房地产价格

什么是房地产价格

房地产价格是指建筑物连同其占用土地的单价，即房地产价格：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

">编辑] 房地产价格的简述

房地产作为商品同任何商品一样，是运用价值和价值的统一体。依据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总的向上瞧，房地产价格的基础依然是价值，差不多也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。

在这里之所以说是“差不多”，是由于房地产价格的形成与其它一般商品的单价形成对比，有着不同的特点。房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包含土地的单价，又包含房屋建筑物的单价，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的单价。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一面，原始土地是自然界的产物，并没有包含人类劳动在里面，其所以具有价格是由于土地垄断引起的地租的资本化，

所谓地租实质上就是土地运用者为运用土地而向土地所有人支付的费用，反应了土地的自然资源价值。从这个角度看原始土地的单价并没有是劳动价值的货币表现。但另一面，现实生活中的土地已经历了劳动加工，又凝结了大批的人类劳动。为了使土地符合人类经济性的运用，民众在开发利用土地过程中，对原始土地执行改造，又投入了大批的物化劳动和活劳动，尤其是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用许多，而且越往后去投入的劳动积攒越多，这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值，从这个角度看土地价格绝多部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。

所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是该种综合性特殊价值的货币表现，受于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占据首要部分，所以可以说房地产价格差不多是房地产价值的货币表现。

">编辑] 房地产价格的特点

1、房地产价格具有显著的权利价格特质

受于房地产自身空间的固定性和不可移动性，不象其余商品一样通过买卖可以转移到任何地点运用，而是一种权利关系的转移，因此房地产价格实质上是权利价格。房地产权利包含房地产所有权和他项权利，该种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利构成的，房地产所有权是最完全、最充分的权利，自此派生出租赁权、抵押权、典当权。同期，又受于房地产运用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是不一样的，相应所需要的权利也就不一定相同，因此可以分享同一房地产的不同权利，这就形成不同权利价格，比如所有权价格、租赁权价格等等。

2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性

一般商品均为人类劳动的产品，商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间来决定的。而房地产的物质组成中包含土地以内，原始土地自身是非劳动产品，其价格是地租的资本化，只有加工在土地上的劳动才可以社会必要劳动时间来计量，所以，房地产不完全是劳动产品，房地产价格也不完全是社会必要劳动时间决定的。如前所述，房地产价格只能说差不多是房地产价值的货币表现。受于土地是稀缺资源，不能再生，因此土地价格承受供求关系的影响特别大，市场需求的无限性和土地供给的有限性，必然拉动地价上涨，自此影响到房地产价格也呈现出长期上升的趋势。

3、房地产价格具有特殊的形成机制

房地产价格承受房地产需求量变动的影响特别大。一面是房地产的个别性使每一宗房地产均为唯一的，不或许因某宗房地产价格上升就大批生产一模一样的房地产商品，因此任何一宗房地产的供给均为缺乏弹性的；另一面，房地产建设周期长和地区性的特点，也使供给有显著的落后性，在一定期间供求关系不或许随时调整，一旦供过于求或供不应求，都要经历相当长时间（短则一、二年，长则三、四年）才可调整过来，房地产商品的供给弹性小，因此房地产均衡价格（指市场供给和市场需求相平衡时的单价）的形成首要是由需求量的变动所决定的。当需求量增长，供给量不能相应增长时，房地产价格便呈现出上升趋势。

同期，房地产价格承受房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别显著。不仅不同的房地产有不同的效用，而且即便同宗房地产，受于所处地段、房型、楼层、朝向等的区别，也具有不同的运用价值，这就直接决定了它们之间的单价差异。再者房地产又是超耐用商品，运用时间特别长，将来的供求变动对价格变动趋势会造成相当大的影响。购房者投资置业，总是期望所购置的房地产量保值升值，所以，在购房时不导致考虑目前，而是许多地考虑将来的房地产发展趋势，因此价格预期的心理原因，就形成影响房地产价格长期行情的一个不可忽略的原因。

4、房地产价格具有明显的个别性

这里所说的个别性是指每宗房地产都有其不同于其余房地产的单价。其原因首要是由房地产物质实体的个别性所产生的，受于房地产空间的固定性、不可移动性，房地产事实的价值和运用价值是各不相同的，因此其价格也具有个别性。

比如，一个按同一建筑设计方案所建筑的住宅小区，其中每一幢楼都有不同的具体位置，因此在出入方便程度、景观条件、受噪音影响程度等方面都互不相同，房价也必然有所差别；再如，同一幢楼中仍有不同楼层、不同朝向、位置的区别，房价也会有差别。正是受于每一套住宅都有本身独特的内在价值，因此表现出不同的市场价格。认识这一特性，对于房地产开发企业的定价决策和具体操作有着十分重要的指导意义。

5、房地产价格具有多种表现方式

一般商品的交易方式首要是买卖，售价比较单一。而房地产是价值量大的超耐用品，交易方式多种多样，其中房地产买卖和租赁在交易量和市场规模方面占首要地位，另外仍有抵押、典当、作价入股等。在这些不同的交易方式中，房地产价格也有不同的状况方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。

6、房地产价格总水平具有上升趋势

一般商品的单价随供求关系的变动而上下浮动，总趋势是伴随劳动生产率的提升，单位产品成本的减弱而趋于下滑。而一个城市或地区的房地产价格总水平，尽管受供求关系影响会显现周期性上下起伏，但从一个较长期间看却呈现出上升趋势。首要是由于土地的稀缺性和提供量的有限性，需求拉动地价上升，同期，城市基建的展开，加工在土地上的劳动积攒也使土地持续升值，地价上涨必然引起房地产持续增值。另外，一个城市或地区房价还同经济发展水平紧密有关，随经济发展和收入水平提升，房屋的内在品质和外部环境持续改观，也使房价相应上升。综合上述原因，从长期发展趋势看房地产价格总水平趋于上升，这是同一般商品价格所不同之处。

">编辑] 房地产价格的基本类型

房地产价格可以依据不同分类标准划分：

(一)按房地产权益划分的房地产价格类型

从房地产权益划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类。

房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包含新添商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，通过商品房买卖的所有权由卖方转移到买方，体现了房地产产权关系的改变，所以俗称为“产权价格”。这类价格在当前商品房市场上占主导地位。

房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（一般称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格等，它们均为从房地产所有权价格派生出来并与之有紧密联系的单价。当前在中国大陆国内流行的首要是租赁价格和抵押权价格，典当权价格刚开始试行。租赁权价格包含商品住房、工业厂房、商铺和办公楼等出租价格，租赁权价格的形成随行就市。抵押权价格则一般由经济评估机构对用于抵押的房地产所评估的单价。地上权、地役权、典权等他项权利首要在中国港澳台地区实施。

（二）按物质实体形态划分的房地产价格类型

从房地产总的的物质实体划分，可以分为三种物质形态：土地、单独的房屋建筑物、“连房带地”的房地产整体。与此相应也可分为土地价格、房屋建筑物价格、“连房带地”的房地产价格。

土地价格包含土地所有权价格（在中国特指对农村集体土地征用时的弥补价格）、土地运用权出让和转让价格。

单独的建筑物价格导致在特定的情形下存在，比如国家将公有住房按优惠政策卖出给原租户，属于房改政策性住房建筑物价格，减免土地出让金的经济适用房，卖出给中低收入户，属于住房保障性的住房建筑物价格。

而在一般情形下，商品房的卖出价格均为“连房带地”的房地产价格。

另外，按房地产物质实体的种类或用途划分，还可以细分为：商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格、办公楼价格等。受于其建产生本和用途不同，也存在着不同的房地产价格。

（三）按形成方式划分的房地产价格类型

依据价格形成的方式不同，房地产价格可以划分为：理论价格、评估价格和事实成交价格三种类型。

理论价格是指房地产内在价值的货币表现，也可称之为基础价格。

评估价格是指专业的房地产评估人士依据科学的方法对房地产的市场价值执行估算而得出的单价，可称之为参照价格。

事实成交价格是指房地产交易双方事实促成交易的单价，其中承受供求关系、竞争烈度等原因的深刻影响，称之给市场价格。

房地产价格形成方式还可从价格形式的角度执行划分，可分为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。

自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，商品房市场价格属于该种类型。

政府指导价是由政府物价部门规定基准价并允许在一定程度内上下浮动的房地产价格，当前具有社会保障性质的专门提供给中低收入户的经济适用房价格属于该种类型，事实是准商品房价格。

政府定价专指提供给低收入户的廉租住房的租赁价格，仍未卖出的公有住房租赁价格也可包含以内，受于其是社会保障性住房，含有政府的房租补助，所以租金较低。

（四）按计算单位划分的房地产价格类型

按计算单位的不同，房地产价格可以分为总价和单价两种。

总价是指一套房地产总价格，即每套价格。

单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格。

对于“连房带地”的房地产，一般采取按套内面积分摊到每平方米建筑面积的单位价格。房地产每套总价在其余原因不变的前提下，首要取决于套内建筑面积的大小，如一套住宅建筑面积为150平方米，每平方米为6000元，套总价为90万元，如为100平方米，套总价为60万元，如为70平方米，则套总价为42万元。运用套总价的意义在于能更好地依据居民家庭的收入情况和支付能力，确定房型和套内面积，供应适销对路的住房，促进销售，满足不同层次消费者的需求。而对于土地，可以有两种单价形式:

一种是一宗土地的总面积分摊的单价，称为“土地单价”。

其他是按城市规划所规定的该宗土地可建筑的最大建筑面积来分摊的单价，称为“楼面地价”，楼面地价与土地单价的换算关系是：土地单价=楼面地价×容积率 。按楼面地价计算房地产开发中的土地成本较为精准。

">编辑] 房地产价格的地位和作用

（一）房地产价格的基础地位

房地产价格在整个价格体系中，处在基础价格的重要地位。从生产领域的角度分析，房地产是一切商品生产的空间和场所，为使这些房地产所开支的单价（包含租金）能得到价值弥补，必然纳入生产成本，形成商品价格的组成部分。从消费领域的角度分析，住房消费是劳活力再生产费用中的重要构成部分。任何商品生产都离不开劳活力这个生产要素，劳活力的单价是由劳活力生产和再生产的成本费用来决定的，住房作为最基本的价值量最大的生活资料，必然纳入劳活力再生产成本，因此住房价格作为劳活力要素价格之一，也就影响到商品的生产成本，最终影响到一切商品的单价。自此可见，房地产价格是整个市场价格体系中非常重要的基础价格之一。在计划经济体制下，土地行政划拨、住房实物福利分配，不计入或很少计入成本，人为压低了商品生产的真实成本，致使价格扭曲，价格体系极不合理。为要彻底处理这一困难，需要从理论上清晰房地产价格的基础地位，在实践中持续深化土地运用制度改革和住房制度改革。

（二）房地产价格的首要功能和作用

房地产价格在市场价格体系中的基础地位，决定了它在市场经济中具有非常重要的功能和作用。具体表当下：

首先，作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总的价格水平。表当下房地产价格作为生产要素价格，既影响商品生产的物质成本，又影响薪资成本，房地产价格合理与否，不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的真实程度，而且受于住房的价值量大在家庭消费开支中占有较大比重，住房价格在全社会消费价格中的权重相应较大，对整个市场消费价格也表现出一定程度上的决定作用。

其次，住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用。住房价格高居民承受能力低，居住水平和居住质量会自此下滑；反之住房价格水平低，能加强居民的购房能力，相应提升居民的居住水平和居住质量。所以，住房价格的高低形成关系到居民切身利益的巨大经济困难和社会困难。

又一次，价格作给市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。显现为可以调节房地产供求关系，商品房价格高，开发商有利可图，增长开发量，自此增长供给，而房价高，消费者降低买入，也会缩减需求；反之商品房价格低，开发商无利可图，就削减开发量，自此降低供给，而房价低，促使消费者买入，又会增长需求，如此就可以利用价格杠杆调节商品房供求，达到供求总量平衡。同期，不同类型、不同层次的房地产价格结构的合理化，还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应，进而高达房地产结构平衡。在这里，房地产价格机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。

">编辑] 房地产价格形成的基本原理

在市场经济条件下，任何商品的单价均为由市场形成的。所谓市场形成价格，就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。其中，商品的价值是价格的基础，价格则是价值的货币表现，而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格环绕价值上下波动，商品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。马克思主义经济学的这一基本原理对房地产价格也是基本适用的。但同期，受于房地产的特点，房地产价格的形成又具有适当的特殊性。

房地产的内在价值，依然是房地产价格形成的基础。具体到一个房地产企业在策划某一宗房地产商品的销售价格时，首先考虑的是生产成本，同期获取适当的利润，所以，商品房的价值组成即生产成本加开发利润就形成房地产价格形成的基础。作为消费者，在购房时，不仅要满足自己的运用需要，而且必然要顾虑到“物有所值”，能导致相应的物质利益，房地产的内在价值也形成购房决策的重要根据。

同期，供求规律和竞争规律也是调节房地产价格的重要原因。

商品的单价受供求关系影响而上下波动，波动的轴心是商品价值，当市场价格好于价值时，市场供大于求，供求机制会压抑商品价格，使之下滑；当市场价格差于价值时，市场供不应求，供求机制会提高商品价格，使其上升；当市场供给和需求趋向平衡时，则形成均衡价格。这就是商品市场的供求原理。房地产市场上也同样存在着供求原理，商品房价格随供求关系改变而上下波动，如本章第一节所述，所不同的是，受于房地产的个别性，房地产供给的弹性很小，所以，房地产的均衡价格首要是由需求曲线的位置和形状决定的。近年来全国各大城市广泛显现商品房价格迅速上涨的现象，究其原因首要是受于商品住房竣工面积差于销售面积，显现供不应求的态势所产生的。所以经压抑房价升幅过大的首要措施应是扩大商品住房的供给量，适度控制需求，通过调整供求关系来调节房价。

商品的市场价格还承受竞争规律的调节。一般情形下，供给方之间的激烈竞争会让商品价格下滑，需求方之间的竞争会让价格上升，最终供给方与需求方之间的竞争，在供求平衡的情形下则会趋向均衡价格。但受于土地所有权和运营权的垄断以及房地产的区域性和个别性，使房地产市场的竞争不能充分展开，带有某种垄断性竞争的特点，该种不充分的竞争，常常使某个区域、某个时段的商品房价格不能随供求关系的改变而得到及时调整，也使地区之间商品房价格产生较大的差异。

另外，预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。一宗房地产的单价，也取决于民众对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期，这就是房地产价格形成的预期原理。在日常生活中，我们可以目睹该种现象，如当某一个城市的相关政府发布将于某地兴建大型基础设施或公共设施，譬如桥梁、地铁、放开式绿地等，则其周围的房地产价格便会悄悄上升，这就是预期原理的作用。由于民众对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好，所以这些房地产的市场需求增长，进而引起价格上升。

">编辑] 影响房地产价格的原因

房地产价格受各种原因的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，务必弄清影响房地产价格的原因。

依据各种影响房地产价格原因本身的性质，可以将其分为经济原因、社会原因、行政政治原因、房地产的内在原因和环境原因。

（一）经济原因

影响房地产价格的原因首要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济上涨情况、产业结构、就业情形、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融情况。这些原因会影响房地产市场的总的供求，尤其是影响需求。一般来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济上涨越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融事态越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总的水平也越高。反之，房地产价格总的水平越低。从中国的情形来说，改革放开20多年后的今天与改革初对比，房地产价格有了巨幅上涨，就是因为全国的经济发展水平、居民收入水平等一连串经济原因方面的迅猛发展。而从当前来说，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地产价格水平有较为明显的差异，这也首要是受于这些城市之间，在以上经济原因方面存在的显著差异所产生的。

（二）社会原因

影响房地产价格的社会原因包含人口、家庭、城市形成历史、城市化情况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口原因包含人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭原因指家庭数量、家庭组成情况等；文化与时尚首要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。

社会原因对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济原因那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房地产价格水平的影响，尽管不如经济原因的影响那样显著，但却常常是非常深远并具根本性的，在中国很多城市中，某一个特定的区域，受于其独特的成长历史，而始终形成房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会原因对房地产价格的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。如人口密度的提升，一开始会产生房地产需求的增长，引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会产生生活环境恶化，有机会引起需求量降低，房地产价格下滑。

（三）行政与政治原因

行政原因首要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一部分制度、法规、政策和行政措施。政治原因首要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治原因均为由国家机器来体现的，所以它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的单价的基本水平。与经济和社会原因不同，行政和政治原因对房地产价格影响作用的进展相对较快，假使说经济、社会原因的作用是渐变式的，则行政和政治原因的作用可以说是突变式的。如，增强宏观调控，紧缩固定资产投资范围，缩紧银根政策，会让所在地的房地产需求降低，房地产价格在较短的时期内快速下挫。

（四）房地产内在原因和周边环境原因

这个原因首要是指房地产本身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置情况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情形等。首先，房地产本身的内在原因对房地产的生产成本和效用起着巨大的制衡作用，进而影响着房地产的单价。如地价上涨，建筑材料涨价，会导致成本推动型房价上升。商品房内在品质提升，效用放大也会产生内在品质提升型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因此价格也高。受于房地产的个别性，房地产价格受本身原因（尤其是一部分与自然相关的原因）制衡的现象是非常显著的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的运用离不开其周围的环境，所以房地产周边环境的原因，也影响房地产的单价。如位于公园、绿地旁边的住宅，受于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而假使住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低。

">编辑] 中国城市房地产价格的基本组成要素

当前，城市房地产价格（首要指买卖价格）首要是由九项原因组成的：土地获得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。

（1）土地获得费用因房地产开发土地获得方式的不同，可以有多种形式。以土地运用权出让方式获得的城市熟地，土地获得费即为土地运用权出让金；以土地运用权转让方式获得的城市熟地，土地获得费即为土地转让费。受于国家对经济适用房的土地提供采取行政划拨的优惠政策，获得土地的费用很低，因此房价相对较低。

（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构执行工作所需的费用和施工前期所务必要执行的各类手续性工作所需花费的费用。以上海为例，包含项目可行性研究费、勘察设计费、勘察设计招标管理费、勘察设计监理费、代理施工招投标费、建设监理费、建设工程执照费、工程预决算审计费、新型墙体材料专用基金、竣工档案保证金、人防费、“三通一平”费、移建拆除费、人防费、绿化费、临时用水用电费、临时占路费等。

（3）配套费是为房地产开发执行城市基础设施和公建设施配套而务必投入的费用。其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、电话、通讯等设施，当房地产为住宅项目，会花费公建设施配套费。这些设施又可分为“大配套”和“街坊内配套”两种，大配套指开发项目地块以外的，街坊内配套指开发项目的地块在内的。配套费在不同城市的具体名称各不相同。从规范的角度讲，今后大市政配套设施费等公共产品的费用，应逐渐改为由城市财政承受。

（4）建筑安装工程费是为执行建筑安装工程而务必向建筑承包商支付的费用，它包含直接工程费、间接费、计划利润和税金。其中，直接工程费包含人工费、材料费、施工机械运用费、施工现场经费（如临时设施费、管理人士薪资费、工程排污费等）。间接费首要有建筑施工企业管理费、财务费用和其余费用。

（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人士薪资福利费等在某一个项目上的分摊。

（6）销售费指为了执行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。

（7）利息一般是指房地产开发项目贷款利息。

（8）税金首要有运营税、城市维护建设税、教育费附加和其余有关税等。

（9）利润是房地产开发投资应得到的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发运营成本（包含土地获得成本）以后的余额。以上九项原因反应了当前中国城市房地产价格组成情况，每一项原因的变动都或许影响房价总水平，所以房地产价格是在持续变动中的动态概念，所谓房价的基本平稳也是相对的。

参考文献↑ 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 张永岳.《房地产经济学》高等教育出版社出版 第五章 房地产价格