土地使用权转让

什么是土地运用权转让

土地运用权转让是指土地运用者将土地运用权再转移的举动，包含卖出、交换和赠送。未按土地运用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地运用权不得转让。土地运用权转让应该签订转让合同。土地运用权转认时、土地运用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务跟随转移，土地运用权转让时，其地上建筑物、其余附着物的所有权转让，应该依照规定办埋过户登记。上地运用权和地上建筑物、其余附着物所有权分割转让的，应该经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门准许，并依法办理过户登记。土地运用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

土地运用权转让与土地运用权出让的区别

出让是指土地所有权的部分权能(占有、运用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权；转让则是作为独立财产权的土地运用权在公民或法人之间的转移。转让有卖出、交换、赠与、继承等方式。

土地运用权转让公证

土地运用权转让，一般经公证机关执行公证证明，基本规则如下。

1、土地运用权转让公证的管辖。它与土地运用权出让公证的管辖相同。

2、申办土地运用权转让公证应提交的材料。申办土地运用权转让公证，除提交与土地运用权出让公证相同的材料外，仍有下方几种：(1)有关转让人已按土地运用权出让合同规定的期限和条件，投资开发利用土地的证明文件；(2)土地运用权转让合同正本；(3)土地运用权证件及原土地运用权出；让合同正本。

3、对申办土地运用权转让公证的审查。公证处应着重审查下方内容。

(1)当事人供应的证明材料能否真实、有效。

(2)当事人的办证目的。

(3)合同条款能否完备。合同内容应包含：①当事人双方的名称、住址，法定代表人的姓名；②转让人获得土地运用权的根据与方式；③转让土地运用权的根据与方式；④被转让土地的位置、面积、用途和其余地上物、附着物；⑤地上物及其余附着物能否转让的规定；⑥转让期限；⑦转让金数额及支付的币种、方式、时间；⑧违约责任；⑨其余事项。

(4)合同规定的土地运用地块、条件、用途及期限，能否与出让合同和登记文件中载明的权利义务吻合。转让活动不对国家土地所有权造成任何影响。

(5)转让方能否已按土地运用权出让合同规定的期限和条件，投资、开发和利用土地。依各国通例，转让方须在对土地执行一定开发之后，才可转让其权利。我国法律亦严厉禁止炒买炒卖土地的和赤。

(6)转让价格能否合理，能否符合相关规定。转让价格显著差于市场价格的，应与当地土地管理部门联系，作出调整。我国法律规定，国家在土地运用权买卖交易中有先买权。国家的优先买入权为一项法定权利，不依当事人约定，当事人也不能以约定加以剥夺。这项权利适用于一切国有土地运用权的买卖。

(7)土地用途。需要更改土地运用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方答应，即报经土地管理部门、城市规划部门准许，依照相关规定从新签订土地运用权出让合同，调整土地运用权出让金，并办理登记。

(8)登记。土地运用权的转让为不动产物权的变更，须办理登记手续。

(9)被转让的土地运用权有无出租情形。承租人具有物权性质的租赁权。在租赁关系存续阶段，出租人可以将国有土地运用权转让给他人(依卖出、交换、赠与、继承方式)，但这一举动不能消灭租赁权，承租人仍可对新的土地运用权享有者力争租赁权。同期，承租人仍有先买权，即土地运用权享有者将土地运用权卖出时，承租具有在与等条件优先买入的权利。

(10)土地运用权有无抵押情形。我国法律规定，国有土地运用权可以抵押。抵押时，地上建筑物、附着物跟随抵押。以国有土地运用权抵押，只能抵押土地运用权出让合同规定的运用年限的余期运用权。假使转让方已将土地运用权抵押，则抵押权人具有优先权。

土地运用权转让的特点

土地运用权的转让是不动产物权的转让，该举动除或许涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各类特点，包含：

1、土地运用权与地上建筑物、附着物一同移转。

有关土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物看为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物看为地上权之附属物；或如日本民法之相反规定，将地上权看为建筑物之附属物。采一元主义者，附属物不得离开主体权利而独立存在。所谓二元主义，是把土地和地上物看为两个独立的权利，两者互不附属。二元主义并无绝对不妥，假使房产被看为是一种独立的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的弥补制度，两种独立的权利也可相安无事。在我国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地运用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和弥补的法律规定，在土地运用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使民众对二元主义造成误解。

依我国现时法律，建筑物和其余定着物、附着物均附属于土地，土地运用权转让，地上物一并转让。

2、权利义务一同转移。

这里的权利义务，是指土地运用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地运用权经历多少次转让，均不由于转让而变成其余用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地运用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地运用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的规模内享有优先受偿的权利。

至于土地运用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经运用的年限，其得数看为出让合同仍未履行之权利与义务，在转让土地运用权时随同转让

3、土地运用权的转让需办理变更登记。

我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地运用权转让合同的签订并没有直接代表着土地运用权的移转，土地运用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地运用权依法登记到受让人名下以后方获得土地运用权。这与国外物权法律中的意思主义和形式主义有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人促成变动物权的契约，即便未行登记或交付，变动即为发生；后者也称物权举动无因性理论，指物权的变动不只有变动物权的债权契约，更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权举动。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权举动自身就视作一种契约，物权举动不因债权契约成立而成立，或无效而无效。

土地运用权转让的方式

有关土地运用权转让的方式，《城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有卖出、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其余合法方式。至于何谓“其余合法方式”，该法没有细说。本书依据土地运用权转让必然致使其权利的主体发生变更这一特点，结合相关立法例，试以转让的对价为标准对土地运用权转让的方式归纳如下：

1、买卖。

作为土地运用权转让的最大量的方式，买卖以价金的支付为土地运用权的对价。受于“买卖”是土地运用权“转让”的首要表现形式，我们一般所说的土地运用权“转让”指的就是土地运用权“买卖”。下文有关土地运用权转让合同的讨论事实上也是有关土地运用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包含所有的以权利主体变更为目的土地运用权的移转举动；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。

2、抵债。

抵债是买卖的一种特殊形式，只然而价金支付的条件和期限不同而已。在土地运用权买卖时，土地运用权的移转和价金的支付是对等执行的，而在以土地运用权抵债时，价金支付在前，所抵之债看为已付之价金。

3、交换。

以交换的方式转让土地运用权的，土地运用权的对价不是价金，而是其余财产或特定的财产权益。土地运用人将土地运用权移转给受让人，以此获得受让人供应的其余财产或特定的财产权益。

4、作价入股。

作价入股介于买卖和交换之间，既相似买卖，又相似交换。说它相似买卖，是由于将土地运用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它相似交换，是由于土地运用权被用来入股，所得之股如同其余财产或特定的财产权益。

5、合建。

在开发房地产时，合建与以土地运用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地运用权转让的对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地运用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地运用人尽管拥有部分房屋产权及该房屋占用规模和公用面积的土地运用权，却不再拥有原来意义上的土地运用权，可看为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地运用权换取房屋产权。

6、赠予。

赠予是用地人将其土地运用权无偿移转给受赠人的法律举动。以赠予方式转让土地运用权的，土地运用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的供应作为对应条件。但土地运用权赠予合同或许会附加其余条件，如用地人在将土地赠予给学校运用时，或许会将土地的运用限于与教育相关的目的。

7、继承。

在用地人是自然人时，用地人的死亡会让其继承人获得相应的土地运用权。在用地人是法人或其余组织时，其合并或分立也会致使合并或分立之后的主体获得相应的土地运用权。通过继承获得土地运用权时，土地运用权的移转也没有直接的对价，但或许会有间接的对价，如在通过合并获得土地运用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司获得土地运用权的对价，或许以承受原公司的其余债务的方式体现出来。

有关条目土地运用权出让土地运用权转让土地运用权抵押土地运用权出租