房屋租赁价格指数

什么是房屋租赁价格指数

房屋租赁价格指数，是反应一定期间内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数。

房地产租赁价格是指房屋所有人出租房屋运用权所获得租金的单价。

房屋租赁指以支付租金形式获得房屋运用权。它包含住宅租赁、办公用房租赁 、商业用房租赁、厂房仓库租赁部分和旅馆饭店客房租赁五部分。

房屋租赁价格指数的意义

房屋租赁价格指数，是一套反应城市房屋价格改变轨迹和发展趋势的指标体系。它的建立对于处理房屋租赁信息零散、失真和信息的不对称困难，活跃房地产租赁市场和其余有关市场，规范房屋管理举动，引导房地产业健康发展，促进经济上涨都具有重要意义。

建立房屋租赁价格指数是民众了解房屋租赁市场、选择合适的租赁房屋房屋的信息途径 指数的反应是及时的，具有很强的时效性。指数中反应的不同地段、不同结构、不同居住环境的房屋价格，方便民众依据自己的居住习惯、房屋消费能力、居住时间等情形做出自己的租赁选择。指数曲线和指数分析所表明的房屋租赁价格的改变态势能够为民众调整房屋方式、确定适时的租赁机会供应参考根据。

建立房屋租赁价格指数是房屋投资人和评估、咨询等机构执行投资决策、中介咨询的权威借鉴。指数系统设计具有开发性特点，反应内容是科学的 指数描述房屋租赁市场的改变情况和将来一段期间的单价行情，对房屋投资人执行投资项目测算和评估有较高的参考价值。在指数所需信息的收集和处理过程中，及时和外界执行信息的交换，有助于房地产中介评估、咨询机构对房屋租赁市场做出评价和分析。

建立房屋租赁价格指数是房屋行政管理市场化、规范化的需要。我国经济市场化的脚步将更深一步加速。了解市场、服务市场、规范市场、活跃市场、发展市场形成行政管理工作的重要职责。房屋租赁价格指数不仅能够反应市场的现时情形，而且能够预期将来的改变迈向，为房屋行政管理实行市场监控、政策调控服务。

房屋租赁价格指数编制

(一)调查的方式和样本的选择

受于时间和人力的制约，在编制房屋租赁价格指数时不或许调查所有城市的房地产信息，只能选取一部分样点执行调查。为保证调查精度，宜采取总的调查和抽样调查、追踪调查相结合的方式，以保证指数样本的可比性，减弱抽样的误差率，提升指数测算的可信度样本的选择应具有下方条件：

1、充分性。即样本容量应充足大 样本容量太小，不能反应总的的性质。房屋租赁价格指数的编制，应按房屋档次(高档、中档、低档)、房屋区位(一般以地段等级来划分)、房屋结构(钢混、砖混，砖木较少可忽视不计)、房屋环境(物业管理、公建配套、景观环境、便捷程度等)，选取几百个乃至上千个房屋代表项目作为调查样本，才可使指数较精准地反应房屋租赁价格的变动水平

2、代表性。即要求样本能充分反应总的的性质，所选择样本要与所代表的事实项目在性质上维持统一，而各样本项目之间在性质上应有较大差异 编制房屋租赁价格，应按上述分类指标，使类内同质、类外异质，然后在各种中选择能代表租赁价格改变趋势的房屋作为代表性样本

(二)基期的确定

基期的选择一般由编制指数的预期目的和用途决定。基期的选择，应选择一个正常期间或具有一定意义的转折期间，非正常的波动期间不能作为基期。

(三)价格的测算

当不能直接地获取所追踪样本的信息时，可依据相相似项目信息执行测算和修正 市场比较法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。广开信息途径，可查阅相关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的单价及房地产情况，如座落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付渠道等情形。这些原因均为房屋租赁双方市场比较时不可或缺的比较项目。只有全面、精准地选取适时的可比实例及其实例比较项目，并在此基础上执行适当修正，才或许得出反应公开市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。

(四)指数的计算

国外研究房地产价格指数比较流行的理论有特质价格指数模型(Hedonic)等。

特质价格指数模型是常用的一种模型。其原理为：

如果房地产的单价受需求、区位、环境和房地产自身的质量等诸多原因的综合影响而形成的，用函数可表明为：

其中：P表明房地产价格；

q表明房地产的需求量；

c 表明影响房地产价格的其余特质原因(f=1．2?．n)

对函数式的两端有关各个特质变量分别求偏导，得到特质原因对房地产价格的影响程度，并假定该种影响关系在一定期间内固定不变。如此，运用非同质房地产的基期价格与数据期价格执行比较，从价格的变动中逐项刨去特质原因的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系所引起的单价变动了，计算出来的单价指数就是Hedonic价格指数。

国内研究房地产指数的方法首要有简单指数和加权指数两种，常用的是加权算术平均法。

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