土地税

概念

土地税

以土地为课税对象，依照土地面积、等级、价格、收益或升值等计征的货币或实物。简称“地税”。包含对农村土地和城市土地的课税。

历程

土地税在各种税中历史最久，并为各国广泛采取。最初的土地税，以土地大小定税额多少，继而以产能（产值）或土壤肥瘠的程度定税率的等级，也有的以土地价格为征税标准。西方发达国家通行的是地价税，即依据土地价格向土地所有者课征地税。

地价税始于1873年加拿大的荒地税，随后有新西兰、奥地利和德国采取。

首次世界大战后，很多国家亦陆续实施。地价税分为土地原价税和土地升值税。前者按土地的自身价格（不包含土地改良物价格）课征；后者按土地价格增长的数额课征。土地升值税又分为土地转移升值税和土地定期升值税。前者在土地价格的部分课征；后者在土地所有权没有转移的条件下，按一定期间内土地价格增长部分课征。

1949年以前，中国的土地税一般称为“田赋”，即以农村土地为对象课征的税。始于鲁宣公15年（公元前594年）的“初税亩”，即开始实施按土地面积（亩）征收赋税。经历2000多年的演变，到中华民国期间，才会对土地所征的各种税收统称为“田赋”。

1949年中华人民共和国成立后，规定向一切从事农业生产、有农业收入的单位和个人征收农业税。对城市土地的课税，在中国一般称为“地产税”或“土地运用税”，属于财产税类型的土地税或资源占用税类型的土地税。

1930年中华民国政府发布土地法，曾规定在部分城市开征地税和土地升值税。中华人民共和国成立初期，地产税被列为《全国税收实行要则》，后来与房产税合并改成“城市房地产税”。

1973年对企业征收的部分并入工商税后，城市房地产税只对城市的房地产管理部门、有房产的个人和涉外企业征收。

1984年在国有企业执行利改税的第二步改革时颁布《土地运用税条例（草案）》，规定保留税种，暂缓征收。将原地产税改为土地运用税，是由于中国实施城市土地国有制，企业、单位和个人只有土地运用权而无土地所有权，任何单位或个人不得私自买卖土地，所以不运用地产和地产税一词。

现况

对于中国土地税制的界定，学术界有各种不同的说法。比如有的学者把土地运用税、耕地占用税、房产税、农业税和土地升值税等五个典型的税种称为“土地五税”;有的学者把上述税种都归为土地税费。中国土地税制的组成可分为主体和附属两部分，主体是针对土地及其附着物征收的税，首要包含城镇土地运用税、耕地占用税、契税、房产税和土地升值税;附属首要是包含在其余各种税种中主观上虽没有针对土地征收，但客观上起到了调节土地资源作用的税收。

土地运用税的征税规模和纳税人

除农业用地外，凡是中华人民共和国国内的土地，都属于土地运用税的征税规模。

土地运用税的计税根据和税率

土地运用税以纳税人事实占用的应税土地面积为计税根据，依照规定的税额计算征收。

土地运用税的减免

依据税法规定，下列土地可以免征土地运用税：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政建设、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经准许开山填海整治的土地和改造的废弃土地、交通、水利设施用地和其余用地。

缺陷

1.立法层次低，缺乏统一规范。

表格

现行的几部涉及土地税收的法律均为由国务院颁布的行政管理法规，其具体实行办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方事实策划。几部法规不但立法层次低，而且以内容上留下了很多空白，需要地方政府去填充。这尽管有助于多地结合地方事实，但过多的空白产生了多地区法律适用的不统一。在改革放开初期，这恐怕是权宜之计，但在市场经济条件下，法律法规不统一的弊端日益显露：一面权威性差，缺乏规范;另一面致使房地产市场发育不良。影响房地产业的健康发展。而且，《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地运用税暂行条例》等法规均为计划经济下的产物，其中有些规定已经不能适应市场经济的成长要求。

2.税费混杂，重费轻税。

当前，中国的土地税费关系混杂，以费代税、以费挤税、重费轻税现象十分严重。据统计，很多地方仅官方认定的土地收费项目起码在百项以上，假使把搭车收费等乱收费项目计算以内，预期多达200项左右。这其中很多收费都具有税的性质：一是以费代税。比如《城市房地产管理法》宣称开征的“土地闲置费”;《土地管理法》宣称开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等实质上均为一部分具有惩罚性质的税，具有强制性、无偿性、固定性的特点。二是以费挤税。中国涉及土地资源的各种收费项目名目繁多，比如新菜地开发基金、新添建设用地的土地有偿运用费等等，费项总数远多于税项总数。其原因一是土地税制不完善。筹集的税收收入过少;二是政府通过基金、收费等形式筹集收入是被允许的，一部分地方税披上了“费”的外衣，直接扭曲了收费的性质，孳生腐败;同期，受于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥，致使土地的高成本和高价格，导致了房地产价格的快速上涨。税费混杂的情况，压抑了真正意义上税收的培育和成长，使税收政策很难发挥其经济杠杆的调节作用。

3.税制设计不合理、税收调节强度不够。

一是内外资之间、城乡之间税制不统一。如城镇土地运用税只向国内企业、个人征收，对外资企业和外籍个人不征收，且该税只向城镇和工矿企业征收，对城镇以外的乡镇企业用地不征收，对外资企业征收的导致场地运用费。耕地占用税和城市维护建设税也只对内开征。二是中央和地方税权划分不清。一面地方仅拥有征管权，很难调动地方积极性;另一面，土地税收法规在策划时又给地方留下了太多的空白，不利于税政统一。三是一部分税种、税目设置复杂，很难征收。比如土地升值税在30%～60%之间实施四级超率累进税率，受于对升值额不好计算。缺乏专业评估人士，致使在实践中很难有效征收。四是在土地保有环节税负过轻。城镇土地运用税采取四档程度税额。最高税额仅为10元/平方米，尽管对超限额部分土地有规定税额3倍到5倍的加成征收，但实行效果不太理想，致使土地保有成本过低，容易产生土地的闲置与浪费，很难发挥土地税制应有的调节财富分配的功能。

4.土地税收征管的配套措施不完善。

中国当前的财产登记制度不健全，特别是缺乏私有财产登记制度，显现化公有财产为私有财产的非法举动，致使税源流失。同期，与土地税收紧密有关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全。应该目睹，以市场价值为计税根据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地、房屋价值执行评估，这就对评估机构和评估人士提出了较高的要求。税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人士的素质很难适应税收征管的需要。