概念
不动产投资，是指投资人为了获取预期不确定的效益而将适当的现金收入转为不动产的运营举动。特质
1、不动产投资的巨额性；2、不动产投资的长期性；3、不动产投资的风险性（未知性）；4、不动产投资有较强的金融依靠性；5、不动产投资有较强的专业性；6、不动产投资的高度关联性。投资形式
1、按投资主体的不同，由国家投资、企业投资、个人投资 ； 2、 按投资方式不同，分为直接投资和间接投资； 3、按投资用途不同，分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资。保险公司的不动产投资
保险公司的不动产投资是指保险资金用于买入土地、建筑物或修理住宅、商业建筑等投资。这里保险公司所持有的不动产可分为运营不动产与投资用不动产两类。1.不动产投资的意义：保证长期安全收益；通胀的回避；达到保险投资的社会性。
2.不动产投资过程：获得土地审核；建筑计划的测定与工程承包；保险公司的管理。
不动产投资就是将资金投资于不动产方面。
不动产是指土地和土地上的定着物。包含各种建筑物，如房屋、桥梁、电视塔，地下排水设施等等；生长在土地上的各种植物，如树木、农作物、花草等，需要表明的是，植物的果实仍未采摘、收割以前，树木仍未砍伐以前，均为地上的定着物，属于不动产，一旦采摘、收割、砍伐下来，脱离了土地，则属于动产。
保险公司的不动产投资是指保险资金用于买入土地、建筑物或修理住宅、商业建筑等投资。这里保险公司所持有的不动产可分为运营不动产与投资用不动产两类。
1.不动产投资的意义：保证长期安全收益；通胀的回避；达到保险投资的社会性。
2.不动产投资过程：获得土地审核；建筑计划的测定与工程承包；保险公司的管理。
什么是不动产投资信托不动产投资信托指的是受托机构以公开募集或私募方式，交付受益证券，募集一笔资金，再投资不动产、不动产有关权利、不动产有关有价证券等，也就是“先有钱，再投资不动产”的型式。
在不动产投资信托中，投资人以买入信托法上产权证书的方式将资金交给受托人，进而获得受益人地位;受托人有权将该资金用于不动产运营，并须将不动产收益分配给投资的受益人。
不动产投资信托常常被投资人作为降低纳税或延缓纳税的手段。不动产投资信托的组织形式
(一)公司
美国1960年立法规定了两种组织形式，即非法人信托和非法人组织(Unincorporated Trust or Unincorporated Association)。直到《1976年税制改革法》(Ta)(Reform Act of 1976)才允许设立公司型不动产投资信托。
其实，在1960年1月4号众议院议员Keogh提出的法案中就已经将公司纳入不动产投资信托的组织形式规模。1960年立法将公司消除的原因有两个。其一，当时美国国会和财政部的主流看法觉得假使允许设立公司型不动产投资信托，会让得以不动产经营为业务的公司逃税。其二，不动产投资信托立法的助推者以往一直是通过商业信托的组织形式来执行不动产投资，所以在能否允许设立公司型不动产投资信托这一困难上并没有积极。从实践来说，《国内税收法典》为不动产投资信托规定的严格条件致使上述担忧没有必要，而且不动产投资信托也只能在承认商业信托的州成立，不允许公司型也大大制约了不动产投资信托的成长。《1976年税制改革法》遂将公司纳入组织形式规模。
结合上文有关不动产投资信托制度来源的分析，投资公司不只有公司型也有信托型，商业信托也是具有公司特点的一种商业组织。不仅这样，作为投资公司继受对象的英国投资信托，基本形式也是公司。所以，英美法该种不在严格意义上来运用“信托”一词的背景，将公司纳入其中是没有任何阻碍的。
(二)信托
《国内税收法典》也不是在严格意义上来运用“信托”一词。作为不动产投资信托的组织形式，信托包含商业信托、特拉华式信托以及一部分州的不动产投资信托专门立法所规定的非法人信托。
商业信托兴起后，有很多州以策划法对商业信托执行了改造。就其实质来看，所谓改造就是在一定程度上消除传统信托法规则的适用。策划法对商业信托的改造始于1909年马萨诸塞州的立法，除外尚有阿拉巴马、肯塔基、亚利桑那等20个州对商业信托执行了专门立法。在此可以将改造的内容归纳为三个方面：首先，将商业信托界定为一种独立的法律实体，比如商业信托有自己的名称和独立的诉讼地位，可以自己的名义签订合同等;或者就特定事项，比如起诉、应诉，承认其为独立法律实体。其次，要求将信托文书副本登记备案，但登记备案并没有是商业信托的成立要件，依然是基于信托文书而成立。又一次，以信托财产承受受托人管理财产过程中所造成的侵权责任或合同责任，而且直接免除受益人的责任。
所谓特拉华式法定信托是指以特拉华州法定信托法(Delaware Statutory Trust Act)为代表的州策划法对商业信托改造的产物。此类策划法还包含怀俄明、康涅狄格、马里兰、南达科他、弗吉尼亚、内华达和新罕布什尔等州以“法定信托”、“商业信托”或“投资信托”命名的立法。这些策划法的改造首要表当下两个方面：首先，信托文书可以赋予受益人直接控制法定信托的权利。比如受益人可以向受托人或其余人发出管理方面的指示，可以召开会议就任何事项执行表决。这是商业信托和法定信托最根本的区别。其次，成立法定信托需要向本州州务卿办公场所提交一份信托证书，法定信托自提交信托证书之日或者在信托文书中指定的晚于提交之日的日期。这也更改了商业信托基于信托文书而成立的传统。
所谓非法人信托是指有些州在对不动产投资信托的专门立法中规定的一种组织形式。这些州包含阿拉巴马州、加利福尼亚州、路易斯安那州、马里兰州、北达科达州、俄亥俄州、得克萨斯州、犹他州等。其中阿拉巴马州和俄亥俄州既有对商业信托的立法，也有对不动产投资信托的立法。对阿拉巴马州和俄亥俄州来讲，不动产投资信托要想得到该州的承认务必符合其专门立法。但是即使是不符合其专门立法规定的商业信托，假使符合《国内税收法典》规定的条件，也不应该影响该商业信托得到不动产投资信托的法律地位。从这些州的专门立法来说，非法人信托也是基于信托文书依照信托架组成立的，而且也都带有公司的特点。尽管各州专门立法的具体规定不尽相同，但是一般包含如下内容：能以非法人信托的名义起诉和应诉、签订合同、处分财产;以信托财产对非法人信托的债务承受责任，受益人承受有限责任，受托人不承受责任;发行可转让的受益凭证等。所以，非法人信托也不是传统意义上的信托，而是和商业信托、特拉华式信托类似的商业组织。
(三)非法人组织
《国内税收法典》也将非法人组织列为不动产投资信托的组织形式。但是该法没有清晰界定何谓非法人组织。在美国，合伙不是联邦所得税的纳税主体，而该法典所称非法人组织却本应和公司一样缴纳联邦所得税。否则也谈不上税收优惠了。所以，合伙不属于《国内税收法典》所称非法人组织。有限合伙也不是联邦所得税的纳税主体，不应包含以内。到迄今为止，美国还没有非法人组织型的不动产投资信托。不动产投资信托的消极属性
(一)涵义
所谓不动产投资信托的消极属性，是指其以股息形式向股东或受益人分配的收入，应是以不动产租金和不动产抵押贷款利息等消极收入为主体，而且不能从不动产开发和销售以及饭店、宾馆的运营等以供应服务为基础的业务中得到收入。不动产投资信托的消极属性是从1960年立法开始就强调的一个基本理念。规定这一属性的原因有两个。首先，不动产投资信托立法的助推者，将当时已经予以投资公司的税收优惠，适用于不动产投资信托。这些助推者觉得投资公司仅仅执行消极投资活动而不涉猎积极业务，其收入首要是股息和利息。既然这样，不动产投资信托的收入也应以消极收入为主。其次，美国国会担忧假使允许不动产投资信托参与积极业务，会让一般的公司也以不动产投资信托为托词逃税。比如，假使允许不动产投资信托参与积极业务，通用汽车公司就会以其投资于汽车并将收入分配给股东为由，力争就其分配给股东的股息不应缴纳所得税。
(二)达到
为了达到不动产投资信托的消极属性，《国内税收法典》从两个方面对其执行了规定。首先，制约不动产投资信托收入的来源。比如直接或间接来自运营和管理不动产收入被消除在外;清晰界定某些收入不能归人“不动产租金”的规模等。其此，规定了独立承包商(Independent Contractor)制度。即在权益型不动产投资信托中，应由独立承包商向承租人供应与不动产租赁相关的服务，而不能由不动产投资信托供应。1960年立法法毫无例外地规定向承租人供应的所有服务均由独立承包商来完成，以严守不动产投资信托的消极属性。但实践中民众觉得该规定过于严格，而且积极业务和消极投资的界限并没有清晰，因此对这一规定提出批评。基于此，国会在坚持不动产投资信托消极属性的前提下，开始对上述规定给予缓和。比如1976年《税制改革法》允许不动产投资信托可以向承租人供应与出租不动产有关的常规服务，但对什么是常规服务并没有界定。美国财政部曾对一部分不动产投资信托作出特别裁定，其中指明了获许的服务项目，诸如租赁事宜(要约邀请、租赁合同谈判、收取租金等)、不动产的维护(包含建筑物、配套设施、预警系统、共有部分、专有部分等)、水电暖等的提供、安全保卫以及自动售货机等。1999年《不动产投资信托现代化法》(REIT Modernization Act)允许由不动产投资信托的应税子公司向不动产投资信托的承租人供应服务。不动产投资信托的类型
(一)不动产投资信托的一般类型
权益型(Equity REIT)、抵押型(Mortgage REIT)和混合型(Hybrid REIT)。
权益型不动产投资信托持有收益型的不动产，诸如公寓楼、购物中心、停车场、高尔夫球场等;
抵押型不动产投资信托持有不动产抵押贷款资产;
混合型不动产投资信托是前两种类型的结合。
美国以外的其余国家或地区，以权益型不动产投资信托为主，而且将其归入不动产证券化的一种形式。
(二)不动产投资信托的特殊类型
1.伞形合伙不动产投资信托和嫁接不动产投资信托
2.合股式不动产投资信托和纸夹式不动产投资信托?
