土地开发

土地开发的概念

土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改产生农用地或其余用地的活动。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包含耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各种建筑物、构筑物用地的开发。

土地开发的分类

土地开发包含将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。

(1)土地一级开发，是指政府实行或者授权其余单位实行，依照土地利用总的规划、城市总的规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织执行征地、农转用、拆迁和市政道路等基建的举动，包含土地整理、复垦和成片开发。

(2)土地二级开发是指土地运用者从土地市场获得土地运用权后，直接对土地执行开发建设的举动。

土地开发程序1.开发主体

土地一级开发工作首要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，依旧使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实行主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。

2.开发程序

(1)计划编制

首先要依据国民经济和社会发展规划、土地利用总的规划、城市总的规划以及土地提供计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。

(2)前期策划

依据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或运用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门答应后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并执行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实行方案。

(3)征询意见和审批

市级国土资源管理部门会同有关部门，包含规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实行方案提出原则意见。

同期，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构依据计划和规划相关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。

土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。

(4)组织实行开发

土地一级开发主体首手执行拆迁调查、评估，按有关政策文件商量策划拆迁安置弥补方案等等，并需经历政府主管部门审查通过。就在此时，执行一级土地开发的开发商要及时作出土地规划方案，以核定土地性质、运用功能、规模、范围、开发力度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实行拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)项目验收

土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实行，由市国土资源管理部门会同有关部门依据《土地一级开发合同》、计划和规划的准许文件执行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

开发土地得到渠道与程序

土地一级开发主体得到开发土地首要是国土资源管理部门或土地储备机构通过招标方式来确定。

国土资源管理部门或土地储备机构依据经准许的计划、规划、征地等文件和有关材料，组织编制招标文件，经准许后，一般由土地储备机构组织招投标。招投标依照政府确定的程序执行，包含：

1、核准招标方式和招标规模

2、编制招标文件

3、公布招标公告或发出投标邀请书

4、对潜在投标人执行资格审查

5、发招标文件并组织现场勘察

6、投标人编制投标文件

7、组建评标委员会

8、开标、评标，提交评标数据

9、确定中标人

10、发出中标通知书

土地开发过程管理

一级开发监管首要依靠相关法规和合同约定来约束，监管首要目的是控制成本、控制开发进程以及开发质量。当前首要有如下几种制度措施：

1.实施巨大事项或重要环节审核制度，首要包含对征地方案、拆迁方案、大市政建设方案等审核。

2.定期报表制度，报表包含一级开发进程报表、资金运用情形报表、手续办理情形报表等。利用定期报表制度来检查进程、资金的运用、手续办理的情形等。

3.进程对比制度，通过对事实运转进程与一级开发单位投标允诺进程执行对比分析，监督开发进程。

4.参与制度，储备机构参与一级开发单位就项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作。首要形式是充当招标过程监督代表，检查招标工作的公开、公正、合理、合法性，保证有真正实力的公司中标。

5.备案制度，要求一级开发公司及时提交合同、支付款项凭证、手续办理批复等文件资料给储备机构备案。应当表明的是，备案并没有代表着储备机构认可合同或支付费用合理合法，合同签订、费用支付最后要经审计部门审计证实。

6.责任制度，对有收费标准的费用，按标准支付，储备机构均给予认可，对于超额支付或有意扩大成本的开支费用由一级开发单位承受。

开发土地的转让

一级开发后的建设土地，全部进入政府土地储备库。属于运营性用地的，全部采取招、拍、挂执行出让；属于非运营性用地的，依照国家规定，可以采取协议或划拨方式。

二级开发的建设用地的转让，要符合《城市房地产管理法》和《转让管理规定》的规定，以出让方式获得土地运用权用于投资开发的，要依照土地运用权出让合同约定执行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其余建设用地条件。

土地开发成本组成

1.征地拆迁弥补费及相关税费

2.收购、收回和置换过程中发生的相关弥补费用

3.市政基建相关费用

4.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用

5.贷款利息

6.土地储备开发提供过程中发生的审计、律师、工程监理等费用；不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其余开支。

土地开发费用的归集与分配

企业在土地开发过程中所发生的各类费用开支，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发开支在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其余土地开发开支均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别依照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，执行土地开发费用的明细核算。

1.土地征用及拆迁弥补费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及相关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

2，配套设施费的归集与分配。

配套设施的建设或许与土地开发同步执行，也或许不同步执行，所以其费用归集的方法有下方两种情形：

(1)与土地开发同步执行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入相关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在相关受益对象中执行分配。

(2)与土地开发不同步执行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。假使土地开发已完成等候卖出或出租，而配套设施仍未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经准许对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。事实发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与事实发生的配套设施费差额，应调整相关土地开发成本。

3.开发间接费用的归集与分配。

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按适当的分配标准分配计入相关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。假使直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人相关土地开发成本的开发间接费用项目内。

完工土地开发成本的结转

已完土地开发项目应依据其用途，采取不同的成本结转方法：

1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。

开发完成后，应将其事实成本转入“开发产品——土地”账户。

2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。

应于开发完成投入运用时，将其事实成本结转计人相关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。

(1)分项平行结转法。

就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入相关房屋开发成本的有关成本项目内。其会计分录是：

借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费 al

——前期工程费 a2

——基础设施费 a3

——建筑安装费 a4

——配套设施费 a5

——开发间接费用 a6

贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费 al

——前期工程费 a2

——基础设施费 a3

——建筑安装费 a4

——配套设施费 a5

——开发间接费用 a6

该种结转方法首要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。由于原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。

(2)归类集中结转法。

就是将应结转的各类土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁弥补费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入相关房屋开发成本的“土地征用及拆迁弥补费”和“基础设施费”成本项目。

借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费 al

——基础设施费 a2+ a3+ a4

贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费 al

——前期工程费 a2

——基础设施费 a3

——建筑安装费 a4

该种结转方法首要适用于自用建设场地成本的结转。由于自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接费用，所以为简化核算手续，可采取该种方法结转。

企业开发的自用建设场地，开发完成后最近不运用的，应将其事实成本先转入“开发产品——土地”账户。

下面举例表明土地开发成本的核算方法。

【例1】甲房地产开发公司于2001年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000㎡.开发完成后准备将其中的30000㎡对外转让，其余的10000㎡企业自行开发商品房。如果梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：

①支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费) 25000000

贷：银行存款 25000000

②支付拆迁弥补费5 500000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费) 5 500000

贷：银行存款 5 500000

③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地——梁园(前期工程费) 210000

贷：银行存款 210000

④支付土石方费用5 500000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地一—梁园(前期工程费)5 500000

贷：银行存款 5 500000

⑤由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1 500000元：

借：开发成本——土地——梁园(基础设施费)1 500000

贷：应付账款——X施工企业 1 500000

⑥9月底，梁园土地开发工程完工。如果“开发成本——土地开发——梁园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为 942.75元/㎡.其中自用的10000㎡土地仍未投入运用，其余30000㎡已全部转让，月结束转本块土地的开发成本。作会计分录如下：

借：开发产品——土地(梁园) 9427500

主运营务成本——土地转让成本 28282500

贷：开发成本——土地——梁园 37710000

【例2】续前例，若自用的10000㎡土地在开发完成后立刻投入房屋开发工程的建设中，则企业可采取下面两种方法结转土地开发成本；

①采取归类集中结转法结转土地成本时：

借：开发成本——房屋——梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000

——梁园(基础设施费) 1 802 500

贷：开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费) 7625 000

——梁园(前期工程费) 1 427 500

——梁园(基础设施费) 375 000

②采取分项平行结转法结转土地成本时：

借：开发成本——房屋——梁园(土地征用及拆迁费) 7 625000

——梁园(前期工程费) 1 427 500

——梁园(基础设施费) 375000

贷：开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000

——梁园(前期工程费) 1 427 500

——梁园(基础设施费) 375 000