什么是商业地产
所谓商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等运营用途的房地产形式，从运营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
我国正式运用商业地产的概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业开创了中国模式下的“订单式商业地产”，此后，各大房地产开发商陆续推出商业地产品牌，我国已经处在商业地产最兴盛的期间。
广义的商业地产是指用于从事商业活动的房产或地产，一切用于商业用途并获得实质的商业效益的房地产项目都统称为商业地产。商业地产用途普遍，其中包含酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。我国房地产开发商开发的最广泛的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起因为商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与运营与商业地产开发与运营相通。
">编辑]商业地产开发模式的特质
对于传统的住宅房地产，我国商业地产模式具有如下首要特质。
1) 投资范围大，高收益，高风险。
商业地产开发项目一般范围重大，投资大，市场变幻莫测。商业地产的开发往往伴有重大的商业价值与经济收益，所以收益相对较高，但是高收益伴伴随高风险，正常的商业地产运营需历经两至三年的过渡期，这阶段需要占领大批的资金，放大了投资风险。
2) 区位原因是价值的首要源泉。
传统物业的“级差地租”理论一定程度上决定了区位原因在房地产规划与开发上属于核心原因，而商业地产的商业价值需要通过平稳的客流量来体现，客流量的直接决定原因就是区位原因，所以，区位原因是商业地产得到充分价值的重要源泉。
3) 用途普遍，运营方式灵活。
商业地产开发后可以用于商场、超市、专卖店、餐饮店、娱乐店等多种业态用途，运营方式可以随时灵活变换。同期招租加盟商时也可以灵活地选择不同业态的店铺，允很多种多样的运营风格与运营方式。
4) 对开发商的综合实力要求很高。
商业地产开发商不仅需要雄厚的资金实力，更需要具备较强的商业规划能力以及商业运营能力。我国范围较大的房地产开发商一般具有较强的资金实力与较为通畅的现金流，但是广泛不具备较强的独立运营商业地产的能力，许多的开发商需要借助专业的商业运营管理公司，而后期的商业运营管理是决定商业地产项目经济效益的重要原因。
5) 商业地产项目需要政府的支持。
商业地产项目范围重大，往往体现一个城市的商业发达程度，有的城市的商业地产更形成城市的标志。商业地产的成就需要前期的精准规划与定位，同期形成城市整体规划的重要构成部分，所以更需要借助政府的支持。
">编辑]购物中心与商业地产的区别
购物中心与商业地产在多个方面存在较为显著的区别，首要的区别包含如下几个方面。
(1) 研究范畴与所属领域不同
两者在分属领域上有着本质的区别。购物中心是起因为零售学，相对于百货店、超市、便利店等零售形态来说，属于零售学首要研究的范畴；商业地产是房地产开发的一种新形式，首要相对于住宅地产、工业地产、旅行地产等来说，属于房地产学和房地产经济学首要研究的范畴。
(2) 商业形态与功能不同
购物中心的商业形态就是零售中心，以购物的功能为主，其余的商业功能均是辅助功能；商业地产涵盖了包含零售、商务、娱乐、餐饮、休闲等功能，规模扩大到整个商业领域，包含了酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等多种商业形态。
(3) 财产拥有的主体不同
购物中心拥有主体可以是零售商，也可以是开发商，假使是卖出形式的购物中心，主体就是零售商，它拥有购物中心的产权，而假使是出租形式的购物中心，主体依旧商业项目的开发商；商业地产的拥有主体可以是商业地产开发商自己，假使是卖出的形式，拥有主体可以是各种商业业主。
(4) 终端服务的客体不同
购物中心是零售终端，直接的服务客体就是买入消费品的消费者；商业地产终端服务的顾客可以是零售商，也可以是其余的商业业主，如酒店、商场、企业、个人等。
(5) 盈利模式不同
购物中心首要的盈利模式就是销售商品或供应相应的与销售相关的服务；商业地产盈利模式或为卖出房产、或为出租房产，或为卖出与出租相结合，也可以自己运营商业地产，如某些商业地产开发商与一部分零售商和其余的商业服务提供商合作，自己仍拥有对商业地产的所有权，并能够获得对商业项目后期的运营权，并从中获得一部分的运营管理收益。
(6) 运营关注点不同
购物中心关注点首要在如何吸引许多的顾客光顾，同期付出寻求更好的销售模式与降成本模式，关注的困难过多汇聚在市场营销、途径管理、购物环境与主题、产品定价与折扣等；商业地产的主体是商业地产开发商，盈利的关注点许多汇聚在地段商业价值的发掘以及卖出或出租价格的高低上，依旧传统的房地产开发商关注的方面。
">编辑]购物中心与商业地产的联系
购物中心尽管与商业地产存在诸多方面显著的区别，但是两者也存在很多天然的联系。
(1) 购物中心是商业地产应用的首要形式
商业地产事实应用的商业形态多种多样，但是相当比例的商业地产开发项目后期运用到建设购物中心上来，购物中心是商业地产应用的最首要的形式。
(2) 购物中心开发模式是商业地产开发模式的承接
近几年新落成的绝大部分购物中心均为商业地产开发商与零售商及其余商业服务提供商合作，由商业地产开发商开发兴建，后期由零售商等执行运营管理，承接了我国典型的商业地产开发模式。
(3) 购物中心与商业地产的关注焦点与运营理理念有类似之处
尽管购物中心与商业地产在首要的关注焦点上截然不同，但是两者的关注点有交叉和类似之处。购物中心运营意在最大限度地吸引顾客光顾，以客流以及顾客的买入力为依托收获价值；商业地产发掘地段的商业价值，也考虑了有关的客流量与交通条件等诸多原因，没有客流的支撑，地段的商业价值也无从体现，远期的商业地产开发商也同期会关注地段商业的成长潜力，并非是仅仅关注地段的租黄金价格格。
(4) 当代购物中心开发需要零售商、商业服务供应商与开发商的亲密合作
在商业地产的开发模式造成以前，零售中心、酒店、商务写字楼等商业项目的开发完全以不同的主体为主导，如零售商开发一个商场或超市，导致单纯依照自己的开发思路远作，商场或超市的房地产开发交由非商业地产专业开发商完成，职能相互独立，零售商只管商业经营，不管开发风险，而房地产开发商只关注施工价格与有关租金，不涉及商业价值方面的困难。商业地产开发模式问世，特别是“订单式地产”模式的开创，引领了一股开发商与零售商或其余商业服务供应商的合作热潮，这股热潮正在持续地规范商业项目开发的流程与思路，有助于后期的商业运转创造许多的收益。
图：商业地产与购物中心的结合点
">编辑]商业地产的分类
（一）按运用功能划分：泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。
（二）地域性分类：依据不同的城市发展范围，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情形。
如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。
上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。
分析和研究不同地域的商业特色有利于完成理想的商业选址。
（三）按服务对象和辐射规模分类：有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。
">编辑]商业地产的产业价值链
图：商业地产的“产业价值链”模型图
商业地产的产业价值链是一个流程升值的过程，所以我们在思考中建立了如此一个模型，从上述模型可以看出一个商业地产项目的产业价值链从不同的角度看其实有两个，既狭义产业价值链和广义产业价值链广义产值价值链中市场的狭义和狭义产业价值链中的商业地产是两个价值链的转折点，他们通过开发商连接，把一个无形市场转化成有形市场，这是产业价值链开发的基本意义。狭义产业价值链是从经济效益和微观概念讲的，是以开发商为龙头的，整合了零售商，经营商，金融业和商业服务企业而形成的价值升值过程。也就是说狭义价值链是开发商在开发一个商业地产项目一开始就务必具备的思维模式。为了达到商业地产开发的经济效益，开发商务必谋求投资人、商业经营商商业服务企业和相关的产业介入，共同玩转这个项目。广义价值链是商业地产的社会效益和宏观讲的，往往是无形的，是从消费者需求开始的逆向营销的过程，逆向影像在美国已经提出十几年了，在中国有多少企业做到了，是一个商业地产项目通过消费者需求，商业运营，质直制造提供商改从而造成的价值。广义价值链是认知形成了，只要你把狭义价值链做好了，他就会形成了，但是广义价值链差不多是造势的，我们在80年代学习的时机就学习了商业地产的项目。实际上掌握消费者的心理，举动偏好，掌握个体投资人的承受力对于商业地产开发均为十分重要的。
商业地产产业价值链理论的意义:
首先从意义向上瞧，它起码有这么几个意义:
第一,产业价值链有利于商业地产开发具备正确的理念.
房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业，具有高风险，高收益的理念，商业地产尤其这样，其成功尽管靠智慧，反思我们多部分失利的商业地产均为贪心导致，要么是忽略了消费者的研究，要么是很多政策倾向自己，忽略了关联产业的利益。产业价值链告诉我们，你想成功的开发务必重视整合这些产业，为有关产业供应升值的可能。
第二，产业价值链有利于产业地产形成成功的思路.
这里提出产业价值链如此一种模式也是简化这些东西，清晰思路。在商业地产策划中，我们发现很多开发商从事没有接触商业地产，甚至从来没有做过地产，就把房子盖起来，该种情形太多了。在项目动工之后就没有了方向，当下简单了，为大家处理了一个非常简单的困难，就是产业价值链，你把你的商业地产项目看成一个集成系统，涉及到各方各面的产业，不能光是开发房子这么简单。有关产业我们在模型上标的非常清楚。
第三，产业价值链模式有利于商业地产开发形成有效的模式.
那是一个模式，并非是一个理念。首先是商业地产其前调查方面，与住宅开发不同，商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调查内容起码涉及几个方面:一个是与住宅楼盘相同的必备的内容，宏观经济环境、消费者调研、密接调研等等。第二个是长上方面的调研内容，包含厂商、批发商、分销商，零售商，依据项目的大小，这些都要顾虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商。第三个方面是关联产业的调查内容，我们这个模型上面说的关联产业包含餐饮业、旅行休闲业、旅行业、培训业、传媒、广告业、咨询策划。第四个是服务经营机构的调研，包含会展、物流、信息和咨询等等。对照这个产业价值链模型，我们商业的调研思路会变得非常清晰。
商业地产的模式
商业地产当前存在的三种模式：
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，该种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式，该种模式在不同的城市郊区，执行大范围的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其精准，差不多是围着城市的白领阶层和一部分中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，而且有计划的在郊区执行开发。和提及沃尔玛一样，沃尔玛是世界最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。
第二类我们叫做百货公司模式，谈及百货公司模式，当前在国内游代表性的就是华润置地，即在与一个地域各种产品同期做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包含商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，该种百货公司的模式比较多的，一般在以往有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包含很多大型的开发公司都在走该种模式，这是第二类。
第三类我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它该种首要干什么呢？首要在少数高端的市场执行精品店的运营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，或许一天就卖三辆，但是我的总运营额和利润是最高的，所以是上升端路线。
参考文献
↑ 1.0 1.1 1.2 1.3 何朕.大连购物中心的区位研究
↑ 潘志红.浅议商业地产《金鹰通讯》总第43期 2004.06.28
↑ 张联雄.商业地产的产业价值链《中国商业地产发展模式论坛》
