房地产金融

业务

房地产金融业务的内容首要包含吸收房地产业存款，开办住房积蓄，办理房地产贷款特别是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。房地产金融包含政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融首要是房改金融，它是与住房制度改革相关的一连串金融活动。房地产金融一般以抵押权为基础，是有担保的信用。

中国发展历史

房地产金融

第一阶段： 理论击穿与试点启动阶段(1978 到1991 年)

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等看法。1980 年9 月北京市住房统建办公场所率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市执行售房试点。1984 年广东、重庆开始征收土地运用费。1987 到1991 年是中国房地产市场的启动阶段。1987 年11 月26 日，深圳市政府第一次公开招标出让住房用地。1990 年上海市房改方案出台，开始建站稳房公积金制度。1991 年开始，国务院先后批复了24 个省市的房改总的方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推动阶段(1992 到1995 年)

1992年房改全面起步，住房公积金制度全面推行。1993 年“安居工程”开始起步。1992 年后，房地产业急剧迅速上涨，月投资最高涨幅曾达到146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局势，在个别地区显现较为显著的房地产泡沫。1993 年末宏观经济调控后，房地产业投资上涨率广泛大幅回跌。房地产市场在历经一段时间的低迷之后开始恢复。

第三阶段：相对平稳协调发展阶段(1995 到2002 年)

伴随住房制度改革持续深化和居民收入水平的提升，住房形成新的消费热点。1998 以后，伴随住房实物分配制度的取消和按揭政策的实行，房地产投资进入稳定迅速发展期间，房地产业形成经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格连续上升，多项调控措施出台的新阶段(2003 年至今)

2003年至今，房屋价格连续上升，多部分城市房屋销售价格上涨显著。跟随而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

现况

房地产金融

据国家统计局统计，2004 年房地产开发资金共筹措17168.8 亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，高达7395.3 亿元，比上年上涨44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6 亿元，上涨了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4 亿元，上涨了0.5%，占资金来源的18.4%。

但事实上，房地产开发资金来源中，自筹资金首要由商品房销售收入转变而来，多部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大概70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中运用银行贷款的比重在55%以上

(一)房地产贷款涨幅较高

2004 年末，房地产贷款余额高达26306.3 亿元人民币，比上年同比上涨22.8%。2003 和2004 两年房地产贷款的涨幅呈下滑的行情，但2005 年一季度房地产贷款余额高达27650.6 亿元，余额同比上涨25.7%，涨幅比上年底提升2.9个百分点。

房地产贷款上涨率继续好于全部金融机构人民币贷款上涨率。2003 年末房地产贷款上涨率比金融机构全部人民币贷款上涨率高20.1 个百分点，2004 年这个差距有所减小，但仍高11.3 个百分点，2005 年1 季度房地产贷款上涨率与全部人民币贷款上涨率的差距为14.9 个百分点。2003 年至今各季度金融机构房地产贷款余额同期比上涨率和金融机构全部人民币贷款余额同期比上涨率的对比

房地产贷款占金融机构中长期贷款的比例逐渐增长。2002 年3 月底，这一份额为27.2%，2003 年6 月末高达32.1%，2004 年末高达34.3%，2005 年3 月末上升到34.5%。

(二)房地产开发商贷款涨幅减缓

2004 年末房地产开发商贷款为7810.9 亿元，2005 年1 季度末高达8177.5亿元。从上涨速度看，2004 年3 月份以前，房地产开发商贷款上涨速度在40%以上。2004 年4 季度开始房地产开发商贷款上涨速度下滑到20%下方，2004 年末增速减弱到17.3%，2005年1 季度增速更深一步下滑到15%，与金融机构全部人民币贷款的上涨速度靠近，房地产开发商贷款上涨得到了初步控制。

2005 年1 季度末8177.5 亿元房地产开发商贷款包含：(1)住房开发贷款4601.8 亿元，占56.3%，其中经济适用房开发贷款1468.3 亿元，占房地产开发商贷款的17.9%；(2)房地产开发企业流动资金贷款1605.4 亿元，占19.6%；(3)地产开发贷款1586.4 亿元，占19.4%，其中政府土地储备机构贷款950.2 亿元，占房地产开发商贷款的11.6%；(4)商业用房开发贷款383.9 亿元，占4.7%。

1、住房开发贷款逆转了2003 年迅速上涨的势头，2004 年至今涨幅接连回跌住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款2003 年迅速上涨，2003 年末余额同比上涨率胜过了100%，2004 年之后开始下滑，到2004年末上涨率下滑到22.2%，2005 年1 季度末上涨率更深一步下滑到19.3%。在住房开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济适用房建设。

2、地产开发贷款和政府土地储备机构贷款高速上涨

2004 年末和2005 年1 季度末地产开发贷款余额分别高达1471.6 亿元和1586.4 亿元，其中对政府土地储备机构贷款余额分别高达828.4 亿元和950.2 亿元。地产开发贷款在2003 年末上涨54.3%的基础上，2004 年继续在高点升高，2004 年末余额同期比上涨63.8%，2005 年1 季度涨幅虽有所回跌，但仍保持30%以上。土地储备贷款迅速上涨，2005 年前3 个月余额同比分别上涨52%、57.7%和54.9%，形成拉动房地产开发商贷款上涨的重要力量。

著名的房地产金融咨询公司

1. 世邦魏理仕

世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强以及标准普尔500强企业，为世界最大的商业地产服务公司(按2007年的运营额计算) 。公司拥有雇员约29,000位，通过世界300 多家办事处（不含联营公司及合作伙伴的办事处），为世界地产业主、投资人及承租者供应综合的地产服务，具体包含：物业租售的战略顾问及实行、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。世邦魏理仕也是唯一一家被美国《商业周刊》杂志授予世界50佳的商业地产服务公司，并跻身《财富》杂志评选的成长最快的100强企业。

2. 绿野资本集团

绿野资本集团（Greenfield Capital Group）总部位于美国加利福尼亚州圣荷塞，是北美最专业的集房地产咨询、房地产投资、房地产营销为一体的综合服务公司。自成立以来，已从单纯的投资银行机构逐渐发展形成全价值链的房地产服务机构。当前公司拥有雇员约200位，在美国加利福尼亚州圣荷塞、加拿大温哥华、中国上海、中国北京、中国深圳拥有经营机构，努力于为世界房地产业主、房地产投资人、房地产开发商供应服务，当前客户遍布世界五大洲。 拥有房地产研究院、房地产管理咨询、房地产基金管理、房地产投资顾问、房地产广告、房地产公关等多家公司，供应包含房地产行业研究、项目投资可行性分析、房地产公司管理咨询、房地产投资和基金管理、房地产广告传播和公关等全程专业服务。

有关条目

比较经济学

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范围经济学

管理经济学

经济社会学

家庭经济学

气象经济学

税收学

质量经济学

参考资料

1、http://www.gfcapital.net

2、http://finance.sina.com.cn/g/20050815/20131888389.shtml

3、http://www.zfjrw.com/

4、http://www.5ucom.com/downnew/233495.shtml