房价对国民经济的影响
当下政府强烈政策、资金救市后，全国好多地方，已显现一片楼市回暖现象。在这次救市中政府也拨出9000亿资金用来保障房建设，今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同期完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。总投资将胜过9000亿元，平均每年3000亿元。 这是由于民生地产的健康运行是我们国家房地产发展的方向，也是政府为了保护中低收入人群所做的看得见、摸得着的实事，民生地产已形成上上下下关注的重心话题，老百姓对于高企房价的无奈的叹息，政府宏观调控的鞭长莫及，都给以往的的楼市留下了遗憾。但是任何事物均为有它的独特规律的，一味的强调、一味的夸大，违背市场规律做事，到头来要形成经济规律的枷锁。所以只有大力发展保障性住房才是处理当前住房建设的事实困难，才可确的确实减轻普通老百姓的切身利益，真正达到民众的“居者有其屋”的美好愿望。
房价
楼盘价格定位原则
项目均价确定办法 第一条 目的 保证项目营销目标的顺遂促成，并争取达到项目收益最大化。 第二条 适用规模 适用于集团所有项目及集团代管项目，通过可比楼盘的调查,从竞争的角度出发，从入市时的供求关系出发，以市场比较确定上限，成本估算确定下限来策划项目整体实收均价。 第三条 前提条件及根据 依据目前市场事态对可比项目的楼盘执行价值达到要素的对比分析，分析项目均价。 第四条 完成时间 五个工作日。 第五条 工作程序 （一）从竞争和可比的角度确定比较楼盘； （二）依据物业的类型、位置、工程形象进程、销售价格等策划物业调查表,并调查填写； （三）依据影响价格的原因，包含：区域原因、楼盘的本体素质、入市机会、特殊优势及品牌等对价格造成影响的原因，设立不同的权重。 （四）依照项目的比较原则，依据各原因权重比较表执行比较，得出比较系数并推算其比较实收均价； （五）综合以上四项，用加权平均法得出项目的实收均价； 项目本身价值要素分析 1、舒适要素 户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑运用者对事实功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。 配套 会所、娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。 环境规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路构成社区环境，形成居民得到心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。 2、便利要素 旅行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经历项目，有足够的停车位。 生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。 子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。 3、健康卫生要素 A、无有害气体、烟尘、噪音污染； B、有完善的供水、供电、煤气系统； C、日照足够、通风不错。 4、品牌要素 开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。 5、物业管理要素 安全 防火、防盗、交通安全，各类措施周密 。 服务 日常服务、家政服务、酒店式服务 。 文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围。 周边原因 依据市场调研分析周边楼盘，既选择若干与本项目在物业类型和档次相相似的楼盘，执行价值达到要素的对比分析，再依据地区整个楼盘的行情即供求关系的分析，确定合理的单价。 其余原因 包含政策、经济等各种其余原因。国际上公认的房价上的“合理的单价水平”
国际上公认的房价上的“合理的单价水平”，应当是相当于每户居民3-6年的平均收入。这里应当表示的是，欧元兑美元等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多。就拿美国来看，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就高达2,114平方英尺，一般人家户均亦在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”，均为实实在在的“运用面积”，走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。 2006年初，韩国的国土研究院经历对上万的家庭调查研究，并和英美等国执行了比较，表明韩国国民全部收入攒六年才可买房。首都首尔地区稍高，需要将总收入存7.7年才可买入住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在英国和美国，要买入住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。 另据日本官方的报告，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包含液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。依照国际惯例，当一个地方房价收入比胜过5的时机，就被觉得该城市房屋买入力“极低”；胜过6的时机，就会被公觉得属于房地产泡沫区；当房价收入比胜过7以后，就会被世界上公觉得“国际房价最难承受地区”。 我们以国家统计局发布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为根据，依照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应当为248148元，每平方米为2757.2元（按此要求，开发商的利润也胜过了10%）。而如此的单价，比当下全国城镇平均每平方米4000元左右的单价水平，低了三分之一左右。依照当前中国的消费水平，让居民一生为一套房子打拼是一件问题的事，而政府为拉动内需只会致使房价下滑，由于房价太高会直接影响居民对其余用品的消费。假使一个社会80%的人买不起房，就不或许拉动内需，而是应当考虑增长军队和警察了。 这显示，全国城镇的房价要回归到“合理价格”水平，起码要比当下的房价下滑三分之一以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就形成一句空话。需要特别表示的是，受于多地情形的不同，大城市和沿海发达地区的房价下滑的程度应当更大，像北京上海等大城市房价要下滑二分之一左右才可谈得上是“合理价格”；而西部等地区房价水平本来就不是很高的地方，下滑的空间或许稍小一部分。但核心只有一个，就是每个城市和地区的房价收入比，最多不能胜过15倍。当前一线城市房价下滑的绝对值好于二、三线城市，这就致使一线城市的家居零售行业竞争的激烈程度大于二、三线城市，这就能解释一线城市的家居卖场打折率远好于二、三线城市。 在经济危机中也是百姓与房地产商的博弈，从当下的结果看来，政府出台了有助于房地产发展的政策，显示消费者在博弈中获得了胜利，进而助长了消费者的博弈心态。消费者在低利率和物价上涨的同期，期待的是房价能够下挫，许多中下阶层的消费者盼望的是经济适用房和廉租房政策的出台，所以持币观望是2009年房地产行业的一大首要特质。受于房地产业是家居行业的上游行业，对于房地产造成的影响传到到家居行业会有6-8个月的时间，这就代表着家居行业会比去年愈加冷清，预计到2010年5月份会摸底。房价泡沫
以来进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一轮房地产投资热潮的助推下快速回暖。2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到2004年房地产投资上升到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%（2005年上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元，占比18。8%)。就在此时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业形成新兴的支柱产业。运用的方法包含，退还个人所得税，减弱交易契税，放宽银行贷款条件，加大房地产业扶持强度等等。在该种环境下，房价开始快速窜升。这波房价波动中最为显著的例子就是中国最大的城市上海。 2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元，到2004年时均价已上涨到6385元，升幅高达92%。2001年，上海只有4%的住宅售价胜过8000元/平方米，2003年这一数字高达16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交价格胜过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经击穿16000元每平方。 而中国大陆其余城市的房价也差不多以同样的增速持续往上：杭州的房价早于上海开始其往上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击；北京的房价升幅也相当惊人，其中国大陆最高房价城市的地位到2003年初才被上海多出。房价的升幅不但集中于中心城市，同期也蔓延到了一部分二级城市。 国家研究机构的学者和大部分经济学者都觉得本轮中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年以前的香港房地产。但是少数学者和大部分的房地产商人则坚持觉得中国大陆房地产市场是不存在泡沫的，这导致长期计划体制以后的正常的上行。但是在2003年6月中国人民银行公布了所谓121号文件以增强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后，国务院公布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相冲突中继续前进，直到2005年年初高达顶峰。 2005年 以来中央政府采取一连串的控制措施以期高达平抑房价平复群众不满情绪的目的。尤其是七部委联合公布的《有关做好平稳住房价格工作的意见》。该意见规定，“对２年内未开工的住房项目，要又一次执行规划审查”，“对持有不足２年的房地产转手交易时以交易全额征收运营税”，“增强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的打击非常显著，大批消费者持币待购，对市场有很强的下滑期望。截止条目编制时，上海的房价已经回稳，上涨趋势不再显著，成交亦开始萎缩。 2010年 天价房地产已经形成多数国人的恶梦，绝大部分沦为“房奴”阶层，抛开外面精彩的世界，只有在互联网虚拟的社区中寻求精神的寄托，而房地产已形成必谈的话题。 就温州集资建房个案执行了一个简单的报告对比与分析，但找不足天价房地产应当从哪里下手把他降下来。很多人从法律的角度谋求处理之道，什么征收暴利税之类的，但天价房地产链条中，一个个被分散的产业环节和市场主体，就没有哪一家组成暴利的要件：利润率胜过100%。事实上，环绕市场主体寻求答案，任志强都一一地告诉了社会：房价没有暴利，企业家不是慈善家，还得还上涨。 去年末以来，国家为了控制房地产价格的飙涨，曾经提及了一个责任政府的字眼，即省一级政府要对控制本省房地产价格负总责。中央的指定的责任主体难道不是有的放矢吗？应当不会。但是，却没有用。在百思不得其解当中，今天目睹这一则新闻，却使我茅塞顿开。一番判读之后，想让房价降下来，我认为很难。 据2010.4月6号《中国经济周刊》发文：据一名消息人员表露，由财政部领头策划的有关“地方融资平台有关监管意见”（下称“意见”），将延后公布甚至不消除“夭折”的机会。此消息人员称，该意见的部分条款承受了来自地方政府方面的抵制，“地方政府对于意见当中显现的一部分强硬措辞表明出了‘不满’。” 发文称，记者从监管层得到的一组报告表明，截止2009年年末，在有统计数字的31个省、市、自治区中，只有黑龙江、内蒙古、新疆、西藏、山西、河南、贵州、宁夏的平台贷款债务率(平台债务合计/本省国内生产总值)差于60%，有10个省市甚至胜过了100%。行业人士表示，一部分城市的地方政府依托政府融资平台等方式过分举债已靠近极限，债务率已达到150%以上，个别县市债务率已经胜过400%。这些钱大批投向了政绩和‘面子工程’的项目，诸如城市美化、亮化工程。 从这则新闻中可以看出，地方政府通过融资平台，已经背负了大批的低效益回报的融资债务，除了述及的经济相对欠发达的八个省以外，其它省市都胜过了当地国内生产总值的60%；保守预期，全国地方政府融资债务胜过20万亿。在“城市运营”模式下，拿什么来填充这个窟窿，答案不言自明。假使仅仅运用土地出让金来填充的话，依照去年最“疯狂”的1.5万亿土地出让金收益计算，大约只能够付个利息。也就是说，每年从房奴身上搜刮去的巨额财富，都源源持续地流进了“资本”控制集团的腰包，更别去说嗜血的开发商与炒房客。 在多地推出政府背景的平台融资方案时，一定会考虑土地出让金的提升，也一定会顾虑到国内生产总值的迅速上涨，否则击穿国内生产总值 20%的安全融资程度，怎么拿的出手？为了把政绩坚持见底，房价能降吗？ 在巨额存量融资债务的情形下，归还都需要漫长的时间，而地方政府并没有打算降低或停止继续融资。湖北省的12万亿投资计划，尽管稍微天方夜潭的味道，但目睹有的地方融资债务率高达当地国内生产总值的四倍这个报告时，你必须信了。再看，中央出手调控，地方政府却不干了，个个身负重债，还要续借新债，你还指望房价能降下来吗？ 这样一来，指望房地产价格有多大程度的下滑，只能是期望越大、失望越大。 《蜗居》中有二组对话：一句是宋思明深谙其道地对海藻说的话，大意是繁华的后面，就是用平民的幸福堆砌起来的。另一句则是海萍的话，大意是我们只能牺牲一代人的幸福，让下一代不再蜗居。前者说出了现实，后者道出了辛酸与无奈。至此，读者也大差不差会理解其中的含意。 国家统计局公布的报告表明，全国70个大中城市房屋销售价格同比升幅从1月份的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%，迈出一条清晰的上升曲线。而在一部分热点区域，房价一个月上涨胜过10%、一年上涨胜过100%的情形屡见不鲜。房价的上行不仅表当下新建商品住宅上，二手房的单价也呈上涨趋势。报告表明，3月份二手住宅销售价格同比上涨9.5%，上涨的城市数量达69个。 国务院4月17号下发通知，要求严格制约各种名目的炒房和投机性购房。即对贷款买入第二套住房的购房者，采取贷款首付比例不得差于50%，利率不得差于基准利率1.1倍的操作标准。商业银行可依据风险情况，暂停发放买入第三套及以上住房贷款。就在此时，部分银行已经暂停了对“第三套及以上住房”的放贷业务。 亚洲租金最贵城市榜(按两房计) 中新网2009年12月23号电 据香港文汇报发文，财经杂志《福布斯》最新公布了亚洲租金最贵城市排行榜，东京、香港和北京分列前三名，上海居第五。 1.东京平均租金：约3.67万港元人均年收入：约26.45万港元 2.香港平均租金：约3万港元人均年收入：约34万港元 3.北京平均租金：约2.84万港元人均年收入：约4.65万港元 4.孟买平均租金：约2.73万港元人均年收入：约2.25万港元 5.上海平均租金：约2.27万港元人均年收入：约4.65万港元 6.首尔平均租金：约2.19万港元人均年收入：约21.48万港元 7.新加坡平均租金：约1.72万港元人均年收入：约40.02万港元 8.悉尼平均租金：约1.62万港元人均年收入：约29.63万港元 9. 雅加达平均租金：约1.55万港元人均年收入：约3.03万港元 10.胡志明市平均租金：约1.4万港元人均年收入：约2.17万港元 注：人均年收入按买入力平价计算。看其余国家如何平稳房价
近年来，除了中国房价在持续上升，其余国家也显现了楼价的急剧上涨。我们不妨分析他国房价急 升的原因，借鉴他们平稳房价的有效措施。 韩国：房价5年涨了2.8倍 现象：韩国房价飞涨起自亚洲金融危机后，当时韩国房价下挫近一半。为扶植建筑业，1997年韩国政府放宽了公寓转让制约，此举尽管成功搞活了韩国房地产市场，却助长了房地产投机，从此一发而不可收拾。韩国国税厅对首尔等9个房价大涨地区的调查表明，2000年1月到2005年6月的5年半时期内，公寓的平均售价上涨了2.8倍，同期韩国GDP每年仅上涨4%—5%。 原因：韩国人与中国人一样热衷买入不动产。近期一项问卷调查表明，90%的受访韩国人表明，假使有余下资金他们愿意投资房地产。另外，韩国人口过分集中，韩国房价最高区域在集中了人口近半的首都首尔。当前，在首尔部分地区，房价上涨率最多高达通胀率的7倍。 平稳房价措施：韩国房价的急涨使三位高官—韩国建设部长和两名总统助理请辞。韩国更计划除了在此之前宣称的2007到2010年阶段每年在首尔兴建30.3万套住宅外，再额外建造2.5万套住宅，增长住房提供。此外，更将增强对购房贷款的监管，并减弱非银行金融机构发放住房贷款的最高额度。 俄罗斯房价一年内涨了64％ 现象：俄罗斯官方机构公布的报告表明，莫斯科房地产价格8月份再攀高峰，每平方米售价高达3770美元，这一数字甚至胜过俄罗斯去年的人均收入(3600美元)。另外，莫斯科的公寓楼价格从今年年初以来上涨了64%。如今，莫斯科很多地方都能见到吊车和施工景象，街头巷尾常有人谈论一部分新开发的房地产项目和郊外别墅如何高档、舒适，排长队买房的现象也多了起来。 原因：首先，民众感觉到“俄罗斯富了，俄罗斯人有钱了”，外来资金涌入“炒房”。其二，富人“扎堆儿”，需求大于供给。住宅70%的买入者并不是是莫斯科居民。莫斯科不仅集中了俄所有的亿万富豪，仍有不计其数的千万富翁和很多本国和外国大企业、公司的老板差不多都选择莫斯科。莫10大楼盘中，位居榜首的公寓每平方米税前均价为2.2万美元，最便宜的一套住房也要660万美元。今年莫斯科计划开发住宅470万平方米,事实需求是这个数字的1倍。 平稳房价措施：俄总统普京近期提出了“让群众买得起房”的计划。此外，检察官们觉得房价“显著过高”，怀疑开发商联手操控市场价格。俄罗斯联邦总检察长尤里·柴卡已委托联邦反垄断局对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价展开调查。 英国：房价十年涨了近三倍 现象：英国哈利法克斯银行10月发表数据称，英国房价近年上涨快速，当前的平均房价比十年前涨了近三倍，从当年的6.2万英镑增迄今天的17.9万英镑。英国的平均房价1996年2月份以来上涨了187%，而大伦敦地区的平均房价则上涨了240%。英国西南部康沃尔郡的上涨率达到到274%，表明此区域发展快速。 原因：统计数据表示，十年至今英国经济连续发展，失业率持续下滑，通胀和利率都保持在较低水平，所以房价才有机会攀高。但中国人的平均薪资只上涨了54%。 平稳房价措施：英国中央银行提升基准利率；对第二套房屋买入者征收“影响税”；而且银行还对房贷执行严格控制。