分时度假

分时度假-关注事件

一部分假日俱乐部、旅行公司宣布在全国各旅行景点发展了几百家度假加盟酒店和度假村，假借“国际分时度假组织”之名，精心设置骗局，以“度假权益”、“度假所有权”、“产权式酒店”、“共管公寓”等形式，诱骗受害者签订格式合同，买入其5年到30年不等的“分时度假”房屋居住权证及度假酒店权益和会员卡。他们有意先履行小额合同或者部分履行合同，产生有实力的假象，在骗取大量受害民众的信任和投资后携款逃之夭夭。分时度假-简述

所谓“分时度假”，就是相关机构或个人先与酒店或度假村签订协议，将客房使用权每年按周划成52份，用锁定且优惠的单价按份销售给顾客，顾客拥有在适当的期限内（一般为20到40年）在这一住所每年住宿一周的权利，同期还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其余服务设施的优惠运用权。当消费者买入了某一处住所后，通过交换系统可以交换到参与这一系统的世界其余地方同等酒店的运用权。“分时度假”在20世纪60年代起因为法国，70年代被引入美国，之后开始在世界上很多国家流行。分时度假-买卖交易

顾客买入了一个时段（即一周）的运用权后，即可每年在此享受一个星期的度假。同期，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益，以及对公共配套设施的优惠运用权。顾客还可以用自己买入的时段，去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的其他时段，进而高达前往不同地方旅行住宿的目的。在一部分发达国家，“分时度假”已形成普通人生活中旅行休闲的重要构成部分，但对于多数中国老百姓来看，这依旧一个陌生的、甚至带有误解的概念。

当前世界上已有60多家“分时度假”集团，4500多个采取分时制度的度假村，分布在81个国家，来从124个国家的400多万户家庭买入了度假权，分时度假房产业已形成年运营额65亿美元的世界产业。伴随逐渐增多的中国人旅行消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲”，中国重大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。分时度假-专家分析

旅行方面的专家说，中国有7000多家星级酒店，12000多家度假村，适时引进“分时度假”方式，不仅可以处理客房闲置率居高不下的难题，还可盘活上亿元的资产。

可见，分时度假概念具有两重含义：一个是分时运用权，一个是度假时段的交换。

分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅行业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅行业、产地产业、金融资源执行整合，扩大了资源边际效用，达到了资源共享。分时度假-起源

20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大批海滨别墅，欧元兑美元政要、贵族、富商蜂拥而至，形成欧洲乃至世界的休闲度假中心。受于房产价格高昂，多数家庭无力单独买入度假别墅，而部分有能力买入别墅的用户，每年的运用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以显现了亲朋好友联合买入一幢度假别墅供大家不同期间分别运用的情形，最早的分时度假概念自此造成。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房运用权的模式来招揽客户，获得了很好的效果，分时度假市场自此形成。

分时度假从20世纪60年代问世于法国以来，在世界规模内得到快速发展，形成风靡世界的休闲旅行度假方式。70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济产生了大批房地产积存。为处理积存与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，获得了重大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其余房地产开发项目改造过来的，美国当前已形成世界上分时度假产业最发达的国家。分时度假-优势

分时度假架构图

“分时度假”在中国才刚启动，所以很多外国公司觉得中国是分时度假最大的潜在市场。在中国发展“分时度假”对买房人和开发商来看，将令是一个双赢的结局。

直面“分时度假”利益点

买入者不少该种房屋很有升值潜力，致使拥有者从升值中获益。

第一、可以用低廉的单价买入到居住条件很好的房屋。假使没有该种销售方式，有的人买了别墅事实上一年也只能住几个星期，其它时间均为空置，还要雇人看房。许多的人则买不起第二套房屋；

第二、可以享承受不错的酒店式服务和适宜的旅行服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家中的不错心理感觉；

第三、该种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其运用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以卖出或转让。分时度假-利益

开发者对于房屋的分时销售者之好处

第一，它可以致使该种房屋出售更高的单价，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要达到100万美元，买入者还不认为贵。其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分，好的时段卖价3-4万美元，差的时段只卖1万美元，加之银行还可以对此实施抵押贷款，多部分居民都能承受得起；

第二、它创造出了新的消费市场，致使这些企业所建的房子容易销售。尤其是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情形愈加看好。在房地产低落期，它更形成企业抵御风险的重要措施；

第三，大的分时度假集团公司发展到当下，有不少已经不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才可有不错的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超标利润。如美国最大的分时度假（IResortCondominium International），2000年的销售额为4亿美金，而其利润额达到1.9亿美金，是业绩不错的上市公司。该种分时度假的房地产销售方式对于拉动其它产业，包含物业管理、旅行服务、交通电信，和安置人士就业，都起着不错的作用。分时度假-大记事

20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着分时度假产品的开始。

20世纪70年代，美国本土引入分时度假概念。

1974年，最早的交换系统显现。同年，RCI（Resot Condominiums International）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。

1976年，II(Interval International)公司组建。RCI和II是迄今为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。

80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，标志着这一产品进入到一个新的成长阶段。

80年代中期，90％以上的分时度假地均为专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展范围也快速扩大。

1984年之后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产的质量有了大程度的提升。

1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称分数制）。

1992年，世界开发分时度假产品的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也高达差不多240万个。

1999年5月，RCI欧洲分公司完成了对点数制网络的检测，并于2001年前后将点数制网络推向世界。

1999年，世界分时度假物业销售额高达67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。分时度假-法律困难

酒店物业的买入

当下市场上的分时度假产品，有的是买入度假酒店的客房时段的运用权，有的是买入某单元物业（产权酒店）。不管那种方式，均为通过买入的形式获得酒店物业的所有权或者某客房特定时间的运用权。

酒店运用权管理和交换

买入酒店物业的所有权。可以通过登记获得酒店的房屋所有权证书，获得房屋的所有权。但是。运用权或者运营权作为运营的一部分应该另行制度安排，以保证酒店的运营者能够有效的对酒店执行运营管理。

买入酒店某一时段运用权的，困难就更复杂。由于不能转移物业的所有权，消费者的权利没有保证。假使酒店破产或者显现其它权利改变，消费者的权利将无法得到保证。

有的分时度假公司所销售的更是权益凭证，没有清晰的酒店房屋所有权和运用权，拥有的导致预购的消费点数。即使有些公司设定了担保，但是，假使销售公司破产，担保公司恐怕也无力赔偿消费者的损失。

出入镜以及移民法案对出入境的制约

旅行在国内尚无制约。但是，一旦到国外旅行度假，则要承受国家出入境管理法律的各种制约。不只有中国法的制约，而且更承受目的地所在国出入镜和移民法的制约。在理论上可以到一百多个国家和地区旅行，但是事实能够达到的机会是寥寥无几。

客观评估自己的支付能力

分时度假服务产品首先是消费产品，这一点首先应该清楚。不要被宣传品所宣传的投资功能所蒙蔽。真正去度假，除了产权酒店或者客房运用权外，仍需要许多的旅游费用。一般的分时度假产品的合同书都约定，合同一旦签订，不能退约。即使有的分时度假产品约定了退约条款，但是也要以支付20%左右的违约金为代价。

买入酒店物业应该关注物业的规划用途

买入分时度假酒店，假使是以产权酒店方式销售的，应该查清建设用地的运用性质。有些以产权酒店的名义销售的物业，不一定符合规划用途。这一点一定要查清。其中颇有影响的秦皇岛的某个项目就因违法规划多次要求整改，而显现不能按时交付的现象。

买入分时度假产品交换服务产品销售商的资质

在中国，对分时度假这一产品，虽无清晰的法律法规规定，但是，纳入了旅行管理中。中国对旅行管理尤其是旅游社管理实施许可制度。所有，分时度假交换系统的服务销售应该从属于旅行管理范畴。买入分时度假产品时最好考察一下产品的最终销售者有无旅游社行业资质。假使没有旅游社行业管理资质的，要特别注意。

分时度假体系涉及到诸多的法律关系，应该有不同法律文件约束。但是，当下市场上发售的分时度假产品，多数文件不全，不能全面反应分时度假产品销售者和消费者之间的法律关系。这也是当前分时度假投诉多，但是消费者权益得到司法保护少的根本原因。分时度假-改进

面对市场上分时度假信任危机，建议相关部本赶紧策划有关的管理规定。假使临时条件不成熟，行业组织应该组织相关方面研究策划行业自律文件，规范行业举动，通过自律以及行业信息公开，冲击非法运营者。

分时度假提供者，增强本身的信用建设，树立不错的社会形象。如引进国际通用的“犹豫期“制度，降低消费者的投诉，树立企业的诚信形象。

认真研究和设计信托制度在分时度假体系里的运用。中国已经策划信托法。依照信托法规定，信托财产独立是信托制度的基本原则。通过信托制度可以很好的处理酒店物业的运营权以及分时客房的运用权保障困难。