中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则

绍介

中华人民共和国土地升值税暂行条例实行细则

（1995年1月27号财政部公布）第一条

依据《中华人民共和国土地升值税暂行条例》（下方简称条例）第十四条规定，策划本细则。第二条

条例第二条所称的转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入，是指以卖出或者其余方式有偿转让房地产的举动。不包含以继承、赠与方式无偿转让房地产的举动。第三条

条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条

条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包含地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条

条例第二条所称的收入，包含转让房地产的全部价款及相关的经济收益。第六条

条例第二条所称的单位，是指各种企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其余组织。

条例第二条所称个人，包含个体运营者。第七条

条例第六条所列的计算升值额的扣除项目，具体为：

（一）获得土地运用权所支付的金额，是指纳税人为获得土地运用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的相关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（下方简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目事实发生的成本（下方简称房增开发成本），包含土地征用及拆迁弥补费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁弥补费，包含土地征用费、耕地占用税、劳活力安置费及相关地上、地下附着物拆迁弥补的净开支、安置动迁用房开支等。

前期工程费，包含规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等开支。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包含开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的开支。

公共配套设施费，包含不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的开支。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包含薪资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（下方简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息开支，凡能够按转让房地产项目计算分摊并供应金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能胜过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其余房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％在内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息开支或不能供应金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％在内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已运用的房屋及建筑物时，由政府准许设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的单价。评估价格须经当地税务机关证实。

（五）与转让房地产相关的税金，是指在转让房地产时缴纳的运营税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金给予扣除。

（六）依据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。第八条

土地升值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第九条

纳税人成片受让土地运用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地运用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关证实的其余方式计算分摊。第十条

条例第七条所列四级超率累进税率，每级“升值额未胜过扣除项目金额”的比例，均包含本比例数。

计算土地升值税税额，可按升值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）升值额未胜过扣除项目金额50％土地升值税税额＝升值额×30％

（二）升值额胜过扣除项目金额50％，未胜过100％的土地升值税税额＝升值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）升值额胜过扣除项目金额100％，未胜过200％的土地升值税税额＝升值额×50％－扣除项目金额×15％（四）升值额胜过扣除项目金额200％土地升值税税额＝升值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。第十一条

条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其余住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅卖出，升值额未胜过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地升值税；升值额胜过扣除项目金额之和20％的，应就其全部升值额按规定计税。

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实行规划、国家建设的需要而被政府准许征用的房产或收回的土地运用权。

因城市实行规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地升值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地升值税。第十二条

个人因工作调动或改观居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地升值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地升值税。居住未满三年的，按规定计征土地升值税。第十三条

条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府准许设立的房地产评估机构依据相同地段、同类房地产执行综合评定的单价。评估价格须经当地税务机关证实。第十四条

条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或故意低报转让土地运用权、地上建筑物及其附着物价款的举动。

条例第九条（二）项所称的供应扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实供应扣除项目金额的举动。

条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格差于房地产评估价格，又无正值理由，是指纳税人申报的转让房地产的事实成交价差于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能供应凭据或无正值理由的举动。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格执行评估。税务机关依据评估价格确定转让房地产的收入。

供应扣除项目金额不实的，应由评估机构依照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和获得土地运用权时的基准地价执行评估。税务机关依据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格差于房地产评估价格，又无正值理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。第十五条

依据条例第十条的规定，纳税人应依照下列程序办理纳税手续：

（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日间，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地运用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估数据及其余与转让房地产相关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而很难在每次转让后申报的，经税务机关审核答应后，可以定期执行纳税申报，具体期限由税务机关依据情形确定。

（二）纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地升值税。第十六条

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产获得的收入，受于涉及成本确定或其余原因，而无法据以计算土地升值税的，可以预征土地升值税，待该项目全部竣工、办理结算后再执行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局依据当地情形策划。第十七条

条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。第十八条

条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应该向税务机关供应相关资料，是指向房地产所在地主管税务机关供应相关房屋及建筑物产权、土地运用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。第十九条

纳税人未按规定供应房屋及建筑物产权、土地运用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估数据及其余与转让房地产相关资料的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》（下方简称《征管法》）第三十九条的规定执行处理。

纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额产生少缴或未缴税款的，依照《征管法》第四十条的规定执行处理。第二十条

土地升值税以人民币为计算单位。转让房地产所获得的收入为外国货币的，以获得收入当天或当月１日国家发布的市场汇率价格折合成人民币，据以计算应纳土地升值税税额。第二十一条

条例第十五条所称的多地区的土地升值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地升值费、土地收益金等征收办法。第二十二条

本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。第二十三条

本细则自公布之日起施行。第二十四条

1994年1月1号至本细则公布之日阶段的土地升值税参照本细则的规定计算征收。