房屋使用权

房屋运用权的定义

房屋的运用权是对房屋的事实利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可得到房屋的运用权，如房主将房屋租给他人运用。房屋运用权是指承租人承租的直管公有住房。

房屋运用权假使上市交易房价比所有权房屋便宜很多，尽管没有产权证，但房屋运用权为房管局所有，与房屋运用权的运用人是长期租赁关系，产权单位不能任意消除租赁关系，不能随便收回房屋，即便收回也将对运用权人执行弥补。在遇到房屋拆迁时，房屋运用权在变成产权房后，能得到弥补款，即便不变成产权房，拆迁弥补的弥补款也归房屋运用权人所有。居住房屋运用权每月要交一定数额的租金，但房屋运用权不用交物业管理费、取暖费以及房屋维修费。

房屋运用权的实质

运用权买卖从法律角度来看，其实质是变更长期的租赁关系的承租人。受于当下买卖的导致房屋的运用权，双方存在的导致租赁关系，所以假使买入运用权后想再上市交易的话，需先将该房屋依照成本价买入，然后依照已购公房上市手续，补交土地出让金后方可上市交易。

房屋运用权交易形式公房承租人之间以互补差价的方式互换房屋运用权；公房承租人有偿转让房屋运用权；公房承租人以房屋运用权交换住房产权；公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人运用。房屋运用权交易的条件及办理手续：

(1)持房屋运用权上市交易一方当事人应该是公有住房合法承租人。

(2)房屋运用权交易，当事人双方应该签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列①－④项有关材料到房屋所在地直管公房运营管理单位办理房屋运用权互换、转让、转租手续。

①申请书；

②双方当事人身份证；

③公有住房租赁合同及共居人、合居户答应意见书；

④房屋所有权证和共有人答应意见书。

当事人因故不能亲自办理有关手续的，可以委托他人代为办理。受委托人应该提交当事人出具的授权委托书。

以房屋运用权交换住房产权，当事人双方须按规定到房地产行政主管部门办理交易及产权变更登记手续。

(3)房屋运用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其余与该房屋相关的应由承租人交纳的各类费用；以房屋运用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应该交纳的物业管理费等与该房屋管理相关的各类费用。

(4)房屋运用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该房产权性质不变，新的承租人应该与出租人从新签订公有住房租赁合同。

(5)通过房屋运用权互换、有偿转让和交换住房产权方式获得房屋运用权的新承租人，可以将房屋运用权又一次上市交易。

(6)公房承租人将其所承租的公房转租给他人运用的，应该向原出租人执行备案。转租人继续享有并承受原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承受转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租阶段，原租赁合同变更、消除或者终止，转租合同也跟随变更、消除或者终止。

(7)合居户公房承租人将其拥有的房屋运用权上市交易的，在与等条件下，合居另一方有优先权。合居户公房承租人将其拥有的房屋运用权上市交易，不得侵犯合居另一方对共用部位和设备设施的正常运用权。

(8)或许将公有住房转租给外地来京务员工员的，也可以将公有住房转租给廉租户，但应该依照有关规定实施。运用权买卖的风险 运用权买卖事实上是限定在直管公房的规模内，这不包含已购公房、商品房和私房，也不包含产权不明的房屋，但在事实操作过程中，受于违规开发商和房屋中介的介入，致使运用权买卖变成欺诈或诈骗的高发区。一套房子几十万元，对购房人来看均为一辈子的储蓄，买入房屋运用权被骗的购房人大部分是被拆迁户，很多买入所谓运用权的购房人血本无归，甚至沦落为无家可归的地步。

房屋所有权与运用权的区别

房屋的所有权和运用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、运用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。拥有上述房屋所有权的四项权能，所有权人可以占有、管理、运用、处置所有的房屋，包含卖出、出租、抵押、赠予、继承，而且消除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许规模内的一切权利。房屋的运用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权。通过房屋租赁或借用达到的是房屋的运用权。房屋的运用权不能卖出、抵押、赠予、继承等，它包含在房屋的所有权当中，是房屋所有权四项基本权能之一。

有关条目土地运用权