个人住房组合贷款

个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同期缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同期还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房(或其余银行认可的担保方式)作为抵押可同期向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。伴随住房体制改革的深入，个人购房向银行贷款的意识亦在持续加强。住房公积金贷款和商业性贷款构成的组合性个人住房担保贷款，已形成构筑不错的住房金融体系和中国实行政策性与商业性并重的住房金融发展的需要。

对象条件

凡具有完全民事举动能力的当地居民，在买入银行“指定的商品房”时，均可向我行申请组合贷款。“指定的商品房”是指特定的成长商与银行签订的《供应商品房组合贷款协议》中所限定的商品房。购房借款人应具备下列条件：

(1)具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等)；

(2)具有平稳的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

(3)具有买入住房的合同或相关证明文件；

(4)有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额供应抵押(质押)时，有贷款人认可并符合规定条件，具有充足代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承受连带责任的保证人；

(5)符合住房资金管理中心规定的其余条件。

贷款办理

办理流程图

(1)借款人到住房资金管理(分)中心填写《借款申请表》并供应有关资料；

(2)住房资金管理(分)中心对借款人执行初审，包含核验借款申请表、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等；

(3)公积金贷款额度不够；

(4)受托银行对借款人执行调查，内容包含：购房举动能否合法；抵押物或质押物能否符合要求；收入情形，能否具有偿还贷款本息的能力；有保证人的，保证人能否具有保证资格等；

(5)一、经受托银行调查合格，受托行出具调查意见书递交住房资金管理(分)中心，由住房资金管理(分)中心审批。

一、受托行经办机构调查，供应个人住房组合贷款，由经办行主管机构审批；

(6)一、审批通过，住房资金管理(分)中心签发委托贷款通知单。

二、经办行主管机构审批通过；

(7)受托银行接到通知单后，与借款人签订借款合同，办理抵押、质押或担保手续，签订委托转账付款授权书，开立个人贷款专用账户；

(8)借款合同生效，住房资金管理(分)中心将资金划入委托贷款基金，再由受托行将委托资金与银行个人贷款资金一并划入开发商账户；

(9)借款人依照规定的方式按时归还公积金贷款借款和银行个人贷款；

(10)借款人还清贷款本息，消除抵押担保，收回相关证件。

计算

1.一手房总贷款额度不得胜过房价总价的80%

2.二手房总贷款额度不得胜过房价总价的70%

3.额度计算按住房公积金个人购房贷款和个人住房商业性贷款分别计算。

比例期限

个人住房组合贷款中公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款的合计贷款额不胜过借款人所购房房价的80%。

个人住房组合贷款中公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款的期限务必统一，最长期限都是20年。

公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款的额度及比例

个人住房组合贷款中公积金个人住房贷款的最高限额10万元，胜过部分由银行供应商业性个人住房贷款，商业银行的贷款起点为2万元。

住房贷款额按购房总价的70%计算，在10万元在内的全部运用住房公积金贷款，体现支持中低收入职工贷款购房。

合同签订

个人住房组合贷款的借款申请人持住房公积金管理中心的贷款委托书，与委托办理住房公积金贷款的商业银行分别签订住房公积金和商业性个人住房贷款的贷款合同。

抵押管理

借款人个人住房组合贷款的抵押登记手续由委托办理住房公积金贷款的商业银行负责办理，《他项权证》的抵押金额为组合贷款的总额，《他项权证》由银行保管。

贷款管理

个人住房组合贷款由住房公积金管理中心和委托银行共同管理，双方按组合贷款的比例承受风险和享有权益；

借款人在银行开设一个用于还贷的存款账户，每月20此前存足当月的应还款数额，由银行分别扣还住房公积金贷款和商业性贷款的本息；

贷款显现逾期（未按约定时间还款）时，由双方共同催收；

借款人申请提早还贷款的，应按申请当月公积金贷款和商业性个人住房贷款的余额比例分别提早还款。不得单独提早归还公积金贷款和商业性个人住房贷款；

借款人不履行还款义务时，由银行依法处置抵押物，双方按贷款比例受偿和承受费用。

贷款风险

组合贷款显现风险时，贷款银行处置抵押物或质物，或向保证人求偿所得款项应首先用于清偿《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》项下贷款本息，然后再偿还《中国建设银行个人住房贷款借款合同》项下贷款的本息。

中国情况

伴随住房体制改革的深入，个人购房向银行贷款的意识亦在持续加强。住房公积金贷款和商业性贷款构成的组合性个人住房担保贷款，已形成构筑不错的住房金融体系和中国实行政策性与商业性并重的住房金融发展的需要。这也为普通百姓买房创造了条件，承受了大量个人购房者，特别是工薪阶层的欢迎。由于组合贷款中的住房公积金贷款作为政策性贷款，它的利率在各种个人住房贷款中最低，进而它可以减轻购房职工还本付息的一定负担，其中尤以5年以上的长期贷款优势则更显著。以6年期为例：公积金贷款年利率为4．59％，月均还款额795．75元，总计偿还本息57294元。银行个人住宅贷款年利率为5.58％，月均还款额为878．75元，总计偿还本息58950元，要比公积金贷款多支付利息1656元。

但是，中国多数地区开办的住房公积金贷款当前还很难满足个人住房贷款的需求额度。这是由于中国实施住房公积金制度的时间较短，多地职工个人住房公积金积攒较少。由于一部分问题企业还没有寻到解脱窘境的根本出路，进而影响了住房公积金的正常缴纳。

参考资料

[1] 中国网 http://www.china.com.cn/law/zhuanti/fangchan/2007-10/25/content_9124549.htm

[2] 杭州网 http://www.hangzhou.com.cn/20010707/ca4569.htm

[3] 人民网 http://www.people.com.cn/GB/paper53/1830/294816.html