REITS是房地产投资信托基金，集合信托投资计划也首要是投资于房地产，都可以理解为房地产金融产品，两者都属于信托举动。信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位，这是这两个金融产品的类似或相同之处，但是，两个产品之间，却存在着本质的区别。
首先，REITS是信托投资举动，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITS所投资的不动产，是权益买卖举动；而当前国内多部分的房地产集合信托投资计划事实上是债权融资举动，信托持有人并没有拥有信托计划所投资的不动产。另有一部分房地产租赁收益权信托计划，尽管不是直接的债权融资，但是信托持有人得到的一般是一个固定收益的优先受益权，而且受于回购允诺的安排，实质上仍是一种融资举动，不是真正意义上的投资。
其次，REITS具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易但没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。
第三，REITS发行后，将产权与资产管理权执行彻底分开，真正达到了所有权与运营权的分离，而且REITS设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司得到信托贷款后，执行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。
第四，收益渠道和收益方式的区别：REITS的收益渠道首要来因为REITS持有不动产的出租收益，收益与运营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经造成了；而信托计划差不多与开发商的运营成果无关，只与风险有关。也就是说，开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能得到固定收益，而一旦开发商偿还不出本息，信托持有人却要承受风险，因此，收益与风险是不对称的。
第五，仍有更为深层次的区别是：REITS与股票类似。股票作为资本市场的交易工具，是庞大的资本市场的浓缩，是资本市场资源配置的状况终端，是世界产业进步、产业重组和产业整合的钥匙。而REITS则相当于是房地产的资本市场终端，房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备如此的能力。
REITs并不是只能投资物业
依据REITs资金投向的不同，可以分为三大类。一是资产类（Equity），投资并拥有房地产，首要收入来因为房地产的租金，直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs受利率影响相对比较小，由于可以通过提升租金来提升其现金流量。
二是抵押类（Mortgage），投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（抵押贷款支持债券）的收益首要来因为房地产贷款的利息。一般抵押REITS的股息收益率比资产类REITs高，然而高风险代表着高收益。
三是混合类（Hybrid），它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托。混合类REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同期，本身也拥有部分物业产权。
据统计，美国90%的REITs是从事资产类投资的。有的以地理区域为专长，如地区、州、都市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产。有些REITs选择大量的投资类型，还包含房地产、贷款类等大量产品。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业、办公地产的投资又占绝多部分。近年来，REITs承受欢迎，也显现了专门投资REITs的公司，马上自己手上的REITs再包装上市，概念相似组合基金。此外也有跟踪道琼不动产指数的REITsETF，专门投资在同不动产投资信托有关的产业上。
REITs的息率多少才算合理
在海外，一般觉得，REITs的正常回报率在7%到8%之间，但这个水平会伴随利率变动和房地产行情涨跌而受影响。根据美国不动产投资信托协会统计，去年受于房地产升值，REITs挂牌报酬率一度达到19%。伴随美联储持续升息，对美国REITs也产生了一定打击。行业人士分析表示，10年期国债的收益率上升程度只有胜过150个基点，即靠近6%的水准，才有机会对REITs整体造成比较负面的打击。当下美国REITs市场平均股息率为4.5%左右，故任然拥有大批平稳的支持者。
海外抵押贷款支持债券的收益率水平如何美国是资产证券化最发达的国家。2004年美国债市未清偿余额中，资产支持证券（ABS）为1.8万亿美元，国债为3.9万亿美元，抵押贷款支持债券则达到5.4万亿美元。2003年，ABS发行量为4891亿美元，国债发行量为7452亿美元，也远远差于抵押贷款支持债券发行量3.2万亿美元。美国市场上的抵押贷款支持债券收益率一般好于国债，但差于企业债券。比如美国10年期公债的收益率在4%左右，30年期抵押债券收益率在5%左右，20年以上长期公司债券收益率在6%~8%左右。
ＲＥＩＴｓ的投资特性
独特优势
ＲＥＩＴｓ具有其余投资产品所不具有的独特优势。第一，ＲＥＩＴｓ的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其余金融资产的有关度较低，有相对较低的波动性和在通胀期间所具有的保值功能；第二，可免双重征税和无最低投资要求；第三，ＲＥＩＴｓ按规定务必将９０％的收入作为红利分配，投资人可以得到比较平稳的即期收入；第四，在美国ＲＥＩＴｓ的运营业务一般被制约在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝多部分的利润直接分配给投资人，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资人即便没有大批资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，受于ＲＥＩＴｓ股份差不多都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资对比，具有很大高的流动性；第七，上市交易的ＲＥＩＴｓ较房地产业直接投资，信息不对称程度低，运营情形受独立董事、分析专员、审计师、商业和金融媒体的直接监督。
与其余金融资产的有关度
ＲＥＩＴｓ收益回报与其余金融资产的有关度较低，可以为资产组合供应资产分散的选择。从资产类ＲＥＩＴｓ收益与其余投资产品的有关系数（表５）可以看出，资产类ＲＥＩＴｓ与ＲＵＳＳＥＬＬ２０００的有关系数最高，与ＮＡＳＤＡＱ１００的有关系数最低；ＲＥＩＴｓ与其余投资产品的有关性在逐渐减弱，与ＮＡＳＤＡＱ１００的有关系数在七十年代是０．３４，到九十年代末降为０．０１。
投资的收益和风险
收益分析 ＲＥＩＴｓ的税收条件要求ＲＥＩＴｓ将９０％以上的收入用于分红；而且ＲＥＩＴｓ投资的资产务必是房地产。所以，ＲＥＩＴｓ的投资特性是高分红和适度成长。在有效的资产市场结构中，ＲＥＩＴｓ的投资特性显现为其投资总收益比高上涨公司低，但比债券收益高。美国ＲＥＩＴｓ行业协会ＮＡＲＥＩＴ的研究比较了从２００２年到２００３年１１月各投资产品的收益情况（图２）。研究表明ＮＡＳＤＡＱ市场指数的收益最高，平均年收益率高达４６．７８％（２００３年）；ＲＥＩＴｓ的行业指数（ＮＡＲＥＩＴ Ｅｑｕｉｔｙ ＲＥＩＴｓ Ｉｎｄｅｘ）收益率为３３．８８％（２００３年），在大盘股和债券的收益率之间，差不多与小盘股的收益相同。值得注意的是，在２００２年股市全面下挫时，ＮＡＲＥＩＴ指数的收益率为５．２２％，比１０年期的国债收益率高。
与范围类似的小盘股比较，ＲＥＩＴｓ的分红比例要高出很多。ＲＥＩＴｓ在Ｒｕｓｓｅｌｌ ２０００小盘股指数中占６％的比重，在１９９５至２０００年中，ＲＥＩＴｓ的平均分红收益率为７．３％，是同期Ｒｕｓｓｅｌｌ ２０００中公司平均分红收益率的６倍。所有的ＲＥＩＴｓ都有分红，而相对应的Ｒｕｓｓｅｌｌ ２０００ 中，只有不足二分之一的公司有分红派息。
投资风险 ＲＥＩＴｓ作为投资产品有其本身的收益是和风险结构。在此，以收益的波动性来衡量ＲＥＩＴｓ的收益风险，ＲＥＩＴｓ的风险远差于ＮＡＳＤＡＱ指数，比标准普尔５００市场指数低大概３至４个百分点。