房地产交易

什么是房地产交易

房地产交易是指当事人之间执行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁活动。

房地产交易的特点

与其余的经济活动对比，房地产交易具有本身的特点：

(一)房地产交易是平等主体之间的经济合同举动。不论是房地产转让，依旧租赁，或是设定抵押，都通过签定合同来执行，并受《合同法》的调整。房地产交易发生在房地产的二级或三级市场，与政府出让国有土地运用权的一级市场不同。房地产交易合同也不同于国有土地运用权出让合同，后者是国家和土地运用者之间签定的合同，双方的法律地位不平等，权利和义务也不完全对等。

(二)房地产交易属于要式法律举动。与动产交易不同，房地产交易的对象是一种特殊的商品——不动产。不动产交易的价值大，手续繁多，法律对其有更严格的规定，如房地产交易当事人务必签定书面合同，并办理权属登记。

房地产交易的分类

首先，按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。

其次，按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地运用权及其地上房产的交易与集体土地运用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或制约其交易，所以，在我国，一般来说，房地产交易仅指前者。考试大。前者还可更深一步按土地运用权的出让或划拔性质的不同执行分类。

第三，按交易客体所受制约的程度不同，可分为受限交易(如划拨土地运用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地运用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。

第四，按交易客体存在情况的不同，可分为单纯的土地运用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。

房地产交易的基本制度

(1)房地产价格申报制度

转让申报成交价格时，成交价格关系着各方当事人的利益关系，也关系着国家的税费收益。转让人应当在转让合同签订90日间办理成交价格申报。缴纳税费的根据，一般是成交申报价格，但是成交申报价格显著偏低的，以评估价格作为缴纳税费的根据。

房地产抵押权人依法处分抵押房地产时，应申报成交价格，国家对成交价格执行登记审验后，办理产权转移手续。

如成交价格显著差于正常成交价格的处理，并没有要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不差于房地产行政主管部门证实的评估价格缴纳相关税费后，再办理交易手续。

房地产经纪人在代办相关交易手续时，也应如实申报，防范执业风险。

如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议，一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构执行从新评估，对从新评估的单价仍有异议的，可向法院起诉。

(2)房地产价格评估制度

房地产价格评估根据基准地价、标定地价和房屋的重置价格为基础，参照市场价格执行评估。

(3)房地产价格评估人士资格认证制度

《房地产估价师执业资格证书》——个人具有执业资格

《房地产估价师注册证》——受聘于某家评估公司

房地产交易的一般规则

房地产交易应遵循下方一般规则：

(1)房产权和地产权一同交易。(前为新添)房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用规模内的土地运用权同期转让、抵押。这就是

“房产权与地产权一同交易规则”。房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地运用权只能由同一主体享有，而不能由两

个主体分别享有；假使由两个主体分别享有.他们的权利就会发生矛盾，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，才可保

障交易的安全、公平。

(2)权利、义务承接。房地产交易时，土地运用权出让合同载明的权利、义务跟随转移；房地产交易中，前一个权利人负载于房地产上的权

利和义务依法或依约承接给后一个权利人。

(3)实施房地产价格评估。我国刚刚建立市场机制，当前仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我国房地产价格组成复杂，非经专

业评估很难恰当确定，故法律规定房地产交易中实施房地产价格评估制度，房地产价格评估，应该遵循公正、公平，公开的原则，按用国家规

定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各种房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格执行评估。

(4)实施房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应该向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实

的申报。实行该制度的意义在于：执行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的根据。当事

人作不实申报时，国家将依法委托相关部门评估，按评估的单价作为计算税费的根据。

(5)依法登记。房地产转让、抵押当事人应该依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应该依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性

决定了事实占有或签订契约都很难形成分析房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采取登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国

法律也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押举动无效。

">编辑]房地产交易过程中的风险

1.开发商欺诈导致的风险

受于利益驱使，多地区城市建设整体规划均遭到不同程度损坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其余用途等等。

房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障持续等建筑质量困难日益突出。同期，房屋销售陷阱重重，广告虚假，受于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，产生很多开发商惯常采取不正值的营销方法，产生业主付款后不能人住，或入住后不能获得房屋产权等。

2.房地产中介组织欺诈导致的风险

房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。 一部分不法中介从业人士钻了交易方对房地产有关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同期签了一部分与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方作出不合理、不公正的规定，使交易方产生损失。房地产中介存在的具体欺诈举动有：以包销的名义，隐瞒委托人的事实出卖价格和第三方执行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋运用权买卖经纪活动；无照运营、超越运营规模和非法异地运营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书：房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

">编辑]房地产交易中的风险防范的建议

1.增强房地产法制建设我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规仍有待更深一步健全，因此，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易举动，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种困难，受于没有清晰的法律规定，致使多地区各部门查处和冲击相似举动无法可依；再加之取证难度大、处罚强度小、操作手续复杂等，常常是劳而无功。所以，目前急切需要建立健全清晰的、易操作的、强度大的规范房地产市场各种举动的法律法规。只有如此，查处、冲击房地产市场的违法违规举动才或许收到应有的效果。同期，要重视执法工作，增强执法。当前显现的很多房地产违法违规举动，在现有的国家以及地方的很多法律法规中，也都有所涉及。之所以很难依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方受于过分依靠房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一部分房地产企业的违法违规举动，忽略甚至纵容。所以，地方政府务必端正立场、提升认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。

2.宣传诚信理念、倡导诚信价值观首先要从思想认识上增强全民诚信意识的教育，对社会公民要执行社会道德教育，使每一个人都建立起”诚信为本”的意识。

具体操作方面，可以对房地产有关机构开展道德讲座，增强他们的业务培训和举动教育，提升从业人士的执业观念、执业立场、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人士执行廉政教育，提升抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，比如，依靠媒体对违法案例执行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民民众心灵中造成强烈共鸣的警示性发文。

3.规范从业举动，付出提升从业人士的综合素质目前，房地产交易领域的从业人士应付出从下方三方面提升职业素质。

一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人士，务必稳固树立法纪意识，加深党规政纪原则，自觉遵守相关法律、法规和纪律，付出提升依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人士，要时时处处注重本身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民民众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人士务必始终维持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立本身的不错形象。

4.建立房地产市场信息体系首先，对房地产市场来看，要加速建立健全房地产市场信息系统，增强对房地产尤其是商品住房市场运行情形的动态监测。如相关部门要增强信息沟通与整合，适时披露土地提供、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要增强舆论引导，加强政策透明度，平稳市场心理预期，促进市场理性发展。同期，房地产企业应主动清除因信息不对称而给消费者导致的疑虑，以吸引许多的顾客。在更深一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者供应完整、真实的商品信息。其次，对消费者来看。只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才或许得到在房地产交易中的平等地位。所以，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取许多的商品信息。

参考文献↑ 1.0 1.1 刘忠礼.房地产交易中的风险及其防范.魅力中国2010年4期