次级抵押贷款

概况

次级抵押贷款

次级抵押贷款给那些承受歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者供应按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。

次级贷款对放贷机构来看是一项高回报业务，但受于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，所以次级房贷机构面对的风险也天然地更大：瑞银国际（UBS）的研究报告显示，截止2006年末，美国次级抵押贷款市场的还款违约率达到10.5％，是优惠级贷款市场的7倍。

对借款者个人来说，违约会让其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区假使显现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下挫10％，而一个地区如显现较为集中的违约现象，将令严重减弱此区域的信用度。

美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户自身的还款能力基础上，而是建立在房价持续上涨的如果之上。在房市火爆的时机，银行可以借此得到高额利息收入而不必担忧风险；但假使房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐渐加剧。当该种负担到了极限时，大批违约客户显现，不再支付贷款，产生坏账。此时，次级债危机就造成了。

定价

次级抵押贷款

一般，抵押贷款市场对借款者的收入、偿付记录和首付以及当地担保者对借款者的了解程度都设定了有关的最低标准。该种方式就是典型的非价格信用配给。而次级市场中大量的单价系列和产品种类致使这一市场更靠近于价格配给，即采取基于风险的定价方式来分配信贷资源。

从借款者角度来说，次级抵押贷款的初始成本包含申请费、估价费用以及申请贷款的其它有关费用。连续费用包含抵押保险支付，本金和利息支付，后期费用，拖欠债务罚金，以及当地政府征收的有关费用。从贷款者角度，其成本承受贷款违约情形和提早支付情形的影响。

借款者的信用记录以及提早偿付机会是影响贷款定价的首要原因。此外三个决定贷款利率的指标是贷款等级、信用评分和按揭成数。

贷款等级共有六个：pmierplus、pmier、A-、B、C、C-。评级标准为申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录，以及债务收入比率。信用评分采取FICO指标。按揭成数（LTV）是指贷款与资产价值的比例。一般来看，贷款等级越高，FICO评分越高；按揭成数越低，显示贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。

一般，固定利率借款者的平均信用评分好于浮动利率借款者。在整个1990年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下滑趋势，特别是浮动利率次级抵押贷款。这显示1990年代次级抵押贷款质量存在困难，大批贷款供应给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年开始，借款者信用评分开始渐渐上升。由于此时，贷款者开始关注贷款风险，并

次级抵押贷款

采取相应措施制约风险敞口。所以，在这一期间里，不仅整体贷款数量上升，而且机构发生了重大的改变。供应给信用评分较高借款者的贷款量上升最为明显。

借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的首付要求也越低。这也体现了风险弥补原则。而按揭成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求越高。在1998年危机以前，首付额呈现逐年下滑趋势。而1998年之后，贷款者开始提升首付要求，贷款结构发生改变。按揭成数差于70和大于100的次级抵押贷款大批降低，而首付为10％的次级抵押贷款量上升明显。

提早偿付罚金也是控制风险的措施之一。当利率下滑的时机，次级抵押贷款借款者看好于提早偿付贷款，以便以较低的利率从新申请贷款。而贷款的提早偿付会给贷款者导致损失，而且受于提早偿付的机会性不可预期，该种损失也是不可测的。所以，为了制约提早偿付该种举动，贷款者对提早偿付者收取适当的罚金。

兴起与发展

美国次级债风暴引起世界金融市场震动

1980年的《存款机构消除管制与货币控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act，DIDMCA）消除了美联储Q条例规定的利率上限。1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》（Alternative Mortgage Transactions ParityActof1982）允许运用可变利率。1986年的《税务改革法案》（Tax Reform Act of 1982）禁止消费贷款利息免税。这一连串的法案均是次级抵押贷款市场的成长给予了一个不错的法律环境。

1990代末开始，利率连续走跌，现金流出式再融资开始流行。借款者持续借入新债，偿还旧债，而且新债的数额要胜过原有债务。在房价连续上涨的期间，该种方式能使借款者源源持续地得到资金来源，从而增长了次级抵押贷款的需求。

市场中陆续显现的各种改变也给次级抵押贷款的成长给予了有利于条件。比如1990年代初期，受于利率上升，标准抵押贷款需求降低，按揭经纪人开始将许多的目光投入次级抵押贷款市场。而在1990年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的成长供应良机。

按揭贷款证券化增长了资产的流动性，次级房贷市场开始快速繁荣起来。在早期的飞速发展中，受于对风险的认识不足，次级抵押贷款定价广泛偏低。但1998年亚洲金融危机暴发，这一市场存在的诸多困难开始得到关注。尽管这场危机使次级房贷市场一度萎缩，市场发生大范围整合，很多小公司都陆续倒闭或被收购，但同期也致使投资人风险意识加强，以提升首付金额、采取提早偿付罚金等措施制约风险。

危机过后，受于房价上涨以及利率连续下滑到40年来的最低位，投资房产的成本减弱。在房价持续上升时，即便借款人现金流并没有足够偿还贷款，他们也可以通过房产升值得到再贷款来填充空缺。所以，1990年代末次级抵押贷款又开始了新一次上涨，直迄今天（注：2007年次贷危机）这场危机的暴发。

这一曲折的成长显示，次级抵押贷款市场尽管天生存在高风险，但是起码在此次危机（注：2007年次贷危机）暴发前正在逐渐迈向成熟。所以，作为一种具有重大市场潜力的新产品，其价值不能由于存在风险和困难而遭到否定。

次级债危机的根源

次级抵押贷款

假使仅从次级债占全部金融资产的范围看，次级债对于衍生金融产品极为发达的美国来看，地位并没有十分突出。但本轮 “次级债危机”（注：2007年次贷危机）之所以能够从美国的房地产市场快速波及至美国的信贷市场、债市、股票市场从而导致了一场世界资本市场的大震荡，根本原因在于美国经济运行近年来积攒了较大风险，同期目前世界资本流动日益频繁使市场预期趋同化显著，致使金融风险很容易被增大。在目前中国经济金融上涨高点加速特别是资产价格过快升高，同期经济金融放开进度提速的环境下，始于美国的次级债危机再一次为我们敲响了警钟。

经济决定金融，次级债危机始于美国房地产市场。911事件后，在宽松货币政策、积极减税政策的刺激下，美国的住房消费需求快速上涨，而世界流动性过剩亦致使房贷市场供大于求，消费者和金融机构的风险偏好广泛加强，房屋抵押贷款迅速上涨，并助推了房价格迅猛上涨。但伴随美联储货币政策的紧缩和原油价格持续上涨，美国经济恢复减缓和居民收入增速下滑，消费者还贷阻力持续加大，违约风险开始集中暴露，房价也开始下挫。

该种风险快速传至美国的信贷市场。近年来美国强盛的信贷需求使金融机构的整体风险意识广泛有所淡化，为提升收益而忽略操作风险的倾向在业务扩张中亦持续加深。违约事件集中暴露后，很多金融机构深陷了不良资产猛涨、抵押品赎回权丧失率上升和资金周转紧俏的窘境，加上对美国经济上涨预期减缓，一部分金融机构提早催收可疑贷款的措施更深一步增长了违约事件的发生。

信贷资产质量困难的暴露又迅速传导至资本市场。首先，次级债危机直接致使以房屋抵押贷款为证券化标的的各种债券的贬值，一部分优质债券也受于市场的广泛看淡而遭到错杀，同期一部分与次级债相似的企业债亦被投资人抛售。其次，投资于次级债和其余高风险债券的基金遭到抛售和赎回，与房地产有关行业的股票也承受猛击，加上不良的市场预期引导，美国股指近来下挫显著。

在当前世界资本流动日益频繁且国际企业多地上市的环境下，出于对受次级债牵连企业的盈利前景及经济上涨前景的忧虑，世界股市广泛显现了一种不良预期，最终导致了一场让人关注的股市大动荡。

可见，次级债危机的根源在于美国的房地产市场泡沫的堆积以及居民的过分负债消费。房价下挫后，大批的房屋抵押消费贷款来源被切断，致使作为美国经济上涨首要助推力的消费上涨乏力，经济上涨预期更深一步下滑，这样形成恶性循环。

次级债危机对中国的启示

房价

（一）在经济金融高点上涨期间，应切实防止资产价格过快升高和资产泡沫的堆积，避免因资产泡沫破裂致使经济金融波动的风险。次级债危机再一次向我们显示，资产价格尽管是一种虚拟经济元素，却隐藏着相当大的损坏力，其过快升高致使的直接后果就是对实体经济的稳定运行产生重大伤害。本轮次级债危机（注：2007年次贷危机）始于美国房地产市场泡沫的持续堆积，但就在美国房地产日趋繁荣的同期，风险亦在持续积聚。伴随美联储从2004年年中开始紧缩货币政策，同期原油价格高涨致使美国经济恢复减缓和居民收入增速下滑，房贷消费者特别是低端房贷消费者的还贷阻力持续加大，违约困难彰显，房价下挫。所以，无论是本轮次级债危机、1997年的亚洲金融危机依旧上世纪日本经济失去的十年，资产价格的过快升高均为一个直接原因，其持续积攒了经济周期性的波动风险。近年来，受流动性过剩等诸多原因综合影响，中国以房价、股价为代表的资产价格增势迅猛，其后面隐藏的风险应给予高度关注。伴随世界货币政策总的趋紧特别是国内的宏观调控将更深一步加深，国内资产价格将来回调的机会性加大。一旦发生深度回调，会对中国经济金融平稳导致较大考验。次级债危机暴发后，美联储已清晰表明，今后其货币政策将令愈加关注资产价格，甚至将资产价格加入其政策调控目标当中。

（二）是在经济迅速上涨期间，尤其应防止过分负债消费的过快上涨。次级债危机之所以使大量金融机构未能幸免，重要原因在于在房价迅速上涨的环境下，住房信贷以及住房抵押消费贷款上涨迅猛，其后受于违约困难集中暴露，致使金融机构不良贷款猛涨。近年来，中国住房信贷、住房抵押消费贷款上涨迅速，而且快速形成商业银行着重发展的高盈利业务。但伴随货币政策的更深一步紧缩不可避免，个人贷款的违约风险增长。实际上，当前已经显现个人贷款违约率上升的苗头。所以，为保证金融平稳，监管层应通过多种调控措施，遏制负债消费过快上涨的势头，降低其或许给经济平稳上涨导致的负面效应。

（三）是稳健有序地推动金融放开，目前尤其应增强对跨境资本流动的监管，最大限度地降低外部风险对国内资本市场的打击。近年来，在人民币增值预期等原因的动员下，流动性的国外输入形成国内流动性过剩的一个很重要的原因，这其中包含了相当数量的短时间投机资本。次级债危机快速波及世界资本市场又一次显示，在世界资本流动日益频繁且市场预期趋同化的环境下，一个放开经济体的金融市场很难独善其身。对当前中国还处在建设初期的金融市场来看，市场范围、金融产品以及抗风险能力都尚待完善，所以稳健有序的金融放开举足轻重。尽管当前我国还实施资本项目管制，但事实证明，相当数量的国外资金已经通过各种途径流入国内，加重了国内的流动性过剩。鉴此，监管层目前尤其应加大协调和配合强度，增强对跨境资本流动的监管，防止其对国内金融市场的平稳导致不利影响。

（四）是主动加速人民币汇率制度的综合配套改革，尽或许地打破市场对人民币单边增值的预期，同期加深外汇储备资金国外经营的风险分析。下一步看，美元加速贬值、美联储货币政策稳中趋松的机会性加大，在中国货币政策将更深一步紧缩的环境下，人民币对美元或许面对更大的增值阻力。所以，在保持人民币对美元总的逐渐增值的行情的同期，监管层应加大人民币汇率制度综合配套改革强度，加速壮大发展外汇市场，完善外汇管理体制，加深人民币汇率制度改革的基础。同期应尽或许地打破市场对人民币单边增值的预期，减弱国外投机资金大批入境的阻力。另外，由于本轮次级债危机（注：2007年次贷危机）会对世界债券和并购市场导致较大的结构性影响，应加深外汇储备资金国外经营的市场风险分析。

对中国国内商业银行的启示

次级债危机对中资商业银行产生的直接损失较小，但商业银行依旧应当引以为戒，防范于未然。

中国建设银行

（一）是要高度关注经济周期波动或许导致的风险，未雨绸缪，全面构建牢固的风险观。从2002年中国进入新一次经济上涨周期以来，国内商业银行在强盛的贷款需求致使的盈利冲动和流动性过剩致使的盈利阻力的双重助推下，贷款上涨特别是个人贷款上涨速度居高不下，在盈利和风险的天平中，大部分银行倾向了前者。但次级债危机对商业银行的最大教训就是，在经济上涨上涨阶段忽略风险必将致使经济上涨下探阶段风险甚至是危机的暴发。中国经济当前已历经了差不多6年的经济迅速上涨期间，无论是从经济运行自身具有的周期性特质，依旧宏观调控态势来说，将来几年中国经济高点上涨的势头或许减缓。而一旦经济发生周期性波动，商业银行的贷款质量将一马当先。

第2套住房贷款首付不得差于40%

（二）是高度关注个人住房信贷及个人住房抵押贷款的风险。近年来，出于战略调整和运营转型需要，国内商业银行广泛将个人信贷作为一项业务和收入的首要上涨点。但经历前述的分析，在当前资产价格迅速升高、将来回调阻力加大的环境下，并没有能简单地将个人贷款或消费性贷款看为低风险贷款而不加选择地大力发展。报告表明，今年个人中长期住房贷款上涨呈继续加速态势，前5个月个人中长期住房贷款总计新添2253 亿元，同比多增2677亿元；7月份上海中资商业银行个人住房贷款继6月放贷猛涨后又一次大幅增长，当月新添房贷58.7亿元，比上个月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。个人信贷迅速上涨加深了银行信贷长期化的势头，银行不良资产的上升的隐患加大。所以，次级债危机对商业银行的第二大启示就在于，应高度关注个人贷款风险。为此，商业银行应增强信用系统建设，提升风险防范能力。

防止信贷资金进入股市

（三）是应切实防止信贷资金进入股市。次级债危机快速由信贷市场传递到资本市场，又对信贷市场产生巨大冲击，表明在产品创新持续加速的现代金融体系，风险的跨市场传播较以前亦显著加速。近年来银行资金进入股市的事实将给商业银行的资金安全提出考验。近来，监管层已对企业挪用信贷资金的8家银行分支机构执行了行政处罚。从商业银行本身来看，应自觉高度关注信贷资金流向股市导致的信贷风险，从增强信贷审查、贷后管理等多方面防止防止信贷资金进入股市。

对中国楼市的影响

房价调控

美国次级抵押贷款所导致危机和恐惧，正渐渐在世界市场蔓延。在中国，不仅中行和工行因投资美国次级抵押贷款而被卷入其中，行业高层人员及中央银行人员都质疑中国在此时买入美国次级房地产按揭贷款，用中国的外汇储备来承受美国次按风险不合适。

中国有些方面和美国危机发生以前很相像，房价一直在上涨，而受于资金流动性过剩，银行之间竞争比较激烈，也面对着贷款的阻力。所以说中国房贷市场的风险依旧很大的，其中风险最大的是开发商。中国的房子提供量上涨比美国还快，在投机需求很强的情形下，不会有什么大的困难。但是投机需求一旦显现转折点，就会将手中的存货全部抛出来，就将对整个房地产市场产生很大阻力。美国就是由于房价下挫，在很短的时期内有200万套房子由于投机需求的原因被抛售，胜过了一年的正常需求。而中国房地产市场中投机需求的积攒比美国还要高很多。而且中国经济当下面对通货膨胀的威胁，假使利息大程度上涨的话，同期房价下滑，就会很容易引起危机。

中国的房价在近一年来狂飚突进，政府的调控难度将更大。所以更大的忧虑是，中国能否也会显现房地产抵押贷款风险引起的危机。中国的房地产抵押贷款余额2007年8月已经达到2.25万亿元，总额靠近美国。但难以忽略的是，美国在这方面已经发展了50多年，而中国只有8年的时间。

房价高涨

日益高涨的房价所展现出的重大利润空间，对任何一家商业银行均为诱惑。中国四大国有银行、股份制银行、外资银行也都开始争食房贷“蛋糕”。

在此情形下，无论个人信用制度，依旧银行本身的风险防范意识，中国都差于美国。而且与美国不同的是，国内房地产抵押贷款首要由银行供应，自此导致的房贷风险很难消解。中国国内次级抵押贷款市场仍未建立，抵押贷款证券化的进度也相对迟缓。

住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上卖出这些证券给市场投资人，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由大量投资人承受。

在繁荣周期到顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。无论是房地产抵押贷款，依旧被证券化了的有关产品，只要显现房价下挫的现象，抵押的房产假使无法正常变现，就会直接致使金融机构发生风险。

2008年房贷利率表

2008年房贷利率表

2008年最新房贷利率表：

个人住房贷款月等额以一万元为例16——30年

计算方法：

贷款金额X月均还款/10000=事实每月还款额

举例：

如果贷款50万，贷款年限30年，

每月还款额为50X64.23=3211元。

贷款20年，每月还款额为50*75.48=3774元

参考资料

［1］金融界 http://www.jrj.com/

［2］购房网 http://zixun.goufang.com/

［3］搜房网 http://sh.soufun.com/