一、基本简述
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采取招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
各级政府土地管理部门将土地运用权出让给土地运用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地运用期满，土地运用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨得到土地运用权的土地运用者，将土地运用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。二、出让金的性质
土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地运用权相联系的新范畴，是一个土地财政困难。土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包含一二三产业结构、各业内部结构等，制衡或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地运用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，事实上就是土地所有者出让土地运用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有总计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的冲突复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将总计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金本身就是如此一个内在冲突的复合体。也就是说，土地出让金，是租非租，似税非税。
土地出让金已形成地方政府预算外收入的首要来源。
土地出让金精准地说，是土地运用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。
对土地出让金的运用规模做出了清晰的规定，土地出让收入首要用于征地和拆迁弥补开支、土地开发开支、支农开支和城市建设开支等。在土地国有的情形下，国家以土地所有者的身份将土地运用权在一定年限内让与土地运用者（国土部要求开发商务必在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地运用权，但地方政府多数不实施多数袒护开发商，致使房源紧俏房价大涨），土地运用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密有关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额重大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。可见该种多次支付和当下时兴的“年租制”依旧有所不同的。三、分类与计算
分类
土地出让金依据批租地块的条件，可以分为下方两种：
一种是“熟地价”，即供应“七通一平”的地块，出让金包含土地运用费和开发费；
其他是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿运用的部分，投资人需自行或委托开发公司执行受让土地的开发工作。比如上海北京东路71号地块面积为2.38 万平方米，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产运营公司以460万美元的毛地价得到50年的运用权，并投资5300 万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70％左右。
计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资人往往以楼面价来计算投资效益。由于地面价不能反应出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，执行估算投资效益。一般觉得建高层可摊属地价，事实上并不是这样。由于土地出让金是按建筑面积计收的。
支付渠道
土地出让金的支付渠道，假使是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资人得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。四、出让金的益处
怎样正确评价这座新发掘的超大型“金矿”？从财政学角度看，这是一个土地财政的社会经济评价问题。应当目睹，土地是财富之母，一国的土地资源是有限的。土地是不可再生的资源。土地出让金困难彰显，是近些年我国土地财政领域中一个突出的新困难。它是我国社会经济生活进入现代化和建设全面小康社会进度中与下方四大背景条件息息有关的。
(1)处在工业化中期的重化工阶段
从我国目前所处的工业化阶段看，正处在工业化中期的重化工阶段，对钢铁、汽车、装备制造、化工等重化工产品需求上升，进而相应地动员土地提供的需求；
(2)处在城市化发展的增速期
从我国所处的城市化阶段看，正处在城市化发展的增速期，农民进城，一亿农民工进城，多地对市政、道路、交通、房地产、水、电、文化、教育、卫生等需求广泛高涨，进而也必然产生对土地供求紧俏；
(3)土地需求的猛升
从我国个人消费结构升级看，已从万元级商品提高至十几万元，几十万元级阶段，住房和汽车形成这一阶段的消费热点，改观住房条件要土地，发展汽车要道路等等，跟随而来的是对土地需求的猛升；
(4)土地供求冲突空缺放大
2003年后中国经济开始进入新一次上涨周期的上升期，外资、民资等投资热情上涨，同样也必然拉动对土地提供的需求，令多地的土地供求冲突空缺放大等等。
上述四大热潮，极大地助推了我国社会经济发展中的土地需求。改革放开20多年，中国经济发展中曾经历经过三轮圈地热，尤其是伴随我国经济中用地（土地运用者）主体的多样化，国家在上世纪90年代又改革了供地政策，对一部分营利性的用地项目实施公有土地有偿运用，政府通过出让公有土地收取土地出让金制度规定办法。推出土地出让金制度的初衷首要在于：一是地方政府将50～70年的土地收益一次性收取，可增长地方可支配的财政收入，集中起来可以办些大事，以改观地方公共服务和城市基础设施等；二是将后50～70年的土地收益一次收取，将可遏制些过分扩张的土地需求等目的。应当说，总的向上瞧土地出让金的出台，既基本适应上述四大热潮动员的土地需求，同期，也为政府，尤其是省级下方各级地方政府集聚了一笔巨额的可支配财力。而且，配合了国家实施积极财政政策由国债形成的基础设施及公共产品累积的积极效应。从而有力地助推了我国工业化、城市化和城乡居民消费结构升级换代，为推动现代化和全面小康社会建设发挥了强有力的支撑作用。据相关权威部门统计，1992年到2003年，全国土地出让金收入总计达10000多亿元，其中近三年总计达9100多亿元。浙江省在2003年有820亿元的土地出让金收入等。五、出让金的弊端
短短十余年，尤其是近些年我国土地制度和土地财政制度的变革导致了重大的成绩，聚集了10000多亿元的巨额可支配财力。激发出潜在的动力，把全国的土地资源盘活了。但是，就在此时，土地出让金制度导致的一部分弊端也相当显现突出。
弊端之一：卖出土地换取收入的短时间举动
各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政阻力下，土地出让金可使地方政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必然产生地方政府运用各种手段扩大卖出土地换取收入的短时间举动。为了扩大土地批租量，得到阶段高额收益，往往突击加大基建强度，越权减免税收，以吸引外商或民间投资。该种举动，既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性，又有损于土地资源运用的有效性。在代际公平困难上，绝对看好于任何一个特定时代均为不可取的。也就是说，我们既要防止过高的积攒率影响目前消费，进而影响民众的劳动积极性，又要坚持可连续发展，不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人口的中国，土地资源这个不可再生的资源，更稀缺珍贵，其运用的有效性更核心。
弊端之二：利益分配机制不合理
土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地运用期的地租之和，本届政府得到的土地出让金，事实上是一次性预收并一次性预支了将来若干年限的土地收益总和。从现任届和将来届的地方政府看，则是现任届政府提早支取了下一任政府的收入，是一种对土地收益的“透支”，这对于将来往后届政府显然是不公平的。在当前的土地出让金制度下，现任届政府将土地出卖，卖地收益都由本届政府支配，如此，就致使各届政府无法达到收益共享，令地方政府在任期内痴迷于批地卖地。该种土地收益举动短时间化，往往也致使了土地滥用。再者，有时下一任地方政府，仍需要负担土地出售之后的开发配套投入，乃至供应一部分征地的弥补费等等不公。更重要的弊端是受于多地的土地储备是有限的，伴随土地所有权的持续出让，各级地方政府在这方面得到的财政收入也将有朝一日而锐减，长此以往，将令显现没有土地可供出让的尴尬局势。
弊端之三：巨额利益诱使土地“寻租
征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。不少地方政府，以运营城市或运营土地等名义，炒作土地。国家的供地政策改了，即实施土地有偿运用，政府通过出让公有土地收取土地出让金，但征地政策却没有更改。目前，农用地转为非农用地务必经历国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就致使地方当权者有了滥用权力的可能。突出表当下，一面用计划经济的办法低价拿地，另一面用市场经济办法高价供地，低进高出，炒作土地，客观上形成了多占多得的机制。行政价格与事实市场价格的巨额差价，既是驱使不少地方政府大批批地卖地的活力，也是当地“寻租”举动造成的温床。受于权力的监督机制缺失，势必致使权力和利益在程度上、规模上的随意性和滥用，致使腐败的造成。改革二十多年来，中国经济发展中显现的一次次圈地热、开发区热等等，究其深层原因，无不均为不少地方政府把土地当成生财之道，很多土地储备中心甚至把农民地预征后直接纳入土地储备，也是屡见不鲜了。
土地出让金的利益分配机制不合理，可以从浙江省对市、县政府在农地转非和土地限额审批中究竟能够得到多大收益的调查证明。这些收益大差不差有下方几种：耕地占用费、耕地开垦费、土地有偿运用费。有些市、县仍有城市增容费、交通建设基金、商业网点建设费等征地附加费。这些收取的土地出让金很多由地方政府作为“第四财政”执行“体外”循环。这一项调查显示，被征土地收益分配格局大差不差是：地方政府占二成至三成、企业占四成或五成，村级组织占近三成，农民仅占5%～10%。如此，失地农民的社会保障困难必然形成严重考验。从成本价到出让价之间生成的土地资本巨额升值收益，多部分被中间商或地方政府所获取。从全国规模看，2001年，政府从征地中获得的一级市场的收入是1300亿元，企业获得的二级市场的收入是7000亿元。到了2002年，一级市场的收入是2400亿元，二级市场的收入高达了10500亿元。而这10500亿元中，有9%以上是抵押，即拿着土地到银行去抵押贷款。所以说，假使土地存在泡沫，它实质上就是金融泡沫。
正是上述这些彰显的突出弊端，近年我国宏观调控做出巨大决策，推出了既抓信贷超贷，又抓冻结土地提供的两大杀手锏，而且又决定在2005年继续缩紧地根。我觉得，就在此时，在宏观调控已获得初步成效基础上，还应对土地出让金执行一次全面的清理和整顿，这似应是我国宏观调控的应有之义。
