在现代经济社会中，股票和债券是筹集资金的重要手段，它能在短期间内，快速筹集大批资金。房地产证券（Real Estate Securities）是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，对房地产金融机构及房地产企业来说，均是房地产资金筹集的一条重要途径。
特点
房地产证券与其余行业的证券对比具有显著不同的特点，具体体现为：
（1）高收益性。资料显示，当前我国银行利率差于10％，工业利润率平都是15％左右，商业利润率一般在20％，而房地产的利润率一般在30％到40％左右，甚至更高。房地产业的高利润也就决定了房地产证券的高回报率。另外，与其余商品不同，房地产总是在增值，尤其在经济高涨期间，这给拥有房地产的开发公司导致重大财富，有助于达到证券价格最大化和投资人收益最大化的目标。
（2）高风险性。伴伴随高收益的必是高风险。房地产是经济的寒暑表，它是经济大军的“先头兵”。经济一旦衰退，首先跌入低谷的必是房地产；经济高涨时，房地产业也就鼎盛一时，再加之房地产业投资量大，资金周转慢，开发时间长，杠杆比率（负债／资产）高，极容易受外界环境的影响，收益性很不平稳，呈现高风险。
（3）收益的长期性。房地产业投资大，周期长，资金从生产领域到流通领域的完成过程需要很长时间，投资人投入的资金需经历相当长的时间才可得到回报。所以房地产一般是中长期投资。
两种形式
（一）房地产债券
1.房地产债券的分类
房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人获得预期收入和到期收回本金的一种证书。房地产债券的种类繁多，可按不同标准执行分类，其中最首要。最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券。
（1）房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。首要包含中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。当前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的首要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。如上海市住宅建设债券就是由上海市公积金管理中心负责发行、运用和偿还，由上海市人民政府担保的，凡新分配公有新旧住房的住户都要认购住宅建设债券，才可得到住房运用权。不论哪一级政府发行的债券，均为建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。政府通过发行房地产债券可以集聚一部分闲散资金，集中用于一部分大型的土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的起步资金。房地产债券自身具有明显的专项负债与专项资产的特质，可分为住房建设债券和投资债券两类。
（2）房地产金融债券指由银行或其余非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的途径之一。我国房地产金融债券的成长历史较为短暂，该种筹资方式还不广泛，只有部分城市开发和商品房建设方面发行了短时间金融债券。
（3）房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为厂筹集长朋资金而发行的债券。我国房地产企业债券首要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。
2.房地产债券的特点
(1)发行总额大、票面利率较高。房地产业自身就是耗资重大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。
(2)期限长。债券按偿还期限的不同可分为短时间债券、中期债券和长期债券。偿还期限不胜过一年的为短时间债券，1-10年为中期债券，10年以上为长期债券。受于房地产业投资周期长，资金周转慢的行业特点，所以房地产企业都看好于发行中长期债券，以获取长期资金。
(3)可与购房相结合。房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民买入债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。该种方式既能促进债券的销售，又能加速处理居民住房困难。
(4)房地产债券较安全，风险小房地产自身具有保值、升值性，所以即使房地产企业破产清算，清产核资后也有不错的破产财产，可弥补债权人的部分损失。诚然，当经济不景气时，房地产价格也会一落千丈，这时债券的风险会加大。
3. 房地产债券的发行
（1）发行市场主体的组成
房地产债券的发行是指发行人将经历法定程序审批的债券向社会公众执行发售的举动。债券的发行要在债券发行市场执行，房地产债券的发行市场主体有债券发行者、债券认购者及债券承销者。
债券发行者：是债券发行的主体，资金的需求者，也是债务人，如政府、企业和金融机构均可形成发行人。
债券认购者：是认购债券的人，包含政府、企事业单位、居民个人、金融机构、国外投资人等等，是资金的供给者，即债权人。
债券承销者：是代理债券发行者发行债券的中介人，如银行、证券公司、信托投资公司等。债券的发行人为保证债券的顺遂发行，往往借助于有发行经验，并有很多分支机构的证券承 销商来办理销售业务。
（2）债券的发行要素
债券的发行额，指一次发行某种债券的总额，首要由发行者所需资金的数量、信用等级、债券种类、市场买入力大小等原因综合决定。有些国家对不同债券的最高发行额有法律规定。
债券的票面利率，即名义利率，指债券券面上所载明的利息率，首要由债券的期限、信用级别、利息支付渠道和通胀行情等原因决定。我国各种债券的利息率，是对照同期限银行积蓄存款利率而定。国库券和金融债券的利率较同期银行积蓄存款利率稍高一点，企业债券利率可以比定期积蓄存款利率高40%。
券面金额，指房地产债券每张券面上所标明的金额，由投资人的买入能力和企业的发行成本而定。
偿还期限，指房地产债券从发行日到偿还本息的这段时间，首要由发行人运用资金的周转期。市场利率发展趋势。债券流通市场的发达程度以及投资者的投资意愿等原因决定。依据我国相关规定，只有长期债券才可打破所筹集资金的投放规模制约，既可以把资金充当企业所需的流动资金，也可以充当固定资金。我国房地产企业发行的债券一般是中长期债券。计息方法和还本方式，计息方式有单利、复利和贴现计息三种，还本方式也可分为到期一次还本、分期等额还本等方式。我国房地产债券多采取到期＝次还本付息方式和每半年或一年付息一次，到期归还本金的方式。发行价格指债券发行时每张债券的事实卖出价格。发行价格可好于、等于或差于票面金额，分别称为溢价发行、平价发行、折价发行。发行价格高低取决于发行人的信用情况。利息收入高低、利息的计算方法、派息次数、市场利率环境和市场管 制原因等。我国房地产债券多数采取平价发行。
（3）房地产债券的发行方式
债券的发行方式按有无中介机构参与可分为直接发行（自销）和间接发行（代理发行）；按债券的发行对象可分为公募和私募两种。
一是直接发行。指发行者本身承受和办理债券发行过程中的一切业务。采取该种方式，发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行规模有限，发行量较小的房地产债券。
二是间接发行。指发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的相关业务占依据承销商承受责任的不同又可分为代销与包销两种。
三是私募发行。指面向少数特定的投资者发售债券，如对金融机构。与发行单位往来紧密的工商企业。发行单位内部职工等。私募发行的费用低，风险小，能快速集资，但很难转让。一 般私募发行债券多采取自销方式。
四是公募发行。面向市场上大批的非特定投资者发售债券， 该方式发行费用较高，发行风险大，工作量大，但债券比较容易上市转让。公募发行债券大多采取间接发行方式。
（4）房地产企业债券的发行程序
第一，促成发行债券的会议或决定。房地产企业发行债券，首先董事会或职工代表大会就债券的发行总额、券面金额、发行价格、率、发行日期偿还期限和方式等促成会议。
第二，提出发行申请与准许。房地产企业发行债券要按发行范围向国务院证券管理部门提出申请，并提交公司债券募集办法。资产评估数据和验资数据等文件，国务院证券管理部门依据公司 法的规定和国务院确定的公司债券发行范围等，对公司的申请给予审批。
第三，公布募集公告。房地产企业应依照规定公告债券发行章程和办法，内容包含企业运营管理简况。企业自有资产净值、发行债券的目的，企业经济效益预期，债券发行总面额、还本付息 方式及风险责任等。
第四，确定承销商。经准许可以发行房地产债券之后，房地产企业应与证券运营机构签订代理发行协议。协议内容包含：代理内容、承销方式、实行步骤、双方职责等。
第五，发行债券。房地产企业依据法定内容印制债券，并选择适当机会发行债券，筹资期满，将事实情形填写相关数据送主管部门备案。
4.房地产债券的信用评级
信用评级是对发行者在一定期间内或发行某期证券时的还本 付息能力作评估，用以衡量投资风险。通过信用评级可使企业的财务情况和运营管理公开化、社会化有助于投资人选择投资对象和共同监督。一个企业公开发行债券应当自觉地向证券评级部门申请评级。依据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可 分为十个等级，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 十级。信用评级是确定债券发行价格的重要参考，一般由专门的评级机构来完成。
（二）房地产股票
1.房地产股票概念
房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发展房地产业的需要，发给股东作为投资入股凭证，并借以获得股息和红利的一种有价证券。
2.房地产股票的特点
房地产股票作为特殊行业的股票，既有与一般工商企业股票的共性特点，如基本的“三性”特性、发行程序、上市交易种类、利益分配顺序等，又有本行业的一部分特殊性。
(1)股本总额大房地产业是资金密集型产业，所需投资重大，因此房地产股份企业发行的股票总股本往往数额重大，有时达到十几亿元，几十亿元。
（2)房地产股票收益较高，增值较快土地资源的有限性和运营的垄断性，致使土地价格呈上升趋势，因此房地产商品的升值性较大，房地产企业运营利润较高，房地产股票的收益也会比一般股票高，增值较快，对投资人极具吸引力。
(3)房地产股票资信较高，市场平稳房地产商品价值重大，且有保值、增值性，致使拥有不动产的企业资信跟随抬高，股票价格一般不会随市场的波动而大起丈落。
3.房地产股票的类别
房地产股票可按不同标准执行分类，其中最首要的是按股东权益与承受风险程度的不同，分为优先股股票、普通股股票。
普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一种股票。该种股票在公司利润的分配和余下财产的分配方面只享有一般的，普通的权利，而无特殊的优先权利。普通股股东有出席股东大会权、提案权、选举权、表决权、公司运营管理权、控告罢免董事权、检查审阅账册权、优先承购新股权等权利。在股份公司里，普通股持有者事实上才是真正的股东，并对公司的资产享有最终所有权。买入的普通股股份越多，占有公司的比例就越大，对公司控制程度就越高。股份公司刚成立时，一般都要首先发行普通股。普通股收益不固定，风险较大。
优先股股票是相对于普通股来说的一种股票，是指在公司利润的分配和余下财产的分配上较普通股更为优越的一种股份。优先股股息一般较为固定，股息收益有优先保障权，其风险差于普 通股股票。但优先股股东不能直接参与公司的运营管理和享受相应的权利，很多优先股可转换为普通股，在不能转换时，可享受优惠认购普通股的权利。房地产股票还可以按能否记名，分为记名股票、不记名股票；按有无栗面金额，分为有面值股票和无面值股票；按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票。房地产企业可以依据企业的不同期期。不同的运营情形需 要，选择发行不同的股票，以满足自己的资金需求和投资者的需中
4.房地产股票的发行
(1)发行房地产股票的情形
房地产股份公司在下方情形下可发行股票：一是募集设立时公司通过发行股票筹集营业资金；二是已设立的股份公司为追加投资，扩大运营范围而发行新股股票；三是在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红。股票分割时发行新股票；四是把企业债券转化为企业股票时要发行新股票；
(2)房地产股票发行市场主体的组成
房地产股票发行市场主体首要由发行股票的股份公司。投资人，证券公司组成。其中发行公司是资金的需求者，它依据本身运营情况及市场情形决定发行股票的种类，数量、方式等；投资人是资金的供给者，可依据各自的偏好、对股票的了解及股市波动情形决定买入对象；证券公司是资金融通的中介人，受发行人委托办理股票的发行工作。
(3)房地产股票的发行方式
房地产股票的发行方式与债券基本相同，既可以公开发行，也可在内部发行；既可以直接发行，也可以间接发行。间接公布可采取代销或包销方式。我国人民银行规定，内部发行或定向发行的股票，可以由发行股票的企业（公司）直接发行，也可委夺金融机构发行、公开发行的股票，一般不能自己发行，务必委牛金融机构代理发行，只有如此才符合公平、公开、公正原则。
(4)发行价格
房地产股票的发行价格是指房地产股份公司在募集股份资本或发行新股时，将股票公开卖出时所采取的单价，也就是投资季认购股票时所支付的单价。股票发行价格一般由发行公司依据月 票面额。股市行情和其余相关原因决定。股票的发行价格可以与股票的面额统一，但多数情形下不统一。股票价格一般有三种：
等价。即是以股票的票面额为发行价格，也称为平价发行或面额发行。等价发行简单易行。股票容易推销，但无从取手股票溢价收入，一般在股票的初次发行或在股东内部分摊增资的情形下采取。
市价。即是以本公司股票在流通市场上买卖的事实价格 为基精准定的股票发行价格。选用市价发行股票，考虑了股票的现行市场价值，对投资人也有较大的吸引力，它是当前世界各国最为广泛和常用的股票发行方式。
中间价。即是以市价和等价的中间值确定的股票发行格。该种价格的确定务必经历股东大会特别会议认可。 我国《公司法》规定，股票发行价格可以等于或好于票面金额但不得差于票面金额。
(5)房地产股票的发行程序
房地产股份公司在设立时发行股票与增资时发行新股的程序上有所不同。
第一,设立时发行股票的程序。
提出募集股份申请。房地产股份公司要向社会公开发行、募集股份，须向国务院证券管理部门递交募股申请并报送下方文件：准许设立公司的文、公司章程、运营结算书、发起人的姓名或名称、认购的股份数、出资种类及验资证明、招股表明书，代收股款银行的名称和地址。承销机构名称和相关协议。
公告招股表明书，制作认股书，签订承销协议和代收股款协议。募股申请获准许后，发起人应在规定期限内向社会公告招股表明书，内容包含公司章程、发起人认购的股份数、每股票面金额和发行价格、起止期限、认股人的权利和义务等等，同期，制作认股书。我国不允许股份公司自己发行股票，发起人向社会公开募集股份，应与证券运营机构签订协议，由证券运营机构承销股票，并与银行签订代收股款协议，由银行代收认股人缴纳的股款。
招认股份，缴纳股款。
召开创立大会，选举董事会、监事会。
办理设立登记，交割股票。
第二，增资发行新股的程序。
股东大会做出发行新股的会议。
由董事会向国务院授权的部门或省级人民政府申请并经准许，属于向社会公开募集的，须经国务院证券管理部门准许。
向社会公开发行新股时，务必公告新股招股表明书和财务会计报表及附属明细表，制作认股书，并与证券运营机构签订承销合同；如不采取向社会公开募集方式，可向特定的新股认购人发 出认购公告或通知。
招认股份，缴纳股款。
改组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告。
发展趋势
房地产证券市场的成长在不同国家、地区、期间以至不同的经济周期全将呈现出不同的状况，我国的房地产证券市场具有明显的中国特色。
我国房地产证券市场的成长趋势首要有：
1、房地产企业执行股份制运营。即包含直接或间接形成房地产上市公司，进而使一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，进而使上市公司与房地产业结合。严格讲这些形式并没有能算作房地产证券化。本来股份制就是企业组织运营的一种类型而已。而证券化有其相以特定的含义，并不是所有同房地产相关的与证券相结合的形式均为房地产证券化。
2、是以基金形式表现出来的。第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积攒为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资人的资金投资于房地产的基金，该种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产经营型基金，以PEIT为代表，即不执行项目投资活动，而是直接运转房地产资产，自此而造成经济收益作为基金回报。
3、在事实情形中，还存在已经具备权益关系但未用证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就组成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”。这首要是住房公积金和住房合作社两大类形式。据了解，我国总计住房公积金每年以上百亿元的进展上涨，发展的空间相当广阔。
4、是以债券形式表现出来的。其一是直接的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。这方面国内已有先例，1999年7月，深圳振业集团提出在海悦、翠海两个项目上试图发行3－5年期附权流通证券，这里“附权”是指证券持有者可按约定价格买入房产的期限。到期结算时，投资人可选择现金形式的还本付息，也可以选择按事先约定的单价优先买入已进入销售阶段的此次所开发的房产；其二是派生出来的债券，首要以ABS（Ass et Backde Security）和抵押贷款支持债券（Mortgage Backde Security）为代表，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。
5、住宅抵押贷款证券化。借鉴发达国家的先进经验，并从我国住房制度改革的成长趋势来分析，住房抵押贷款证券化将具有较强的市场发展潜力。它是指金融机构对住房抵押贷款执行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押范畴类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式卖出给投资人，包含抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整修住房金融市场与资本市场直接联系，减弱了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资途径，并为广大投资人增长新的投资机会。
我国实行房地产证券化的可行性及限制因素
房地产证券化是国际金融发展的趋势,也是市场经济发展的必然结果。我国的房地产证券化探索始于1992年海南省三早盘推出的“地产投资券”,2005年4月, 中国人民银行正式准许中国建设银行开展住房抵押贷款证券化业务,进而迈出我国执行大范围房地产证券化的核心性一步。
我国实行房地产证券化的可行性
(一)实行房地产证券化的宏观环境日趋成熟
1.国际上房地产证券化的成就经验。自从1930年美国白宫二级抵押贷款市场开拓以来,各市场经济国家均推出了多样化且富裕弹性的房地产证券化产品。发达国家成熟的经验对我国房地产证券化的推行有着重要的借鉴意义。
2.土地产权和房地产产权改革给予了前提条件。伴随土地运用制度改革的持续深入,用地单位或居民逐渐拥有了房地产产权,通过承租国有土地,补交土地出让金的方式拥有了土地运用权。同期,住房制度的改革使居民通过买入公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐渐拥有了住房的所有权,为土地和房屋的抵押开辟了道路,也为房地产权益的分割给予了条件,为推广房地产证券化做了积极的预案。
3.迅速发展的房地产市场和金融市场是经济基础。从整个国家的宏观经济基础看,我国金融体制改革持续深化,经济运行情况不错,发展势头强势。国民经济接连几年维持了7.5%以上的上涨率,为房地产证券化创造了一个平稳的宏观经济环境。2003年至今,我国房地产投资增速迅速下滑,但房地产投资额一直处在上升趋势,总的上呈现出与经济发展相对应的迅速上涨特质。同期,国家针对房地产金融领域的违规操作现象,从2001年至今接连出台了一连串促进金融市场健康发展的房地产金融政策,繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产证券化给予了经济基础。
(二)初步具备实行房地产证券化的微观基础
1.房地产市场存在重大资金空缺。1998年住房制度市场化改革以后,城镇居民长期被压抑的住房需求逐渐放出,投资性的需求在上涨。但从房地产市场供给向上瞧,当下我国大部分开发 企业 不具备雄厚的开发资本,银行贷款、信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等融资方式均有一定局限性,只有推行房地产证券化,在金融市场上直接向 社会 大众融资,才可较好地处理房地产开发资金匮乏的冲突。房地产进入流通领域满足单位和个人的消费需要,庞大的住房消费市场的资金来源不或许依靠国家财政,也不或许完全依靠银行,住房消费的直接融资大势所趋,推行房产证券化形成一种必然。
2.住房抵押贷款证券化业务基本成熟。住房抵押贷款是最容易执行证券化的优质资产之一,其原始债务人信用较高,资金流动性平稳,安全性高,各国的资产证券化无不起因为住房抵押贷款证券化。而我国伴随住房货币供给体制逐渐取代住房福利供给体制以来,住房抵押贷款持续上升已经初步形成范围。
3.庞大的房地产证券化投资需求群体。我国居民拥有大批积蓄。2005年3月底,我国人民币积蓄存款余额12.9万亿元,同比上涨15.5%,如此一个拥有大批结余资金的群体,将为房地产证券化及其上市创造一个必要的市场环境。首先,证券可以依据需要以适当的面额等额分割,可以用较小的数额表现,房地产证券化的实行将大大减弱资金进入的“门槛”。其次,房地产证券不仅可以使投资人享受资金在房地产领域运动所造成的升值回报,在有价证券代表相关房地产产权(如持有房地产产权收益凭证)的情形下,这笔资金可以依据需要转化为房地产的实物消费。
4.迈向规范的资本和证券市场。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国已形成基本框架,资本市场的成长不仅为房地产证券给予了市场范围,也因资本市场证券品种丰富而使房地产融资形式有多样化的选择。我国的证券市场也已初具范围,形成了以大量证券公司构成的证券发行市场和上海、深圳两地证券交易所、STAQ系统和NET系统为代表的证券交易市场,而且交易的容量和辐射规模持续地扩大,硬件和软件均高达国际先进水平,这就为房地产证券的交易给予了不错的成长空间。
(三)政府的助推
证券化是一种市场举动,但也离不开政府的有力支持。在房地产证券化发展的初期,我国政府也极力助推住房抵押证券化的成长。比如,2005年3月,由 中国人民银行领头,发展改革委、财政部、建设部、税务总局等十部门主管共同构成了信贷资产证券化业务试点工作协调小组,在国务院直接领导下,具体组织和协调信贷资产证券化的试点工作, 分析 研究 试点工作进程情形,讨论相关难点困难并商议处理方案。
我国目前实行房地产证券化的限制因素
(一)体制制衡
房地产证券化是发达国家 金融 创新的产物,其基础是私有制房地产产权的细分卖出正是私有化的集中体现。而我国所要建立的社会主义市场经济体制显然是有别于西方国家的市场经济体制。从事实情形看, 当前 我国还不能将大批资金投资于房地产,而是优先用于农业、能源、交通、原材料等短线部门,这就决定了我国所要推行的房地产证券化有适当的规模制约。况且,我国现行的房地产投资与金融体制正在执行巨大改革,专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措正是改革的巨大步骤,但是这些目标的真正达到还要历经一个相当长的过程。这亦在一定程度上制衡了我国的房地产证券化进度。
(二)法规制衡
住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资人有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资人等方面的利益。但是,我国现行《证券法》的有关条款中,缺乏对资产证券化在房地产融资业务 应用 中的规定,这势必增长住房贷款证券化的推动难度。同期,在建立风险隔离机制所要借助的有关 法律 有《破产法》和《信托法》，受于这两种法规在国内显现的时间还不长,实行过程中难免存在种种问题。
(三)资本市场的制衡
现阶段,我国的证券市场尽管发展快速,但仍属初级阶段,市场容量和市场范围十分有限。而房地产证券化品种很多,一经推出势必会给已经“饱和”的证券市场导致重大阻力,这对证券市场的成长很不利。房地产证券化工具多半是依靠于证券交易所执行交易的,房地产证券流通市场要承受证券市场与房地产市场的双重风险,这更会让其在流通中遇阻。
(四)房地产金融一级市场欠发达
西方房地产证券化的规律是:房地产金融一级市场发展到一定程度后,必然要谋求发展二级市场,由于二级市场能处理一级市场发展中面对的流动性、资金来源、信贷集中性等首要冲突;二级市场的显现又促进了一级市场的成长。我国长期实施的福利住房制度使房地产金融市场一直没有得到真正的成长,特别是国有四大商业银行在金融市场上的垄断地位,决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银举动主体。
(五)信用制衡
现阶段,我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信情况做出精准分析,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得问题重重。受于个人流动性大、财务收支情况很难确定,银举动了降低信贷风险,只幸亏贷款方式上严格控制,无形中制衡了个人信贷业务范围的扩展,而范围过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有事实意义的。
(六)技术制衡
首先,房地产证券化尽管原理简单,但真正的实行难点很多。其次,我国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进度的需要。怎样才可避免双重征税是一个复杂的困难,不同的会计处理会致使不同的证券化成本与收益,如何设计合理的房地产证券化会计制度会是一个漫长的过程。第三,我国对房地产证券化技术的研究刚刚启动,国内缺乏有关技术人才,房地产证券化具体操作技术尚不成熟,这会形成制衡我国房地产证券化进度的重要原因。
有关词条
参考资料
1.http://wiki.mbalib.com/wiki/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E8%AF%81%E5%88%B8
2.http://finance.sina.com.cn/house/house/2000-03-16/23756.html
3.http://www.lwlm.com/html/2008-06/88475.htm