房地产开发

什么是房地产开发

房地产开发是指在依法获得国有土地运用权的土地上执行基础设施、房屋建设的举动。所以，获得国有土地运用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并不是仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包含土地开发和房屋开发以内的开发运营活动。

房地产开发的类型

房地产开发包含土地开发和房屋开发。

土地开发首要是指房屋建设的前期工作，首要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其余非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其余城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的更改、城市规划的更改以及其余原因，需要拆除以前的建筑物，并对土地执行从新改造，投入新的劳动。

就房屋开发来说，一般包含四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与运营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其余基础设施的开发。

房地产开发与房地产开发运营的区别

房地产开发与房地产开发运营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在获得国有土地运用权的土地上执行基础设施、房屋建设的举动。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款清晰的定义。

而房地产开发运营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上执行基建、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的举动。这是国务院《城市房地产开发运营管理条例》第二条清晰定义的。

所以房地产开发和房地产开发运营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发运营资格，假使有国有土运用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发运营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发运营合同纠纷中，所以合资、合作开发运营房地产合同中对主体的资格是有要求的，起码要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中运营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发运营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发运营资格，就是由于没有把房地产开发与房地产开发运营区别开来。受于合资、合作房地产开发运营合同是属于房地产运营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的举动。

我国房地产法律法规对开发运营房地产是有主体资格要求的，因此合资、合作开发运营房地产合同的当事人一方务必具有房地产开发运营资格，这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发运营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发运营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发运营资格的企业不能执行房地产开发运营。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发运营管理条例》第二章就此有特别规定。而自《中华人民共和国合同法》颁布后，对合同的主体资格要求绝大部分合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发运营房地产合同与其它类型合同是有区别的。

房地产开发的原则

房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地规模内从事房地产开发并实行房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。根据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则首要有：

1.依法在获得土地运用权的城市规划区国有土地规模内从事房地产开发的原则。在我国，通过出让或划拨方式依法获得国有土地运用权是房地产开发的前提条件，房地产开发务必是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地务必经依法征用转为国有土地后，才可形成房地产开发用地。

2.房地产开发务必严格实施城市规划的原则。城市规划是城市人民政府对建设执行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发执行合理控制，达到土地资源合理配置的有效手段。科学策划和实施城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各类建设，指导城市有序、协调发展的保证。

3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，经济效益是房地产所造成的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会导致的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所造成的积极影响。以上三方面是冲突统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会造成矛盾。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，执行综合整合和管理。

4.应该坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有助于达到城市总的规划，加速更改城市的面貌；有助于城市各类建设的协调发展，促进生产，方便生活，有助于缩短建设周期，提升经济效益和社会效益。

5.符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济有关产业发展的基本原则和总体战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制衡。

房地产开发的条件1.开发主体合法

执行房地产开发的单位和个人，首先应获得房地产开发的资格。假使是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并获得运营执照。

2.依法获得房地产开发用地的运用权

房地产开发主体务必通过《城市房地产管理法》规定的合法渠道(出让和划拨)，获得房地产开发用地运用权。用于房地产开发的土地，务必权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地运用证》。

《城市房地产管理法》第27条规定：“依法获得的土地运用权，可以依照本法和相关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发运营房地产。”

3.在规定的期限内动工开发房地产

以出让方式获得土地运用权执行房地产开发的，务必依照土地运用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。胜过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地运用权出让金 20%下方的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地运用权。但是，因不可抗力，或者政府、政府相关部门的举动，或者动工开发必需的前期工作产生动工开发迟延的除外。

房地产开发的首要程序1.投资决策分析

投资决策分析相似可行件研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分忻首要包含市场分析和财务估价两部分。这务必在仍未签协议以前执行，给开发者以充分的时间和自由度加以考虑。当前.民众对房地产开发项目的财务估价已经比较广泛，而对举足轻重的市场分忻却没有充足的重视。应该说，市场研究对于选择投资方向，确定开发目标与方案起着举足轻重的作用，它往往关系到项目的成败。

2.前期工作

当通过投资决策研究确定了具体的开发项目后，就要着手准备印实行前期—父作。它包含研究地块的持性与规模；分析将要买入的地块用途及获益能力大小；获取土地运用权；征地、拆迁、安置、弥补；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门商量，得到规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短时间或长期信贷; 寻求预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量执行详细估算和概算等等。上述工作完成后。对项目可以再执行一次评估，由于决定开发项目成败的经济持性或许已经有所改变。

3.建设阶段

建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上，项目建设一开始，对有些困难的处理就不像前面两个阶段具有弹性。尤其对很多小项目面言，一旦签署了承包合同.就差不多不再有变动的可能了。这就又一次表明了前两个阶段工作的重要件。

为了防止追加成本和工期拖延，开发商务必紧密注意项目建设过程的进度，定期视察施工现场，以解析整个建设过程的全貌。

4.租售阶段

在很多情形下，开发商为厂分散投资风险，减轻借贷阻力，在项目建设前就通过预租或预售的形式落实了入住的客户，但很多情形下，依旧在项目完工或靠近完工时才去寻求客户。对出租或卖出两种处置方式来说，要依据市场情况，开发商对回收资金急切程度印开发项目的类型来选择，对于居住楼，一般以卖出为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。 尽管租售阶段常常处在开发的最后一个阶段，但租售战略是初期投资分析的一个重要构成部分。