房地产企业

什么是房地产企业

所谓房地产企业，是指从事房地产开发、运营、管理和服务活动，并以营利为目的执行自主运营、独立核算的经济组织。

">编辑] 房地产企业的特质

受所运营产品和服务特殊性的影响，同其余行业的企业对比较，房地产企业有下方几方面特质：

1、运营对象的不可移动性

不管是房地产开发企业、中介服务企业依旧物业管理企业，它们的运营对象均为不动产，具有固定性和不可移动性。该种特性使房地产企业在运营活动中受其影响十分重大，受周围环境的影响较大，运营绩效与所处区位情况关系紧密。由于一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间执行流动，因此一般面对的市场竞争规模比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争规模是世界性的，企业要依据国际市场的情形执行决策，国际市场环境发生改变将对这类企业造成直接的影响。而对于房地产企业来看，不动产不具有实体的流动性，房地产企业供应的产品不或许移动，有关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，所以其面对的市场竞争规模较小一部分，首要是本地市场，当地市场的供求关系及其改变趋势对房地产企业的运营绩效举足轻重。另外，受于房地产产品的价值量大，资产转移需要经历较长时间，进而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地产企业运营成功的核心在于把握当地市场的需求。

2、业务形态的服务性

无论房地产开发企业、房地产中介咨询服务企业，依旧物业管理企业，从其业务活动的性质来说，首要是供应某种服务。

在房地产开发企业从事运营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋卖出、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然造成大批谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发企业运营活动的首要内容。

对于房地产中介服务和物业管理企业来看，其服务性的特性就愈加显著了。房地产中介企业就是环绕房地产产品而执行的一连串咨询、筹划、代理和服务活动，沟通与房地产产品有关的各种信息，撮合买卖双方，节约交易各方的交易成本，并从节约的成本中获取佣金，所以，中介企业供应的是房地产各种服务。物业管理企业事实上就是对房地产物业及其设施和周边环境执行管理并供应各种保安、保洁、维修和保养服务的企业。该种特性决定了房地产企业的服务立场和服务质量举足轻重。

3、运营活动的资金和人才密集性

房地产企业在运营管理过程中需要大批的资金和人才，房地产开发企业的每个运营项目蕴涵的价值量极大，需要大批资金的运筹，是一种资金密集型的企业。比如，房地产开发前期的安置弥补费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，一般完全依靠自有资金执行房地产开发企业微乎其微，往往要依靠各种金融工具和金融手段。房地产业与金融业的紧密联系导致了两个方面的后果：

一面房地产企业需要大批资金为银行等金融机构给予了一种优良的投资途径；

另一面，二者结合使整体经济的抗风险能力下滑，一旦房地产价格下挫或者房地产企业运营不善，或许会产生金融体系动荡，从而危及整个国民经济的安全。

所谓人才密集型是指在房地产开发、中介咨询、代理、物业管理过程中，需要大批的各种各样的专业人才，如建筑工程类、经济分析类、金融类等。房地产开发企业在事实运营活动中涉及建筑安装方面的技术知识，也涉及市场调研、项目管理、各专业领域协调等知识和技能，往往只有借助各种专业人士的协同合作才可完成房地产开发。对于普通房地产需求者来说，消费者或者不从事房地产行业的公司企业无法在短时期内掌握与房地产有关的专业知识，一般在交易过程中要依靠这些专业人员的协助，如此就为专业化的中介服务企业给予了运营空间。

4、运营活动过程的行业制约性

在房地产企业运营管理活动过程中，行业特质对其的影响显著，表当下：

一是行业的市场范围较大，对企业发展起到十分重大的助推作用。

二是行业的竞争规模首要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争首要来因为资金流动。

三是当前房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的企业数量则较少，市场竞争强烈，企业运营过程中面对的未知性较强。

四是房地产用户的数量较多，是个领域较为广阔的市场。房地产用户首要包含一般的住房消费者及其余需要房地产产品的集团买入者。

五是房地产业进入阻碍比较大，一面，受于进入房地产业需要较大的起步资本，所以存在较高的进入壁垒阻碍；另一面，房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相当高。

六是房地产企业受于其资金量投入大、风险高，企业运营得当，其盈利水平也会高一部分，该种较高水平的盈利是对其承受的高风险的弥补。这也是吸引其余行业资金进入房地产业的首要原因。

">编辑] 房地产企业的类型

房地产企业的类型可以从两个角度执行划分。

第一个角度是从运营内容和运营方式的角度划分，房地产企业首要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和运营的企业。首要业务规模包含城镇土地开发、房屋营造、基建，以及房地产营销等运营活动。这类企业又称为房地产开发运营企业。

房地产中介服务企业包含房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。

物业管理企业指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的运营服务型企业。这类企业的业务规模包含售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其余运营服务等。

第二个角度是从运营规模的广度划分，房地产企业可以划分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业。

房地产综合企业是指综合从事房地产开发、运营、管理和服务的企业。

房地产专营企业是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一面运营业务的企业。

房地产项目企业是指针对某一特定房地产开发项目而设立的企业。很多合资运营和合作运营的房地产开发公司即属于该种类型。项目企业是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目终结时企业终了，该种组织形式便于执行运营核算，是房地产开发企业常用的一种形式。

">编辑] 房地产企业制度

在市场经济条件下，房地产企业要正常运行，除了建立科学的组织结构外，还务必通过改革，建立起产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学为显著特质的现代企业制度。依据这一根本制度的要求，还务必设计与房地产企业的基本特质相适应的具体管理制度。

依据现代企业制度的要求，房地产企业运行的特点，其具体管理制度的首要内容有下方几个方面：

1、开发运营管理制度。

这是房地产开发企业的首要制度，如房地产开发工作管理制度；项当前期工作管理办法；房屋营销工作管理制度；材料管理工作制度；计划工作管理制度；计量工作监督制度；合作开发商品房管理制度；拆迁弥补工作管理制度等。

2、工程技术管理制度。

这是相关工程技术方面的制度，首要内容有：规划、设计和报建工作制度；图纸审核管理制度；工程质量管理制度；设计招标制度；工程项目管理制度；配套工作管理制度；安全生产责任制度；图纸、技术资料管理制度等等。

3、经济核算管理制度。

这是相关财务、资金运用方面的制度，首要内容有：财务工作管理制度；成本工作管理制度；会计核算工作管理制度；经济活动分析工作管理制度；审计工作管理制度；现金管理制度及差旅报销制度等。

4、行政人事管理制度。

这是公司相关行政人事方面的管理制度。首要内容有：秘书工作管理制度；文印、文件工作管理制度；档案管理制度；人事工作管理制度；职工考勤管理制度；办公用品管理制度；机动车辆管理制度；公司用工制度；干部与技术人士考核晋升制度；职工食堂等的后勤方面的管理制度等。

5、物业管理制度。

这是相关物业管理、售后服务、租赁等方面的管理制度。首要内容有：商品房售后管理制度；住宅小区管理制度；房产管理制度；房产租金管理制度；房屋维修管理制度等。

">编辑]我国房地产企业的简述

从所有权的角度来说，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为全民所有制企业、集体所有制企业、民营企业、股份合作制企业、股份制、外资企业等。

（1）全民所有制企业

全民所有制企业是指依法自主运营、自负盈亏、独立核算的生产和运营单位。企业的财产属于全民所有，国家依照所有权和运营权分离的原则授予企业运营管理权。企业对国家授予其运营管理的财产承受民事责任。当前，该种类型的房地产企业在我国占有很大大的比重。

(2)集体所有制企业

集体所有制企业是资产属于劳动民众集体所有、实施共同劳动，在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。

(3)股份制企业

股份制企业又称股份有限公司，它的全部资本分为等额股份，采取发起设立和募集设立的方式筹集资本金。出资者通过投资获得相应的股份，形成公司股东，按所持股份享有权利并承受有限责任。它属于混合所有制性质。

(4)股份合作制企业

股份合作制企业，是指以企业职工出资为主或者全部由企业职工出资组成企业法人财产，是合作劳动、民主管理、按劳分配和按股分红相结合的企业法人，其性质是劳动者的劳动联合和劳动者的资本联合相结合的集体经济。

(5)民营企业

民营企业是指企业资产属于私人所有，雇工8人以上的营利性经济组织（1988年6月颁布的《中华人民共和国民营企业暂行条例》）。民营企业可以分为独资企业、合伙企业和有限责任公司三种。

(6)外资企业

外资企业包含中外合资运营企业、中外合作运营企业和外商独资企业（简称“三资”企业）。中外合资运营企业是指我国的公司、企业或其余经济组织与外国的公司、企业或其余经济组织及个人依照中外合资运营企业法的规定，在我国国内共同投资、共同运营，并按投资比例分享利润、分担风险及亏损的企业。中外合作运营企业是指我国企业、其余经济组织与外国企业、其余经济组织或个人依据相关法律在我国国内设立的，依照合同联合运营的企业。外商独资企业是指依照外资企业法在我国国内设立的，全部资本为外国投资人所投入的企业。

改革放开以来，我国确定以公有制为主体、多种经济成分共同发展的方针。房地产经济同样显现了公有制达到形式多样化和多种经济成分共同发展的局势。2003年10月党的十六届三中全会公布了《中共中央有关完善社会主义市场经济体制若干困难的决定》，表示：“要适应经济市场化持续发展的趋势，更深一步加强公有制经济的动力，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制经济，达到投资主体多元化，使股份制形成公有制的首要达到形式。” 按这个精神，房地产行业作为竞争性行业，独资的国有企业要逐渐转制，大批改制为混合所有制的股份制企业，同期还要大力发展私营经济，使混合所有制形成公有制的首要达到形式。现有国有房地产企业，要依照建立现代企业制度的要求，深化改革，实施公司制改造，资产重组，增强科学管理，提升资本运转效率，尤其是要提升集中度，发展具有国际竞争力的大公司和大企业集团。

参考文献↑ 1.0 1.1 1.2 1.3 张永岳.《房地产经济学》高等教育出版社出版 第六章 房地产企业