房地产开发企业

什么是房地产开发企业

房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和运营、具有法人资格、实施独立核算、自负盈亏的全民所有制企业。

房地产开发企业设立的条件

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和运营的企业。设立房地产开发企业，应该具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构；

(二)有固定的运营场所；

(三)有符合国务院规定的注册资本；

(四)有充足的专业技术人士；

(五)法律、行政法规规定的其余条件。

设立房地产开发企业，应该向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合房地产管理法规定条件的，应该给予登记，发给运营执照；对不符合房地产管理法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发运营的，还应该实施公司法的相关规定。

房地产开发企业的运营活动

房地产开发企业运营活动的首要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和运营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的运营者。执行的首要业务有：

1.土地的开发与运营。企业将有偿得到的土地开发完成后，既可有偿转让给其余单位运用，也可自行组织建造房屋和其余设施，然后作为商品作价卖出，还可以开展土地出租业务。

2.房屋的开发与运营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的运营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价卖出或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

3.城市基础设施和公共配套设施的开发。

4.代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其余单位委托，代为开发的工程。

房地产开发企业的运营特点

房地产开发企业的生产运营与施工企业不同。其运营特点首要有下方几点：

1.开发运营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其余设施都应严格控制在国家计划规模之内，依照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划执行开发运营。

2.开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，依照供需双方合同协议规定的单价或市场价格作价转让或销售。

3.开发运营业务的复杂性。

所谓复杂性包含两个方面：

(1)运营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。运营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资提供单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

4.开发建设周期长，投资数额大。

开发产品要从规划设计开始，经历可行性研究、征地拆迁、安置弥补、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才可全部完成。此外，上述每一个开发阶段都需要投入大批资金，加之开发产品自身的造价很高，需要持续地投入大批的资金。

5.运营风险大。

开发产品单位价值高，建设周期长、负债运营程度高、不确定原因多，一旦决策失误，销路不畅，将产生大批开发产品积存，使企业资金周转不灵，致使企业深陷窘境。

房地产开发企业的项目投资费用

运营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，务必对项目的投资与成本费用执行精准的估算，以便做出经济效益评价、投资决策。受于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因此其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的规模包含土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发阶段的税费等全部投资。房地产建设项目各类费用的组成复杂，改变原因多、未知性大，依建设项目的类型不同而有其本身的特点，所以不同类型的建设项目，其投资和费用组成有适当的差异。对于一般房地产开发项目来说，投资及成本费用.由开发成本和开发费用两多部分构成。

(一)开发成本

1.土地运用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地运用权有偿出让给土地运用者。土地运用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的相似地块的出让金数额并执行时间、地段、用途、临街情况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境情况及土地现况等原因的修正得到；也可根据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，依据项目所在地段等级、用途、容积率、运用年限等原因修正得到。

2.土地征用及拆迁安置弥补费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用首要有土地弥补费、劳活力安置补贴费、水利设施维修分摊、青苗弥补费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方相关规定执行。

(2)拆迁安置弥补费。在城镇地区，国家和地方政府可以根据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人运用的土地出让给房地产开发项目或其余建设项目运用。因出让土地使原用地单位或个人产生经济损失，新用地单位应按规定给以弥补。它事实上包含两部分费用，即拆迁安置费和拆迁弥补费。

3.前期工程费。前期工程费首要包含：

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。一般规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可依据所需工作量结合相关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。首要包含地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以依据事实工作量，参照相关计费标准估算。

4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。首要包含建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采取单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及相似工程经验估算法等估算。

5.基础设施费。它又称红线内工程费，包含供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，一般采取单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费。它首要包含不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的开支。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7.不可预见费。它包含基本预备费和涨价预备费。根据项目的复杂程度和前述各类费用估算的精准程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。

8.开发阶段税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或相关部门征收的费用。在一部分大中城市，这部分费用在开发建设项目投资组成中占较大比重。应依据当地相关法规标准估箅。

(二)开发费用

开发费用是指与房地产开发项目相关的管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用。可按项目开发成本组成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。

2.销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各类费用以及专设销售机构或委托销售代理的各类费用。首要包含下方三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%；(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%；(3)其余销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。以上各类合计，销售费用约占销售收人的4%一6%。3.财务费用。它指为筹集资金而发生的各类费用，首要为借款利息和其余财务费用(如汇兑损失等)。

(三)投资与成本费用

估算结果的总览为了便于对房地产建设项目各类开支执行分析和比较，常把估算结果以总览表的形式列出。

房地产开发企业的涉税

房地产开发企业首要涉及的税种有运营税、城建税、教育费附加，土地升值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

一、运营税:是对在我国国内供应应税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务首要涉及下方几个方面：⑴转让土地运用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地运用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地运用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=运营额×适用税率

二、城市维护建设税和教育费附加：以运营税等流转税为计税根据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

三、土地升值税：是对转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人征收的一种税。土地升值税依照纳税人转让房地产所获得的升值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所获得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为升值额。它采取四级超率累进税率，应纳土地升值税=土地升值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中：土地升值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：获得土地运用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产相关的税金；加计扣除。

四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区规模内，对拥有房屋产权的内资单位和个人依照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税根据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。

五、城镇土地运用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区规模内,对拥有土地运用权的单位和个人以事实占用的土地面积为计税根据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋运用或交付之次月起计征城镇土地运用税和房产税。

六、城市房地产税、三资企业土地运用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，依照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地运用费是对本市行政区域内运用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的事实占用土地面积以及所适用的土地运用费的单位标精准定。应纳土地运用费额=占用土地面积×适用的单位标准。

七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有举动性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

土地运用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产卖出、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡执行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

八、契税：契税是对在我国国内转移土地、房屋权属时向承受土地运用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收规模包含国有土地运用权出让、土地运用权转让(包含卖出、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税根据首要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地运用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税根据×税率

九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税:多部分地区，当前已经停止征收。

十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国国内的企业或组织，在一定阶段内的生产、运营所得和其余所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。

十一、个人所得税:是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“薪资、薪金”所得。其适用5%-45%的超标累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。