房地产投资简介
房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所执行的房地产开发是民众最熟悉的一种类型；为了出租运营而买入住宅或办公楼也是相当广泛的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以买入或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。即使它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲当下的某些利益换取预期收益。要强调的是，“当下的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到将来才可达到，而且该种将来收益在时间和总量上都很难精确预期。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同期还应考虑时间原因。只有在比较项目收益和开支的总量与时间的基础上，并考虑预期的置信水平时，才有机会做出合理的投资决策。
此外，由于在市场经济条件下，投资人往往同期面对多种投资机会，尽管各个投资机会的即期开支相对容易确定，但是它们的将来收益却是很难确定的；而且，投资人在决策以前，往往会发现，诱人的可能常常不只一个，但投资人可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案执行评估，帮助投资人在各种制约条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资管理平衡以及来自管理部门的相关制约条件等等，致使最终所选择的投资项目得到最大的效益。房地产投资的特质
同一般投资对比，房地产投资具有下方特质：
房地产投资对象的固定性和不可移动性
房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求导致巨大影响，假使投资失误会给投资人和城市建设产生严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。
房地产投资的高投入和高成本性
房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这首要是由房地产自身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性首要因为下方几个原因：
一是土地开发的高成本性。
受于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在卖出和出租土地时就要依照土地预期的生产量力和位置、面积、环境等特点，作为要价的根据，收取较高的报酬；同期作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，务必投入适当的资本执行开发，所有这些原因都使土地开发的成本提升。
二是受于房屋建筑的高价值性。
房屋的建筑安装成本，一般也好于一般产品的生产成本，这是受于房屋的建筑安装要耗费大批的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳活力、工程技术人士和施工管理人士，要运用很多大型施工机械。另外，受于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大批的利息成本。再加之在房地产成交时，受于广泛采取分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收迟缓，所以，也增长了房屋建筑物的成本量。
三是房地产经济运转中交易费用高。
一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这致使房地产开发在其运转过程中，包含广告费、促销费、公关费都比较高昂，进而也放大了房地产投资成本。
房地产投资的回收期长和长周期性
整个房地产投资的事实操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目来说，它的开发阶段一直会连续到项目终结，投入和运用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经历很多环节，从土地所有权或运用权的得到、建筑物的建造，一直到建筑物的投入运用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包含：
一是由于房地产投资不是一个简单的买入过程，它要承受房地产市场各个构成部分的制衡，如承受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的制约，其中尤其是房屋的建筑安装工程期较长。投资人把资金投入房地产市场，往往要经历这几个市场的多次完整的运动才可得到利润。
二是受于房地产市场自身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资人在短时间内所能应付得了的。所以，一般投资人务必聘请专业人士来执行辅助工作，才可完成交易。如此，又会增长适当的时间。
三是假使房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金达到的，受于租金回收的时间较长，如此更会让整个房地产投资回收期延长。
房地产投资的高风险性
受于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，所以投资的风险原因也将增多。加之房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会深陷被动，甚至债息负担沉重，致使破产倒闭。
房地产投资的强环境约束性
建筑物是一个城市的组成部分，又具有不可移动性。所以，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都组成外在的限制因素。房地产投资务必服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有如此，才可获得不错的投资效益。
房地产投资的低流动性
房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时期内即将完成轻易脱手，房地产交易一般要一个月甚至更长的时间才可完成；而且投资人一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短时间内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。诚然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要好于其余投资对象。房地产投资过程
房地产投资过程事实上就是房地产项目开发运营的全过程。房地产投资周期长、环节多，是一个相当复杂的过程，对此，在房地产开发一章已经执行了适当的阐述，房地产投资过程与开发过程是相似的，然而其侧着重不同。概括来说，房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权得到、房地造成产开发及房地产销售运营这四个大的阶段。
投资分析
房地产经济活动，是个大批资金运动的过程，一旦做出投资决定，资金的投入就是一个很难扭转的连续过程。投资决策精准，是保证整个开发项目成功的核心。反之，投资决策失误，就会致使巨大损失。所以，慎重地执行决策，是房地产开发运营的必要前提。要保证投资决策成功，就务必在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。
（1）市场分析。
市场分析的着重在于预期市场对于投资计划中拟开发形成房地产商品的需求力度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有助于正确预期将来房地产的收益，从而有利于投资人在执行财务分析时，能够正确计算出将来现金流量。
（2）财务分析。
投资人经由市场分析预期将来房地产的收益，从而预期出将来的现金流量。所以，财务分析的首要目的是经由现金流量的预期，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资能否可行。另外，财务分析并对投资的风险执行预期，以判定面对的风险与预期报酬能否在投资人所接受的规模内。
（3）可行性分析。
可行性分析是一个综合的步骤。投资人除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和分析其可行性外，还要执行有关的建筑与土地运用等法规制约的研究，以解析投资计划在法规制约上能否可行，以及当前的产权形式与产权的获得能否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源能否能获得也是一个重要的转折点。
所以，只有在计划阶段中的可行性分析确定后，整个计划才或许付诸实行，而下一步骤的投资程序才可继续执行。投资人务必了解在计划评估过程中，或许会由于遭受的制约而作某些修改，所以，投资人在作可行性分析这个步骤时，并没有能将其当作单纯的接受或否决的过程，它事实上还包含了从新评估与修正的功能。一般，在一部分较大项目中，为了保证投资决策成功，可行性分析要反复研究，在正式决策以前，可作可行性研究，以保证投资决策的精准性。
土地开发权的得到
这一过程中包含土地运用权或产权的获得与议价程序。当在计划期间确定投资计划可行后，土地运用权以何种形式获得乃是投资人接下去考虑的要点，如完全买断，依旧合作开发，或是部分运用权（如地上权），或长期租赁等。
在确定产权形式的同期，要执行的是得到土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的获得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式得到土地，依旧从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，务必搞清楚其中的每一个环节，以免造成不必要的纠纷。另外，受于房地产为不错的担保品，而且其获得成本一般非常重大，所以大部分的投资人皆运用财务杠杆以获得房地产产权，也就是向金融机构融资以获得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，所以在执行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。
房地产建设开发
在房地产开发中，首先要获得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运转及水、电、煤、路等各类配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地运用权得到一起又称为开发前期工作期间。
在上述前期工作完成之后，方可进入本质性的建设开发阶段。以后的工作为依据规划及开发要求执行设计，然后寻求建筑商执行营造。在整个营造过程中，投资人又务必执行必要的监督或委托监理公司执行建设监理。受于开发所需要的资金相当庞大，所以在大部分的情形下，投资人仍须向金融机构融资以获得资金。此时，融资活动又形成一项重要的工作，如何获得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进程及按时竣工完成，形成此时融资活动的首要目标。
房地产销售运营
在房地产销售阶段首要的工作，包含：
一是务必有完善的营销规划。
包含确定目标市场的买入者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺遂销售。
二是事实的销售活动，
包含依据市场情况及或许条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。
三为融资活动的执行。
受于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，所以融资尤其是购房抵押贷款及各类分期付款的活动也会形成这一阶段的重要工作。
在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，假使不是以销售为目的，或者因销售情况不理想，也可以把这部分房地产作为物业执行运营，即以运营谋利为目的。运营的形态首要分为两大类：
一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的运营形态，投资人负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般来说报酬或许较低。
二类则是由投资人自己运营管理，此时投资人或许获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不平稳。已开发完成的房地产，在运营阶段要根据不同的运营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及事实从事运营的必要管理活动等。
另外，受于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理自身也已形成房地产整体开发中不可或缺的构成部分。所以，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中务必认真考虑的。房地产投资的方式
从一般意义上讲，投资人投资房地产，首要有两条渠道、四种方式。
两条渠道
是指：基本建设渠道和房地产开发渠道。
四种方式
是指：基本建设渠道中的基本建设式；房地产开发渠道中的楼宇买入式、合作开发式和股权买入式。
诚然，对于基本建设渠道中执行建设的房地产项目也可以采取买入、合作或股权收购的方式，导致对这类性质的房地产项目或楼宇采取这些方式不具有典型意义，而且假使如此做，多数情形是更改了这些房地产项目或楼宇的性质，即转向房地产开发或使其进入房地产市场。故综合比较，在现行的法律、法规框架下，执行房地产投资的一般方式有如下四种：
方式一：基本建设式
。
这里所称的基本建设，是指按基础设施建设程序执行报建的方式，建设自用的房地产项目。方案评价：该种建设方式是在房地产开发市场化以前，房地产项目建设的首要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对基本建设方式执行的房地产项目建设有严格的条件制约，这些条件首要有三个方面：
一是投资主体的制约。
一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位；
二是项目性质和用途的制约。
一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目；
三是多地已停止办理运营性项目国有土地运用权协议出让手续（下称“停止国有土地运用权协议出让规定”）。
除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式获得运营性项目的国有土地运用权已不或许。
方式二：楼宇买入式
。
具体做法是：投资者审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等情况，如觉得符合投资者的意图，则投资者与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序得到楼宇的全部权利。
方案评价：该种方式最为简便。相当于对某特定地区正在执行开发仍未卖出的房地产项目执行全面考查，在法律上、经济上和技术上执行分析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资者意向的项目，与其谈判促成买入合约。不足之处是：拟购房产所在项目已完成有关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的情况，只能在现有市场中执行选择，不能以自己的意向执行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的风险。
方式三：合作开发式
。
具体做法是：如投资者自身不具备房地产开发资质和有关运营规模，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商执行合作。该种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式执行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并得到其应得之利润，而投资者则获得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。
方案评价：合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的买入。该种方式区别于楼宇买入式的首要优点是投资者的可控制性增长了。楼宇买入式是买成品，最多导致定作而已。而在合作开发式中，投资者直接进入项目开发的过程当中，可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式，实行不同程度的控制。通过合作开发，投资者可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意向执行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇买入式对比要更复杂一部分。假使执行合作开发，投资者将要投入大批的人力、物力和财力。此外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采取后一种合作开发方式，则停止国有土地运用权协议出让规定将令组成一个阻碍。
方式四：买入股权式
。
具体做法是：由投资者或投资者的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权执行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而达到对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、运用、收益和处分的权利。
方案评价：该种方式比较前两种方式来说，最大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资者不发生直接买入或通过合作方式得到房地产权利而造成的购房置物业的税费。不足之处有三个方面：
一是投资者对购置股权而拥有的房地产权利比较间接；
二是对一家公司股权的收购，投资者需与另一家关联公司联手执行，投资者与该关联公司的关系会对投资者对间接购置的房地产的运用和处置造成适当的影响；
其三，如不是对一个现成的房地产公司的股权执行收购，而是成立一个项目公司再去收购其股权，则停止国有土地运用权协议出让规定也会组成一个阻碍。
