简介
1、什么是销售不动产?销售不动产的征税规模有何规定?销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的举动。有偿，包含获得货币、货物或其余经济利益。销售不动产的征税规模包含：销售建筑物、构筑物及其余土地附着物。详细信息
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地及相连土地一并转让的举动，比照销售不动产征税。以转让有限产权或永久运用权方式销售建筑物视同销售建筑物。以不动产投资、入股、参与接受投资方利润分配，共担投资风险的举动，不征收运营税，但转让该项股权，应按本税目征税。不动产租赁，不按销售不动产征税，而应按“服务业”税目中的“租赁业”征税。2、销售建筑物征税规模应该注意哪些困难?在对销售建筑物征税时，应该注意下方困难：(1)销售建筑物，包含地上建筑物和地下建筑物；(2)销售建筑物，包含新的和旧的建筑物，所以，无论是销售新建筑物所有权，依旧销售旧建筑物所有权，都应该征税；(3)销售建筑物时，连同附着在建筑物上的机器设备一起卖出，而机器设备价款又不单独体现时，应按卖出建筑物价款收入征税；(4)建筑物拆除后销售，则建筑物由不动产变动产，对销售动产，应按税法其余规定办，不能按销售不动产征税。3、销售不动产的运营额如何确定?《中华人民共和国运营税暂行条例》规定，运营税计税运营额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。销售不动产计税销售额没有特殊规定，就实施统一规定。而在具体掌握销售不动产计税运营额还应该注意两个困难，一是对于纳税人销售不动产时从买入方获得的一切收入都要征税，包含各种基金、代收费用等；二是对纳税人销售不动产时获得实物或经济利益的，应按运营税暂行条例实行细则第十五条规定的办法计算运营额。4、对房地产开发公司在销售商品房时代政府部门收取的各种费用能否可以从计税运营额中扣除?房地产开发公司销售商品房时，要代当地政府及相关部门收取一部分资金，如代市政府收取市政费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司不是作为其运营收入，而是作为代收费处理的，将全额转相关部门。依据《中华人民共和国运营税暂行条例》中有关运营税计税运营额为纳税人从对方所获得全部价款和价外费用的规定，对于此类费用，应该全部并入房地产开发企业的运营收入中计征运营税，不得从计税运营额中扣除。5、对于转让土地运用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间?运营税暂行条例实行细则第二十八条规定：“纳税人转让土地运用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”此项规定所称预收款，包含预收定金。所以，预收定金的运营税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。6、销售不动产的纳税地点如何确定?运营税暂行条例规定，纳税人销售不动产，应向不动产所在地税务机关申报纳税，所以，销售不动产运营税的纳税地点应为所转让的不动产所在地。将不动产纳税地点确定在所转让不动产所在地有两个好处，一是使转让地政府增长财政收入，，有助于当地的经济发展；二是有助于纳税人缴纳税款，有助于税务机关监督、检查。7、对以不动产投资、入股、收取固定收入，不承受风险的举动能否按销售不动产征税?以不动产投资、入股、收取固定收入，不承受风险的举动，实质是一定期间转让不动产运用权举动，即使不动产所有者同接受投资方定有投资协议，投资人获得的固定收入往往以“利润”名目显现，但投资人的收入没有伴随所投资项目利润的增减而自动增减，受于其收入的平稳性，决定此项收入与利润截然不同，不论能否以利润名义支付投资人，均为租金收入，都应按“服务业”税目中“租赁”项目征收运营税，不按销售不动产征收运营税。那么，对于不动产所有者以不动产投资，入股时，断言该种举动能否符合运营税对于投资，入股的条件是什么?首要是看投资人能否参与接受投资方利润分配，共同承受风险。即投资、入股数额分配利润，实施利润多则多分，利润少则少分；投资、入股项目显现风险或破产时，按股资、入股数额共同承受。假使符合这个条件，则看为投资入股，不征收运营税；假使不符合这个条件，即投资、入股者不参与接受投资方利润分配，不承受风险，而不论接受投资方利润改变如何，均获得固定收入，对于该种投资、入股举动，应按服务业“租赁”征税。8、有关以不动产作抵押，向金融机构贷款的征税困难?以不动产作抵押，向银行贷款，一般有下方两种情形：一种是抵押阶段，不动产仍归借款人运用，假使借款人到期无力归还贷款，则不动产归银行所有。该种抵押贷款举动，在不动产未收归银行所有以前，不动产的所有权仍未发生转移，因此也就未发生销售不动产这一应税举动，贷款期满后，因借款人无力偿还欠款，不动产收归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按“销售不动产”税目征收运营税。其他是借款人获得贷款后就将不动产交与银行运用，以不动产租金抵充贷款利息，那么对借款人来看，此阶段发生了不动产租赁举动，对借款人应按“服务业”税目征收运营税。假使借款人到期无力归还贷款，以不动产抵充欠款，则对借款人还应按销售不动产征税。9、合并、兼并企业举动能否属于销售不动产税目征税规模?企业是由人(企业劳动者和运营管理者)和物(企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地)构成的整体。在合并、兼并举动发生后，不仅转移了企业的建筑物、土地附着物等不动产的所有权和土地运用权，而且使企业的人也发生了转移。从企业合并来说，其结果是几个企业合并在一起，构成一个新的企业。在合并举动发生时，既无买方，也无卖方。从兼并企业情形来说，假使把被兼并者作为“卖方”，兼并者作为“买方”，兼并结果是“买方”吃掉“卖方”，卖方并没有因被兼并而获得收入。所以，在发生合并、兼并举动时，仍未有买方和卖方，也没有发生有偿转让不动产所有权举动，所以，合并、兼并企业举动不属于销售不动产的征税规模。10、拍卖企业举动能否属于销售不动产税目征税规模?拍卖企业举动不属于销售不动产的征税规模，不征收运营税。这是由于：第一，从拍卖国有企业来说，国有企业的所有者是国家，国家拍卖国有企业是一种政府举动，拍卖收入也归国家，所以，拍卖国有企业的举动不属于销售不动产举动，不征收运营税。第二、从拍卖集体企业、私有企业和个体企业来说，拍卖集体企业、私有企业和个体企业的主体不是政府，而是企业主，它不是政府举动，但也不能征收运营税，这是由于，企业是由人(企业劳动者和运营管理者)和物(企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地)构成的整体。整个企业的所有权转移与企业卖出部分资产是完全不同的两回事。企业的价值并没有等于其资产的价值，而取决于它能为兼并者或者买入者导致多大的利润。而销售不动产是指有偿转让不动产所有权的举动，销售不动产的征税规模是建筑物和其余土地附着物。显然，拍卖集体企业、私有企业和个体企业是不能纳入销售不动产的征税规模的。在事实工作中，我们应该掌握如此一个原则：对拍卖企业不征运营税；对于拍卖企业资产，如：房屋、住房、厂房、办公楼、仓库、烟囱、窑炉、水塔、水池、设备基础、操作平台以及树木、庄稼、花草等应该征收运营税。11、以“还本”方式销售建筑物，在计征运营税时可否可以从运营额中减除“还本”开支?以“还本”方式销售建筑物，是指商品房运营者在销售建筑物时许诺一定期间后可将房屋价款归还购房者，这是运营者为了加速资金周转而采取的一种促销手段，对以“还本”方式销售建筑物的举动，应按向买入方收取的全部价款和价外费用征收运营税，不得减除所谓的“还本”开支。12、对个人将不动产无偿赠予他人的举动，能否视同销售不动产征收运营税?依据《运营税暂行条例实行细则》第四条规定，“单位将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产”，应该征收运营税。自此可见，只有单位无偿赠送不动产的举动才视同销售不动产征收运营税，对个人无偿赠送不动产的举动，不应视同销售不动产征收运营税。13、对合作建房应如何纳税?所谓合作建房，就是一方出地，一方出资合作建房，房建好后按一定比例分配房屋或者分配销售房屋的收入、利润。从当前市场情形看，合作建房的方式或分配房屋的方式不尽统一，所以对其征收运营税的政策亦有区别。下面我们就合作建房的两种方式与其分别适用的税收政策作一介绍。第一种方式是以各自拥有的土地运用权和房屋所有权相互交换，如此，出地方(下方简称甲方)发生了转让土地运用权的应税举动，出资方(下方简称乙方)发生了销售不动产的应税举动，均应按规定缴纳运营税。比如：甲方出地1000cm2，乙方出资并负责建成房屋总面积10000m2，双方按“4：6”分配房屋。这一过程，对出地方来看，就相当于将600m2的土地运用权转让给了对方，对其应按“转让无形资产——转让土地运用权”税目征收运营税，其运营额就是那600m2土地运用权的单价；对出资方来看，就相当于将4000m2的房屋销售给了对方，对其应按“销售不动产”税目征收运营税，其运营额就是那4000m2房屋的单价。换句话说，甲方转让600m2土地运用权的价值就是乙方销售4000m2房屋的价值。受于双方未执行货币结算，而是“以物易物”那就应按《中华人民共和国运营税暂行条例实行细则》第十五条规定核定房屋的运营额：(1)按纳税人当月供应的销售同类不动产的平均价格核定；(2)按纳税人近期期间销售的同类不动产的平均价格核定；(3)构成计税价格。计税价格=工程成本×(1+成本利润率)÷（１-运营税税率)。依照上面的顺序，假使没有可供参考的同类不动产，只能核定计税价格。应该表示的是，建造房屋的工程成本不能作为销售不动产的运营额，而应按构成计税价格计算运营额。上例中，我们如果建造方屋共耗资1000万元，那么乙方销售给甲方4000m2的房屋工程成本就是400万元，其运营额，即计税价格就是400万×(1+利润率10%)÷（１-运营税率5%)=463(万元)。这463万元既是乙方销售给甲方的房屋价格，也是甲方转让给乙方土地运用权的单价。又如：甲方将土地运用权出租给乙方若干年，乙方投资，在该土地上建造建筑物运用，租赁期满后，乙方将土地运用权连同所建的建筑物归还甲方。这一过程，甲方发生了出租土地运用权的举动，对其应按“服务——租赁业”税目征收运营税；乙方发生了销售不动产的应税举动，对其应按“销售不动产”税目征收运营税。对双方分别征税时，其运营额亦按上例中所列举的核定价格顺序来核定。第二种方式是甲方以土地运用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情形确定适用税收政策：1、房屋建成后，假使甲、乙双方采取风险共担、利润分享的分配方式，依照运营税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承受投资风险的举动，不征运营税”的规定，对甲方向合营企业供应的土地运用权，看为以无形资产投资入股，对其不征运营税；对合营企业销售房屋获得的收入按“销售不动产”全额计征运营税；对甲乙双方分得的利润不征运营税。2、房屋建成后，假使甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属运营税所称的投资入股不征运营税的举动，而属于甲方将土地运用权转让给合营企业的应税举动，那么，对甲方获得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入按“转让无形资产——转让土地运用权”征运营税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征运营税。比如：甲公司供应土地运用权，乙公司供应资金，成立合作企业丙公司合作建房，合同规定甲方分期获得固定收益，其余盈利由乙方享有，风险由乙方承受。对这一举动的税收处理应为：①对甲方分期获得的固定收益应看为其转让土地运用权给合作企业的单价，对其获得的固定收益应按“转让无形资产——转让土地运用权”征运营税；②对合作企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征运营税；③对乙方享有的“其余盈利”不征运营税。3、房屋建成后，甲乙双方按一定比例分配房屋，则此种运营举动，也未组成运营税所称的以无形资产投资入股，共担风险的不征运营税的举动。比如：甲公司供应土地运用权，乙公司供应，成立合作企业丙公司合作建房，房建好后甲乙双方按“4：6”分配房屋。对这一过程的税收处理是：①对甲方向合营企业供应的土地运用权，应按“转让无形资产——转让土地运用权”征收运营税，其运营额的核定按我们在本文第一个例子里提及的核定顺序办理；②对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，假使各自销售，则对甲乙方各自销售的房屋按“销售不动产”征运营税；③对合营企业分配给甲乙方的房屋不征运营税。