土地挂牌
挂牌出让国有土地运用权（简称土地挂牌），是指通过公布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌发布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，依据挂牌期限截至时的出价结果确定土地运用人的举动。
挂牌是土地公开出让的重要方式
―――访青岛市土地储备中心主任周铮
本月下旬，我市将举办本年度最后一次储备国有土地运用权的公开出让，将有两宗土地以公开拍卖方式迈向市场，仍有两宗土地以挂牌方式公开出让。拍卖在近期几年的房地产市场中已经是司空见惯的事情，而对于挂牌出让，包含很多行业人士以内都还知之甚少。近期几天，有很多电话打到市土地储备中心及本报《楼市》周刊，咨询挂牌事宜。就土地挂牌出让有关困难，本报记者专访了市土地储备中心主任周铮。
记者：土地公开出让一直是土地管理部门和房地产市场的共同追求，土地公开出让方式都有哪些？
周铮：土地公开出让就是要让政府土地一级市场公开、公平、公正。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地运用权规定》（国土资源部令第11号，下方简称《规定》）的解释，土地公开出让方式包含招标、拍卖和挂牌。
招标出让国有土地运用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（下方简称出让人）公布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参与国有土地运用权投标，依据投标结果确定土地运用者的举动。
拍出售让国有土地运用权，是表示让人公布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点执行公开竞价，依据出价结果确定土地运用者的举动。
挂牌出让国有土地运用权，是表示让人公布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌发布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，依据挂牌期限截至时的出价结果确定土地运用者的举动。
市领导在考察市国土资源和房屋管理局时强调表示，增强土地提供计划管理和招、拍、挂的强度。招、拍、挂是提升土地有效运用、防止腐败现象显现的有效办法。要真“招”、真“拍”、真“挂”。区分不同类型，建立有效的规章制度，灵活运用不同方法。确定“招、拍、挂”这几种方法的原则就是要有助于经济发展，有助于城市建设，有助于提升人民生活水平。
记者：哪些土地依照规定务必以“招拍挂”方式出让？
周铮：招标拍卖或挂牌出让土地，是通过市场机制配置土地资源，使土地的经济价值得到充分体现，符合市场经济条件下房地产市场发展的客观需要，为政府更好地集中统一管理土地一级市场，通过土地运营增长政府财源给予了保障。
依照国土资源部及青岛市的相关规定，凡商业、旅行、娱乐和商品住宅等各种运营性用地，务必以招标、拍卖或者挂牌方式出让。上述规定以外用途的土地的供地计划发布后，同一宗地有两个以上意愿用地者的，也应该采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
记者：挂牌出让与招标拍卖是什么关系？有什么特点？
周铮：挂牌出让与招标拍卖等方式既有共同点，又有不同点。其共同点是无论招标、拍卖依旧挂牌，同样均具备公开、公平、公正特点；不同点在于：一是挂牌时间长，且允很多次报价，有助于投资人理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有助于土地有形市场的形成和运转。为此，国土资源部将挂牌出让与招标拍卖方式并列，将挂牌出让作为招标拍卖方式出让国有土地运用权的重要补充，对挂牌出让的适用规模、程序等作了较为详细的规定。顾虑到在挂牌截至时有机会显现大量竞价人竞相竞价的情形，为了达到土地效益的最大化，依据《城市房地产管理法》等法律法规，规定：“在挂牌期限截至时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应该对挂牌宗地执行现场竞价，由出价最高者获得土地运用权。”
记者：挂牌出让的程序是怎样的？
周铮：挂牌出让活动依照下列程序执行：
一、公布挂牌公告：出让人起码在挂牌开始此前20日公布挂牌公告，发布挂牌出让宗地的基本情形和挂牌时间、地点。
二、卖出挂牌文件：在挂牌公告规定时期内卖出挂牌文件，并组织现场踏勘。
三、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时期内，竞买人持竞买申请书、运营执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
四、审查挂牌资格：依据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等执行审查，对符合条件的通知其参与挂牌活动。
五、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情形、最新报价情形等信息挂牌公告，并没有断接受新的报价、更新表明挂牌报价。
六、揭牌：在挂牌公告规定的截至时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交证实书，同期缴纳定金。
七、发布成交结果：挂牌活动终结后10个工作日间，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布，并退还竞买保证金。
八、签订出让合同：依照成交证实书约定的时间，签订《国有土地运用权出让合同》。
记者：报价应当注意那些困难？周铮：报价应遵循下方这些规定：
一、竞买人应按要求填写《国有土地运用权挂牌出让报价单》，并加盖公章（个人竞买的以签名叫准）。
二、竞买?吮?价单所报价格务必好于最新挂牌价格，在挂牌阶段，出让人可依据竞价情形调整增价程度??
三、在符合其它条件的情形下，报价好于前者的，得到证实；报价相同的，先提交报价者得到证实。
四、报价单如有字迹不清或涂改等情形，报价不予证实。
需要表明的是挂牌出让的每宗土地均设底价，在挂牌活动终结前，按相关规定保密。
此外，挂牌出让活动不接受电话、邮寄、电子邮件及口头竞买申请及报价。
记者：怎样确定挂牌成交？
周铮：挂牌期限届满，依照下列规定确定能否成交：
一、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价好于底价，并符合其它条件的，挂牌成交；
二、在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价差于底价者除外；
三、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均差于底价或均不符合其它条件的，挂牌不成交；
四、在挂牌截至日的报价时间截至后至挂牌截至时间阶段，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截至时间前向出让人提交《竞价申请书》。
在挂牌期限截至时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，此次挂牌活动转为拍卖竞价。
记者：拍卖竞价遵循哪些原则？
周铮：拍卖竞价以增价方式执行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。拍卖时先由拍卖师宣称拍卖起叫价和加价程度（拍卖师有权依据拍卖会现场情形调整加价程度），然后由竞买人按拍卖起叫价和加价程度执行竞买，拍卖师接连两次宣称最后应价而再无应价的，拍卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价好于保留底价，即落槌，宣称该应价者为竞得人。
记者：我市在挂牌出让土地方面做过哪些有益的试图？
周铮：2002年，我市曾成功地以挂牌方式出让了四宗储备国有土地的运用权。其中，有两宗地是以揭牌的方式成交，另两宗地由于截至到最后报价时刻仍有两家以上的竞买人，所以将该两宗地转入现场拍卖竞价，最终这两宗地也顺遂成交。事实证明，挂牌出让储备国有土地运用权既是可行的，也是成功的，是被市场接受和认可的。
记者：能不能简单介绍一下马上挂牌出让的两宗地的情形？
周铮：依据地块情形及市场提供情况，我市决定将两宗地块以挂牌方式公开出让。其中一号地块位于四方区山东路177号，土地面积9400平方米，土地用途为商业、金融，规划建筑面积为27146平方米。该地块所处的山东路是一条众所周知的繁华要道，周边配套设施一应俱全，市场发育较为完备，尤其适合商业、金融业的成长。
二号地块位于崂山区香港东路北、王家麦岛北山，土地面积87480平方米，土地用途为居住，规划建筑面积为87480平方米。这块地北依浮山，南望大海，面积约为130亩，尤其适合做一个中等范围的高档楼盘。该地块所处区域是当前青岛市的高尚住宅区，居住环境优美，周边市场发育成熟，是青岛市当前炙手可热的黄金地段。
需要特别表明的是，此次挂牌地点在青岛市房地产交易中心一楼大厅，需要了解挂牌信息的竞买人，请在挂牌期限内到交易中心一楼大厅滚动屏幕上查阅。
记者：如何保证挂牌出让土地的公开、公平、公正？
周铮：挂牌出让国有土地运用权，与招标、拍卖一样，务必保证土地交易的公开、公平、公正。2002年7月19号，山东省监察厅、山东省人事厅、山东省国土资源厅联合下发了《山东省招标拍卖挂牌出让国有土地运用权违法违纪举动行政处分暂行规定》（鲁监发［2002］4号），严格要求各主管机关，切实采取有效措施，加大监督检查强度，严肃查处招标、拍卖、挂牌出让国有土地运用权中的违法违纪举动，促进土地运营市场“公开、公平、公正”秩序的建立。
总体说来，就是要解决到：依照规定应当以招标拍卖或挂牌方式公开出让的土地不得以协议方式出让；任何单位和个人都不能以职权直接或间接干预国有土地运用权的公开出让；国有土地运用权公开出让中不得徇私、滥用职权；国家公证机关全程介入挂牌出让过程；国有土地运用权公开出让的标底、保留底价或其它有关保密资料务必严格保密；竞买人不得有弄虚作假、串通压价等操纵举动等等；如若违背上述规定，有关责任人必将承受党纪国法的惩处。本报记者白波