不动产（immovable propertVy）是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地仍未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地而且不能分离的其余物。包含物质实体和依托于物质实体上的权益。
定义
不动产景气循环
动产和不动产有时是值得互变的。比如，果园中果树上的果实，挂在果树上时是不动产，但是假使采摘了下来，那就变成了动产。钢材水泥等是动产，但是用其做成了房屋，就变成了不动产。
债务人是指在经济上负有偿还义务的人。即“我欠人”
债权人则是指在经济上亨有要求对方偿还一定价值的权利的人，即“人欠我”
不动产：是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。与动产相对。
简述
民法学上的物，是指存在于人身之外，能够满足民众的社会需要而又能为人所事实控制或支配的物质客体。依照不同的标准，物可分为动产与不动产、流通物与制约流通物、特定特定物与种类物、主物与从物、可分物与不可分物、原物与孳生物、有主物与无主物等。 其中，动产与不动产的划分，是以物能否能够移动而且能否因移动而损坏其价值作为划分标准的。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。 电脑、电视、书桌如此子的东西平时是不动的，但这并没有是不动产。由于这些东西均为可以移动而且不会因移动而产生价值上的贬损。这些东西在现实中不移动，是由于你不想移动，并非是不能移动。所以，你的电脑电视书桌等均为动产。
好意获得
不动产好意获得研究
摘要：本目录从权利外观理论出发，对不动产好意获得的否定说与肯定说执行评介，觉得在现代社会，不动产适用好意获得较动产有许多的根据。并通过考察先进国家的立法，觉得法国、日本等未承认不动产的好意获得，实与其不动产登记的形式审查主义相关。中国乃实施实质审查主义，所以不动产好意获得在中国有其制度基础。
好意获得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护好意获得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者好意获得动产的制度乃是伴伴随财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。由经济生活塑造而成的好意获得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。但是，好意获得制度能否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，而且在理论研究方面，学者亦存不同见解。
不动产好意获得的理论争鸣及评析
⒈否定说。当前中国学者一般觉得好意获得制度仅适用于动产领域，觉得所谓好意获得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于获得该动产时系出于好意，即获得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”
至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“由于不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由给予抗辩已不或许。”
故在建立不动产登记制度后，“好意获得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”
即便存在“不动产准用动产好意获得的必要，也仅在违章建筑等极少数未执行保存登记的不动产之上。”对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来处理，不适用好意获得。”⒉肯定说。持肯定看法的学者觉得，应承认不动产好意获得。他们觉得中国《最高法院有关贯彻实施〈中华人民共和国民法通则〉若干困难的意见》第89条有关共同共有财产好意获得的规定，就包含了共同共有不动产的好意获得。觉得“假使买受人在买受该不动产时为好意无过失，则采牺牲其余共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的态度，证实买卖关系有效。而且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与事实权利状态不统一的情形发生”，
因此存在不动产无权处分的机会。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产好意获得制度之适用是缺乏依据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处获得不动产的好意第三人来说，也有失公允。
否定说尽管都反对不动产的好意获得，但其各自反对的理由并没有相同。否定说中有两种代表看法，第一种看法以梁慧星先生为代表，他们觉得，“基于物权登记的公信力，即便登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人执行交易的好意第三人，其所得利益仍受法律保护。”
依此看法，好意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即便登记名义人非为真实权利人，亦获得不动产所有权。但是他们却否认不动产好意获得，这显然是不符合逻辑的。在好意获得制度的理论基础困难上，梁慧星先生曾言：“郑玉波先生将好意获得制度存在的理论依据解为法律的特别规定，不啻为正确之解释”，但同期又觉得“谓好意获得制度是一项基于占有的公信效力而造成的制度，并无不妥。”
占有的公信效力，即依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。自此看来，梁慧星先生赞同法律赋权说，亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发，往往容易得出不动产亦可适用好意获得的结论，而法律赋权说却极或许得出相反的结论。这样似可解释否定说的第一种看法在理论上事实已承认不动产好意获得的同期又否认不动产的好意获得的自相冲突。但是在不动产好意获得的困难上，他们却又坚决坚持法律赋权说的看法，对此持否定的看法。但是，假使简单的说好意获得制度仅适用于动产，而不适用于不动产，是出于法律的特别规定，这显然有违法律制度内部的逻辑，无益于中国物权法的应然研究。
否定说的第二种看法以孙宪忠先生为代表，他们觉得不动产登记制度的存在，又由于不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因此任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的好意抗辩。该种看法将物权的公示公信原则与不动产好意获得完全对立起来。他们觉得，依公示公信原则，即便公示与权利关系不统一，标的物出让人无处分权时，好意信赖公示的受让人仍能获得物权。实际上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占有人推定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为好意无过失。
公示公信原则的标准为客观标准，而好意获得的标准为主观标准，因此在不动产领域，受于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态给予抗辩已为不或许。所以公示公信原则可以适用于不动产，而好意获得制度则不适用于不动产。
但是，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不统一的情形非常复杂，概括起来，致使该种不统一的情形发生的原因首要有：
（1）因登记机关的过错而产生错误登记或错误涂销；
（2）登记以外的法律变动，如表见继承人获得遗产或继承人获得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤消，但登记仍未涂销；（4）依法律规定获得不动产物权，如征收土地，但仍未办理登记；（5）不动产共同共相关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往很难知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为好意。此时如否定不动产的好意获得，显然不利于好意第三人的利益的保护。自此看来，此种看法的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情形视而不见。持肯定说的学者尽管都肯认不动产的好意获得，但其对不动产好意获得的根据存在冲突。有学者觉得，“受于不动产的物权变动的公示方式是登记，因此，在不动产交易中，双方当事人务必依照规定，变更所有权登记，因此不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的机会性，也就不存在适用好意获得制度的必要前提。”
自此可见，其肯认共同共有不动产的好意获得，乃属好意获得适用的例外。有学者则觉得，不动产好意获得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是“由于现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。笔者虽亦持肯定的看法，但对上述看法大不以为然。本文觉得在对不动产登记实施实质审查的中国，不动产好意获得不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。
理论基础
不动产
好意获得制度渊因为古日耳曼法的“以手护手”原则。根据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。所以，有权利者未占有其物时，其权利之效力便所以而降低。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观看为权利的表征。这尽管是与古日耳曼法时观念的所有权仍未生成发展起来具有紧密的关系，但它却适应了商品经济的成长和保护交易安全的客观需要，因此表明了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等差不多采取于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来分析物权的正确性，并非是从客观真实的角度来界定的正确性。
“以手护手”原则尽管仍未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“好意”要件，渐渐生成发展起来，并形成占主流地位的学说。
不动产
好意获得制度的前提是观念的所有权的造成。受于占有与本权分离现象的存在，始有好意获得制度存在的现实依据和意义。若占有人与所有人合而为一，则根本无好意获得制度适用的余地。观念所有权的成长，致使占有与本权分离的现象增多，进而为保护好意第三人之正值利益以保护交易安全，而发展出好意获得制度。近代各国物权公示方法的统一为好意获得制度的适用给予了基础。德国民法理由书曾言“在动产交易里，对好意获得者保证获得的安全甚为重要。在不动产，对登记簿公正之信赖给予法的保护。在动产，代替登记簿者乃让与人的所持与占有，它们组成了应受保护的好意的基础。”自此可见，占有与登记都具有表征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能，乃在于占有“外观之状态与事实之情形，一般来说系八九不离十。”所以，“基于此项概然性，占有即具有事实支配标的物之外观，自应具有本权。”
但是，伴随现代社会和市场经济的成长，观念的所有权得到了更深一步的成长，进而致使占有与本权分离的现象经常发生，致使近代以来占有一般表征本权的命题承受考验。占有与本权的时常分离，致使占有作为动产的公示方法就不再充分，不能诚然地推定对动产实施事实支配的占有人即为该动产的所有人，尤其在所有权保留和让与担保的场合，以占有人的占有如此的权利外观认定其为动产的所有人，更显得可疑。
这就致使好意获得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则，在动产物权于实际上被放弃，进而外形再也无法肩任显示物权存在的机能。如此由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。
在不动产领域，则不存在上述情形。受于不动产登记制度的建立和完备，不动产的登记由官方统一执行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态维持统一有着较高的保障，因此社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与事实权利不符的情形远较动产为少，因此具有更高的概然性，进而更具有公信力。所以，好意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即便存在登记与本权分离的情形，好意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。
制度基础
不动产好意获得的制度基础
考察先进国家的立法，各国对不动产好意获得规定不一。《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”自此条可知，法国法的好意获得仅适用于动产，这是由于，唯有动产适用于占有和依据占有对之作权利归属。
《德国民法典》第932条规定：“物即便不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与形成所有权人，但在其依据上述规定获得所有权的当时非出于好意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条尽管未清晰表示好意获得只适用动产，但其所指向的第929条则清晰将物限定为动产，而且第932条规定与“动产所有权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192条第192条，《瑞士民法典》第708条，中国台湾民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有相似规定，将好意获得之适用限定为动产。所以，中国有学者笃定：“各国民事立法都规定只对动产交易依好意获得制度给予保护，而对不动产交易不适用好意获得制度。”
但是，《德国民法典》第892条又规定了可以基于相信土地登记公信力而获得土地上的权利，实际上击穿了好意获得仅限于动产的制约，将好意获得的适用规模扩大至不动产。瑞士则将好意获得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于好意而信赖不动产登记簿的登记，因此获得所有权或其余权利的人，均受保护。”台湾《土地法》第43条亦规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。”登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而获得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤消，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。
而且，台湾地区经多年全面的检讨，于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，与原有条文210条，增订75条，删除15条，修正127条，变动程度甚大。在物权变动方面，为保证好意第三人的权益，以维护交易安全，明定不动产好意获得，于第759条第二项规定：“因信赖不动产登记之好意第三人，已依法律举动为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤消之原因此受影响。”可见，各国有关不动产好意获得的立法规定，并不是如有的学者所笃定。
然为何各国立法对好意获得能否适用于不动产存有如是差异？
究其原因，首要在于各国的不动产登记制度不同。法国、日本以及美国的大部分州对不动产实施契据登记制度，该登记制度具有如下特点：
（1）形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只执行形式上的审查，至于契据上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问。（2）登记无公信力。已登记的权利事项，公众不可信赖其为真实的权利情况。德国、瑞士等国的不动产登记，实施权利登记制度，该登记制度的特点有：
（1）实质审查主义。(2)登记具有公信力。中国台湾民法规定，不动产物权之变动，非经登记不生效力或不得为处分。至于登记，对于第三获得人之关系如何，以之让与登记法，未为明文规定。
依台湾“土地登记规则”第49条、50条之规定，登记机关接受申请案件后，应即依法审查，如有瑕疵，应通知补正。自此可见，中国台湾的土地登记制度亦实施实质审查主义。德国虽实施形式审查主义，但其采“窗口的审查”的同期，采取了公证制度。如此，公证人便首先对内容执行审查。受于有此审查，登记管理纵只作形式的审查，也可保障登记的正确性。
因此德国的形式审查实可起到实质审查同样的效果。只有正确的公示，公众才有理由相信不动产登记有正确的权利归属，才可赋予不动产登记以公信力。在实施形式审查主义的国家，受于登记机关对登记事项有无瑕疵不予过问，所以经常会显现登记外观状态与事实情形不相统一。因不动产的登记缺乏公信力，好意获得制度也无法得到其存在的基础。而且，此时如将好意获得制度适用于不动产，则显然不利于保护不动产所有权人的正值利益。好意获得制度的目的尽管在于保护交易安全，但从其造成发展的历史背景来说，其意亦在于在当时片面强调静的安全的社会现实中，保护动的安全，以适应社会经济发展和财富上涨的需要，平衡好意第三人与权利人之间的利益。所以，在设计好意获得制度时，不能片面的追求动的安全，而忽略了好意第三人与权利人之间的平衡。对不动产登记实施形式审查主义的国家未将好意获得制度适用于不动产，皆因这样将或许摧毁近百年来精心构建起来的所有权的法秩序。
中国对不动产登记实施实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即便登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人执行交易的好意第三人，其所得利益仍受法律保护。中国尽管在《民法通则》中没有确定不动产好意获得制度，但《最高法院有关贯彻实施〈中华人民共和国民法通则〉若干困难的意见》第89条清晰规定了共同共有财产的好意获得。此条解释中的“共有财产”显然既包含动产也包含不动产，而且就此司法解释演变生成的历程来说，其“实质是指共同共有的不动产，而且首要是指共同共有的房屋。”自此可见，中国事实上已经承认了不动产的好意获得。
中国有学者反对当前在中国建立不动产好意获得制度，理由在于“中国因国情所限，仍未建立起健全的不动产登记体系。”
上述理由是缺乏根据的。中国当前“仍未建立起健全的不动产登记体系”，确属真实，但这并没有影响中国建立不动产好意获得制度。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产好意获得系借助登记的公信力原则来高达维护交易安全的目的。好意第三人因信赖登记而与登记名义人执行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，好意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人执行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用好意获得。中国仍未建立起健全的不动产登记体系，首要指存在大批应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产好意获得，那么中国仍未健全的不动产登记体系对不动产好意获得制度并无实质影响。况且，中国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定消除了未登记的房地产适用不动产好意获得的机会。所以，笔者觉得，中国仍未健全的不动产登记体系并没有影响不动产好意获得制度存在的根基。
对立动产
动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，一般指金钱、器物等。与不动产相对。
在法律上区分动产与不动产的意义在于：一、得失变更上，动产是交付主义，不动产需登记二、诉讼管辖及涉外法律适用上，动产是属人主义，不动产是属物主义。有关词条
参考资料
（1）http://www.law110.com/lawstudy/320034.htm（2）http://law.esnai.com/law_show.asp?LawID=41347（3）王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社，2001年版，第157页（4）史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年版，第48页（5）陈华彬则：《物权法研究》，金桥文化出版有限公司，2001年版，第301页（6）李建伟：《不动产好意获得制度初探》，载《中央政法管理干部学院学报》，2000年第3期