关专家表示，原来地方政府重视土地出让金给地方财政导致的收入，所以往往采取“就低不就高”的征收方式，本轮财政部和税务总局出台通知也是为了严格土地税收政策。这一面是为了保证对土地调控政策的协调统一，另一面更是为了保护土地资源。

通知还表示，要严格控制减免税，依据国家增强土地管理的相关要求，从严控制各种开发区、各种园区用地和属于国家产业政策制约发展项目用地的减免税。对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。通知还强调，“要策划完善的减免税审批管理办法，并增强对减免税项目的后续管理。”社科院财贸所专家称，城镇土地运用税虽会增长房地产企业的成本，但其事实影响或许会差于土地升值税“清欠”。通知提出对城镇土地运用税征收“从高、从严”，“以及提出税收涨幅，严格控制减免税，甚至允许‘击穿税额上限’，结合近期频繁出台有关土地的税收政策等一连串调控措施，这些措施频频清晰政策信号———通过增长成本控制房地产”。^[1]

暂行条例

中华人民共和国城镇土地运用税暂行条例

国务院令[1988]第17号

第一条为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提升土地运用效益，增强土地管理，策划本条例。

第二条在城市、县城、建制镇、工矿区规模内运用土地的单位和个人，为城镇土地运用税（下方简称土地运用税）的纳税义务人（下方简称纳税人），应该依照本条例的规定缴纳土地运用税。

第三条土地运用税以纳税人事实占用的土地面积为计税根据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府依据事实情形确定。

第四条土地运用税每平方米年税额如下：

一、大城市0.5元到10元；

二、中等城市0.4元到8元；

三、小城市0.3元到6元；

四、县城、建制镇、工矿区0.2元到4元。

第五条省、自治区、直辖市人民政府，应该在前条所列税额程度内，依据市政建设情况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额程度。市、县人民政府应该依据事实情形，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额程度内，策划相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府准许实施。经省、自治区、直辖市人民政府准许，经济落后地区土地运用税的适用税额标准可以适当减弱，但减弱额不得胜过本条例第四条规定最低税额的30％。经济发达地区土地运用税的适用税额标准可以适当提升，但须报经财政部准许。

第六条下列土地免缴土地运用税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的土地；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

四、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

五、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

六、经准许开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从运用的月份起免缴土地运用税5�；10年；

七、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其余用地。

第七条除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地运用税确有问题需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局准许。

第八条土地运用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地运用税：

一、征用的耕地，自准许征用之日起满一年时开始缴纳土地运用税；

二、征用的非耕地，自准许征用次月起缴纳土地运用税。

第十条土地运用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应该向土地所在地的税务机关供应土地运用权属资料。

第十一条土地运用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。

第十二条土地运用税收入纳入财政预算管理。

第十三条本条例由财政部负责解释；实行办法由各省、自治区、直辖市人民政府策划并报财政部备案。

第十四条本条例从1988年11月1号起施行，多地策划的土地运用费办法同期停止实施。 ^[3]