房地产租赁

什么是房地产租赁

房地产租赁是表示租人将土地运用权同地上建筑物、其余附着物或房屋出租给承租人运用，由承租人向出租人支付租金的举动。

房地产租赁的特质

房地产租赁是表示租人依照约定将房地产交给承租人运用，承租人依照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律举动。

房地产租赁属于财产租赁的一种，其基本特质是：

(1)房地产租赁是双务、有偿、诺成、要式的民事法律举动。租赁的成立，以双方当事人意思表明促成统一为准，不需事实交付房地产，此为“诺成”；承租人获得房地产的运用权，务必依照法律规定或者双方约定向出租人交纳租金，此为“有偿”，这一点使房地产租赁与房地产借用(或称运用借贷)相区别；出租人负有按约定将房地产交付承租人运用的义务，承租人负有按约定向出租人交付租金的义务，此为“双务”，这一点使之与房地产赠与相区别；房地产租赁一般应采取书面租赁合同形式，而且须经相关行政管理部门(包含地产管理部门和房产管理部门)登记，此为“要式”。

(2)房地产租赁中的出租人务必是对特定的房地产享有所有权或运用权的人，即务必享有执行出租的处分权能。承租人获得的只能是房地产的运用权，并非是所有权，这一特质使之与房地产买卖相区别。

(3)房地产租赁的标的是特定的房地产，包含地产和房产。在我国，当前地产租赁只存在国有土地运用权租赁这一种形式，房产租赁形式则相对较多。

(4)房地产租赁具有期限性。期限的长短依法律规定或当事人约定，如国有土地运用权租赁期限就承受法律规定的国有土地运用权出让期制约约，私房租赁期限则一般由双方当事人自行约定。

“租赁权的物权化”是现代房地产租赁的成长趋势和明显特点。现代各个国家和地区的民法为了保护承租人的利益，平稳社会生活秩序，而赋予承租人基于租赁合同而获得的债权——租赁权以物权的效力。比如《日本民法典》第605条清晰规定不动产的承租权登记后形成物权；《德国民法典》规定承租人的先买权；台湾地区的民法第425条规定租赁权可对抗物主的财产所有权。

">编辑]房地产租赁市场的基本概况

白建国至改革放开初，我国城市一般没有专门从事房地产租赁的管理机构，自此自然也不会有统一完整的房地产租赁市场.各种房屋租赁交易和土地转让多是白行执行，权属转移极其混乱，逃税漏税现象严重。1988年，国家建设部、国家物价局和国家工商行政管理局联合颁布‘有关增强房地产交易市场管理的通知'文件之后.房地产租赁市场自此发生了根本性的改变 一是多地陆续建立起专门机构，实施了以房地产主管部门为主的完整统一的市场管理，有效地对房地产租赁市场执行了综合治理。二是依照社会主义市场经济的成长需要，结合本地事实情形，建立了各种规章制度.策划了相应的配套措施.付出使房地产租赁市场逐渐纳入科学化、规范化的管理。三是在扎扎实实工作的基础上，通过采取各种形式的宣传活动，大大提升了房地产租赁市场的透明度和知名度。

但是，房地产租赁市场毕竟是在形成当中，兼之先天不足，基础薄弱.尽管有了较大的改变，仍有很多地方亟待完善；

一是参与房地产租赁市场管理的相关部门，对各自的管理职责认识不一，致使市场管理内耗严重

二是市场管理依然存在。纵不足底、横不足边 的困难，以房地合资运营及柜台出租等方面仍未纳入市场管理当中

三是市场管理体系不健全，租赁管理程序尚欠规范.等等。

">编辑]完善房地产租赁市场的建议

依据上述情形，务必把房地产租赁市场管理放在首位。依照社会主义市场经济的需求.以整顿租赁为击穿口.以价格管理为桉心。以综合治理为手段，建立统一完整的房地产租赁市场体系.逐渐完善房地产租赁市场管理。

(一)实施全方位管理，形成统一完整的房地产租赁市场。

针对市场的事实情形，要切实增强房地产租赁的全方位和深层次的市场管理，付出形成统一完整的房地产租赁市场。在运营房管理中.即要加紧一般运营房租赁管理，同期不放过联营、承包运营和自营等特殊形式租赁管理在住宅租赁管理中，即抓好集体自管房的出租管理.同期又克服重重问题，坚决开展市区和市郊私有住宅的出租管理工作。邢台市在具体工作中，依照先易后难、先主后次的原则，着重击穿.开辟一块.巩固一块，首先从运营房入手，然后发展到住宅租赁 经历一段时间的付出，现巳基本形成了统一完整的房地产租赁市场

(二)组建调控有力的房地产市场管理机构，更深一步增强市场的综合治理

房地产租赁市场是一项综合性的管理工作，涉及物价、工商等行政管理部门.务必同这些部门紧密合作，才可顺遂有效执行市场管理工作。为了切实傲到这一点，成立了以房地产行政主管部门为主，吸收工商、物价等相关部门参与的房地产市场管理委员会，具体规定各参与部门的职责，协调相关都门在市场管理中的举动，切实避免有利争抢、无利推诿的现象，尽或许降低市场管理的内耗。1989年8月，邢台市房地产管理会同市工商行政管理局等相关部门联合公布了(有关增强房屋租赁管理的通告》，清晰规定：凡承租市区公、私房或柜台从事工商业活动的单位或个人，务必持有市房地产交易所办理的《房屋租赁许可证》.方可向银行申请办理立户帐号。1989年1 2月.市房地局又会同市工商局、市物价局、市公安局和各区政府联合颁布了《有关增强房产租赁管理的通告》和《有关增强市区私有住宅租赁管理的通告》，规定

①住宅租赁由市房地产交易所供应登记监证手续。街道居委会和村委会代为办理并收取管理费，每问(建筑面积lO平方米左右)每月收取1.5元.由出租方按租期一次交纳

②联合运营和承包运营用房.均须纳入房产租赁管理规模，一律办理登记手续。管理费计收标准：承包运营按承包期内总租额的2%计收.由承包主交纳}联营按年租额的2%计收.由产权方交纳

③产权人自己运营的运营用房，须经市房地产交易处审验产权所有手续，并办理《房屋自营许可证》，然后持此证向工商管理部门办理‘运营执照》.市房地产交易处每年接规定数额收取自营用房审验费；

④市、县房管部门出租的运营甩房，须经市房地产交易处办理租赁鉴证手续.并由租赁双方各交纳租金总额2%的管理费。通过市场相关管理部门的联合行动，形成了房地产市场综合治理体系，太大减轻了工作难度，有效地控制了房屋租赁活动中逃避管理的不良现象。在1990年，全市两区工商局共按制催迫500余租赁户到我处办理了租赁管理手续，收取管理费7，5万元I在市郊结合部开展私房租赁管理工作中，受于得到乡村组织的大力配合，在7个月的对问内，清理整顿8个乡(办事处)，42个村(居委会).办理租赁手续1576户，收取管理费3.13万元，进而有效地保证了市场租赁管理工作的顺遂执行

(三)坚决执行治理整顿.建立房地产租赁市场的和正常秩序.

租赁市场形成之初.往往存在着非常混乱的现象.

一是租赁契约不规范，双方的权力，责任和义务不清晰.不履行必要的公证和备案，所以毁约、改约和不履行合同的现象时有发生

二是租金严重超额，房主任意抬高价格，每平方米租金5O一100元不等

三是倒手转租、从中谋利的现象不同程度的存在

四是房屋租赁双方采取各种形式，隐价瞒价，以减弱管理费额

五是利甩租赁房屋执行违法犯罪活动，有的房主把房屋租给一部分不法分子，影响社会的治安秩序。

邢台市针对本市的相关情形，对租赁市场执行了坚决的治理整顿。1989年下半年抽出一百天的时间，对市区首要街道的一千糸户运营甩房执行了突击清查1990年至今对市区两条街道和市郊37个村庄的住宅租赁执行了全面整顿。在上述活动中，把清理整顿与摸清市场租赁底数、理顺管理关系等工作有机结合起来，一边清理整顿，一连理顺关系，一边建立台帐，共计发放运营房屋租赁许可证1750份，发放住宅租赁许可证1500份，建立了比较完整精准的房屋租赁台帐，基本达到了政策、租价、表格、管理和手续五统一.

(四)措施灵活，方法多样，付出提升房地产租赁管理工作的水准。

在房地产租赁市场管理工作中，针对不同情形和阿题。采取灵活机动的管理办法。具体做法是：

一是主动出击如89年和90年对运营甩房的租赁清理整顿工作

二是在清理私人住宅租赁的工作中.会同市公安局、街道居委会和村委会，深入市区街道和市郊村庄， 野照租赁许可证和清理临时户口结合在一起，大大提升了房屋租赁管理工作的成效三是长期进驻市区一部分综合性大型市场，依据其运营范围大、运营形式多样的特点，采取派人进驻办公的办法.直接参与商场自营、转租及柜台出租等一连串运营活动，及时办理一切房屋租赁和柜台出租手续

(五)实施目标管理，增强内部建设。

清晰工作目标，层层分解到人，并策划具体的奖罚措施，充分调动干部职工的积极性。如邢台市在清理住宅和运营用房租赁工作中.把工作的优劣同个人的经济得失紧密结合起来，按街道分片包干，定时定责定量奖罚，每星期检查一次，每半月交流归纳一次.每月兑现奖罚，大大调动了干部职工的积极性.不仅在正常时间加紧工作，而且利用中午 夜间或节假日加班办理.大大促进了工作的进度。在繁忙的工作中，干部职工付出做到既是管理员、又是宣传员、调解员和服务员.认真负责，秉公办事，承受相关部门和承租单位及个人的统一赞扬。

">编辑]增强房地产市场管理应注意的困难

(一)务必注重市场管理各部门之间的综合协调工作，给市场管理供应不错的管理基础。

房地产租赁市场管理是个综合性的工作，尽管以房地产管理部门为主，但依然需要要工商、物价、公安和各区政府的参与和配合。各参与管理的部门.在搞好搞活房地产租赁市场的整体目标上是统一的.但受于其所处位置不同，看问艨的角度不一，尤其是利益趋向各异， 自此也给市场管理产生程度不同的负面效应。该种现象是市场建立初期不可避免的，问鼯是如何更好地协调和更改该种情况。更改的渠道无非有三种

一是如前文所说成立由主管市长挂帅、由相关部门构成的市场管理委员会，对参与市场管理的相关部门执行经常持续的有效的协调，保证市场管理工作的胜利执行

二是具体清晰相关部门的职责和分工.避免在工作中相互扯皮或乱弱皮球、互设阻碍等现象

三是参与市场管理的相关部门要抽调政治素质好、工作能力强和暖全大局的干部职工进入市场管理结构。

(二)注重市场管理的整体效益，切实避免管理工作中片面追求经济效益的不良现象

房地产租赁市场是在改革放开过程中显现的，是实施社会主义市场经济所需要.务必注重市场管理中的经济效益。但.房地产租赁管理又是房地产行业管理的重要内容，它的根本目的在于通过规范租赁双方的举动，付出创造一种不错的环境，因此又具有授为重要的社会效益。所以.在完善市场管理上要克服单纯追求经济效益的倾向。正确议识市场管理中的综合性效益，假使社会效益见效了，市场管理完善了，经济效益必然也就跟随而提升了

(三)务必归纳和研究市场管理，运用理论和政策来指导工作。

建立和完善房地产租赁市场管理是个新兴事物.我们就务必采取一边摸索前进一边及时归纳提升的办法.并使之逐渐上升为系统完整的理论.持续提升市场管理水平水平。同期，要立足于社会主义市场的基础上，在持续归纳自身经验的前提下。积极借鉴当前世界上一切发达国家的有益经验.取长补短使我国房地产租赁市场的建设和发展步走弯路.缩短成熟期.降低不必要的损失。

参考文献↑ 1.0 1.1 1.2 徐俊国.浅议完善与规范房地产租赁市场.房地信息1993年12期