5月金融数据怎么看？房地产将来如何判断？
1
5月金融数据点评
星期四收益率整体适当震荡，日间消息影响不大。10年活跃券较昨日中债估值震荡在0.5bp内，短端受于资金宽松下探1-2bp附近。
今日下午发布的5月金融数据表明，5月新添人民币贷款1.5万亿，新添社融1.92万亿，预计为2.11万亿，M2同比上涨8.3%，预计为8.1%。具体来说：
票据融资和居民短时间贷款边际增长，但信贷整体依旧不强。5月新添人民币贷款1.5万亿，同比多增200亿，较2019年同期多增3200亿，多增数目整体较上月改变不大。分项来说，居民户贷款同比少增811亿，其中短时间贷款同比少增575亿，中长期贷款今年来第一次转负，同比少增236亿元；企业贷款层面，整体同比少增402亿，其中短时间贷款同比少增1855亿，中长期贷款同比多增1223亿元，整体和上个月打平，而票据融资层面同比少增48亿，较上个月减幅缩窄。
整体来说，居民端和企业端贷款较前值回调显著收窄。企业端新添票据融资保持了上个月了净融入，说明银行放贷仍有阻力，“抢票”举动依然存在；而短时间贷款和中长期贷款多增量和上个月打平，表明了企业经营与投资情形仍未有明显改变，尤其是中长期贷款疲弱，说明大宗价格抬升持续对企业投资有抑制作用。居民端多增中长期贷款接连下跌并今年第一次转负，表明了房贷利率上探、地产政策缩紧等政策连续影响到居民购房需求；多增短时间借款收窄，或许与5月权益市场表现较强相关。
政府债券融资拖累，整体降幅环比打平。5月新添社融1.92万亿，同比少增1.26万亿，较2019年同期多增2076亿。社融同比增速较上个月回调0.7个百分点至11.0%。和上个月同样的，增速回调的基数原因较大，社融两年平均增速和4月打平，均为11.8%。分项来说，信贷同比少增1652亿，较上个月少增大幅降低，而非标融资、企业债融资同比少涨幅度略微收窄，非标层面，委托融资同比少增135亿，环比上个月的多增366亿收窄，信托贷款和未贴现银行承兑汇票二者则少涨幅度收窄。改变首要在政府债券融资，同比少增4661亿，首要和去年5月政府债由于流行病大幅放量相关。另外企业债融资新添量自2018年6月以来第一次转负，需求关注城投企业的融资阻力。
非银存款超级季节性提高，政府存款同比少增。5月新添人民币存款25600万亿，同比多增2500万亿，首要受于非银存款和政府存款新添较多致使。非银存款较去年同期大幅多增14566万亿，首要与保证金存款和非银杠杆提升相关。而居民存款和企业存款同比多增有所回暖，降低部分首要在政府存款，受于基数原因，5月新添政府存款少增3843亿元。
综上所述，5月金融数据基本符合我们在此之前的判断。整体信贷依旧不强，银行持续买票冲量，企业投资需求未见改观，居民中长期贷款下跌与房地产销量减缓吻合。整体保持在此之前判断，社融持续下探事态难改。
2
地产景气度高点或已以往
尽管流行病导致的耐用品消费替代效应还在，但地方政府在相继缩紧房地产调控的作用正在渐渐显现，房地产产业链阶段性景气度高点或已以往。
销售端，尽管2021年1-4月总计商品房销售面积两年平均增速仍保持在9.3%的高点，但实际上该增速已经接连两月回调。5月高频指标30大中城市商品房成交面积两年平均增速持续差于4月，且一线城市商品房成交热度显著减缓。统计局发布的二手住宅价格指数表明，4月一线城市二手房价同比增速时隔1年后第一次回调，也坐实房价调控初具成效。
筹资端，从房企资金来源各分项占比及增速看，2020年下半年房地产相关监管政策边际缩紧后，房企通过销售渠道获得的定金及预收款、个人按揭贷款在其资金来源中的地位显著提高，与之总体应的是房企通过信托、贷款等融资渠道获得的资金占比减弱。当前居民部门加杠杆的情形对观察房企资金来源至关重要，真相上房企资金来源增速高位也显现在2021年2月，与房地产销售同步。
投资端，受于2020年下半年居民加杠杆购房意愿较强，房企实际并没有缺钱，并在销售预计较好的助推下，买入了大批土地；但进入2021年后，集中供地政策影响叠加销售数据边际走软，土地成交价款增速有所走跌。受于房企实操中一般分期付土地费用，土地成交价领先房地产投资中的土地购置3-4个季度，所以后推可知三季度后土地购置费或许会拉低房地产投资表现。建安投资层面，建安投资两年增速高位也显现在2021年2月。适合注意的是，去年下半年房企执行了增速购地开工的策略，所以开年后伴随购地减缓，新开工面积上涨也显现了减弱的痕迹，需求关注下半年竣工端是否增速执行抵补。
库存端，2020年上半年房地产投资回弹时间领先销售，致使商品房待售面积连续好于2019年同期，但下半年销售端后来居上，两者距离渐渐缩减，至2020年11月商品房待售面积基本与2019年同期打平。当前来说，去年房企多建设的库存已经基本被消耗，商品房待售面积回到2013年以来的偏低水平，后续投资端与销售端的相关性或较此前有所提升。
所以综合销售、融资、投资、库存端的数据看，我们觉得当前房地产产业链景气度尽管依旧比较高，但最近已经显现了下跌态势，需求关注5月地产链相关数据能否持续走软，尤其需求注意居民加杠杆以及商品房销售端的改变，这或许是当前地产链最核心的变量。