简介
开发商这个名词屡屡撞击公众视野——因其既承载着城市建设的光环与荣耀，又受尽大众对其财富价值观的质疑性注解。而一个有责任、有诚信、有思想的开发商务必面对时代、面对社会、面对公众做出自己的价值分析和行动回应。当下针对楼盘涉及到的开发商的比较多。我们也常写成kfs。依据《城市房地产开发运营管理条例》规定，房地产开发公司的设立应具备下方条件:有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发运营需要的办公用房；有100万元以上的注册资本；有4位以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人士，2位以上持有资格证书的专职会计人士。符合上述条件的的房地产开发企业经工商登记后，获得《企业法人运营执照》。《企业法人运营执照》是企业合法运营的前提条件，但并不是有了法人运营执照就可以执行房地产开发。
依《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应该申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发运营。所以，审查开发商的资格不仅要从形式向上瞧其相关证件能否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。资质级别
开发商的资质往往与开发商的资金实力（注册资金）、开发项目能力有直接的关系，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业依照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下：
一级资质
1．注册资本不差于5000万元；
2．从事房地产开发运营5年以上；
3．差不多3年房屋建筑面积攒计竣工30万平方米以上，或者总计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．接连5年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人士不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人士不少于20人，持有资格证书的专职会计人士不少于4人；
7．工程技术、财务、统计等业务主管具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实施了《住宅质量保证书》和《住宅运用表明书》制度；
9．未发生过巨大工程质量事故
二级资质
1．注册资本不差于2000万元；
2．从事房地产开发运营3年以上；3．差不多3年房屋建筑面积攒计竣工15万平方米以上，或者总计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．接连3年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人士不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人士不少于10人，持有资格证书的专职会计人士不少于3人；
7．工程技术、财务、统计等业务主管具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实施了《住宅质量保证书》和《住宅运用表明书》制度；
9．未发生过巨大工程质量事故。
三级资质
1．注册资本不差于800万元；
2．从事房地产开发运营2年以上；
3．房屋建筑面积攒计竣工5万平方米以上，或者总计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．接连2年建筑工程质量合格率达100％；
5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人士不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人士不少于5人，持有资格证书的专职会计人士不少于2人；
6．工程技术、财务等业务主管具有相应专业中级以上职称，统计等其余业务主管具有相应专业初级以上职称；
7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实施了《住宅质量保证书》和《住宅运用表明书》制度；
8．未发生过巨大工程质量事故。
四级资质
1．注册资本不差于100万元；2．从事房地产开发运营1年以上；
3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人士不少于5人，持有资格证书的专职会计人士不少于2人；
5．工程技术主管具有相应专业中级以上职称，财务主管具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人士；
6．商品住宅销售中实施了《住宅质量保证书》和《住宅运用表明书》制度；
7．未发生过巨大工程质量事故。
一般新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，依据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。所以级别依据该企业的业绩来确定的，并没有是级数越高就代表开发商资历越高。五证两书
《国有土地运用证》
“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地运用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地运用证和商品房预售许可证；“两书”指：《商品房质量保证书》、《商品房运用表明书》。
（1）《国有土地运用证》国有土地运用证是单位和个人运用国有土地的法律凭证。北京市房屋土地管理局对直接填发的《国有土地运用证》，依据国有土地运用方式不同，分别加盖“北京市房屋土地管理局划拨土地运用证专用章”、“北京市房屋土地管理局有偿土地运用证专用章”、“北京市房屋土地管理局交纳运用费土地运用专用章”、“北京市房屋土地管理局临时土地运用证专用章”。
（2）《建设用地规划许可证和建设工程规划许可证》建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（3）《建设工程开工证》建设工程开工证是建设单位执行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的首要根据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。
（4）《建筑用地规划许可证》。建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门证实，该项目位置规模符合城市规划的法律凭证。
（5）《商品房预售许可证》商品房预售许可证的主管机关是北京市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。另外，假使是现房买卖，则开发商无须办理预售许可证。但是依据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应该在商品房现售以前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的相关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般情形下，开发商备案后，房地产开发主管部门会发给《备案回执》或相似的证明文件，以证明其执行的商品房现售是合法的。所以购房者买入现房时，应要求开发商出示《商品房现售备案回执》。交房流程
1)核验业主材料2)业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术数据书》、《住宅质量保证书》和《住宅运用表明书》并由开发商加以表明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅运用表明书》务必为原件并非是复印件。
3)业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4)业主做综合验收
5)业主就验收中存在的困难提出质询、改进意见或处理方案
6)开发商与业主商量并促成书面协议
7)依据协议内容处理交房中存在的困难，无法在15日间处理的，双方应该就处理方案及期限促成书面协议
8)业主签署《入住交接单》违约类型
即使持续有新的房地产政策出台?但开发商和业主之间的冲突疑似并没有降低。看来，从有法可依到有法必依仍需要一个过程。哪些举动是属于违约?业主可以依法追究其法律责任。
交楼缺验收证以及缓期交楼
交楼是当前困难显现比较多的环节。法律规定，交楼时建筑部门务必出具《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收数据》和《住宅质量保证书》和《住宅运用表明书》，假使开发商在交楼时不能出具上述两表两书的话，购房者有权要求退房；同期，缓期交楼也是一个广泛的困难，一般来看如此是开发商违约在先，但在事实中也有不少开发商确有苦衷，具体的处理办法依旧看事实情形而定。
交楼后与合同约定不符合
仍有很多的纠纷是由于购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不吻合。具体情形有很多种，比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。但有时由于一部分细小的质量瑕疵致使与合同约定的交楼标准不符，则不应该看成是开发商的违约。
不合理收费
购房人关注的此外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取多出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。假使开发商单方面发生这些举动，则属于开发商违约。四、交楼后发生质量困难开发商推委责任
房屋作为一种产品，发生质量困难是难免的，但核心是发现困难要及时处理。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初，购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费，处理这些困难是开发商或者物业责无旁贷的。假使遇上开发商违约，购房者怎么办呢？《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应该依照当事人的约定承受违约责任。对违约责任没有约定或者约定不清晰，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方依据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承受修理、更换、重做、退货、降低价款或者报酬等违约责任。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应该承受继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”发展趋势
开发商已经进入“优胜劣汰”，以广泛采取的熟地出让模式来说，开发商对于一个项目的开发成本除了土
地出让金外，大差不差包含项目设计、前期调研、建安成本、配套建设费用、环境、维修基金、财务成本、销售费用以及管理费用等环节，除此之外，仍有后期的税费，以及公关费用等。从当前看，多部分开发单位对于这些费用的投入是值得测算的，大差不差来看，高档商品房的总成本控制在每平方米4000元左右，而配套商品房的成本则控制在每平方米2500元在内。
在土地出让价格公开的情形下，开发商如今的项目成本差不多是可测算的。受于利润水平下滑，房地产商的生存越来越需要依靠范围效应。就在此时，在自住时代，购房者对于房产的要求已经不再仅仅局限于在此之前的地段和价格，购房者对楼盘和开发商品牌要求正变得越来越高。复地集团总裁范伟表明，同一地区的竞争，知名房地产商占有绝对的优势。该种情形下，将来房地产行业将令变得愈加集中，小型房地产商的逐渐淘汰正在发生，大型地产商范围将令愈加集中。救市评论
2008年10月22号晚，中国政府给房地产市场下达“救市”系列政策，这一连串政策究竟将对将来楼市迈向造成多大作用？多位在省城有楼盘销售的开发商纷纷发表了各自看法。楼市新政一石激起千层浪，省城部分开发商觉得：二套房完全解禁才是真救市。
救市政策的出台很及时
针对广州、深圳等发达城市显现的断供等困难，最新的救市政策无疑给了群众和开发商信心。尽管以前政府确有过遏制房产暴利政策出台，但总的初衷依旧为了楼市健康发展。有开发商觉得，当前的救市政策对开发商是个好消息，但对于一直在持币观望的购房人，其观望情绪还会继续。如此的趋势年末前也不会有太大改善。
新政对开发商来说有利于有限
首先，合肥房价一直较稳，所以受此次新政的影响也不会太大。当前的市场走势、价格涨跌都依旧由市场的供求关系决定。而财政部本轮减弱契税等政策，只能说是发出信号，向购房者显示政府开始刺激和激励楼市了。更有开发商担忧会有反作用。如此的消息，对行业人士来看或许是一种刺激，认为它是一种有利于，但对老百姓来说，反而会认为楼市或许真的不行了。仍有开发商觉得，新政肯定有效，但不会在短时间内造成显著效果，起码落后半年才可表现出效果。仍有开发商预计，若无太大改变，元旦左右合肥可望出台相应救市政策。
二套房政策解禁才是真正的救市
尽管政策对目前楼市来得及时，但作用还要观察。而且，有开发商称，新政或许对投资和投机客更好，而且契税、印花税所占比重比较低，对购房者影响有限。有人觉得“机会好”，有人觉得“机会不太好”。省城有开发商表明，当前楼市核心困难是房价，房价下不来，契税、印花税的调整作用也就有限，从政策方面来说，政策首要是面向第一次置业和有改观居住条件意向的人群，就当前楼市来看，投资和投机性购房或许更振奋市场的信心。就当前合肥市场来说，观望的情绪依旧很浓，应当许多地给观望者信心。不少开发商期望政府及早解禁二套房，使二套房和一套房享受同样政策，才是真正的救市
