商铺

商铺的由来

商铺，由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛期间。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。

位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清期间仅为江苏省的一个县。上海的首次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已形成全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，多地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。商铺的定义

依据以上对商铺历史的回顾，可以对“商铺”做下方定义，即 商铺是运营者为顾客供应商品交易、服务 、 感受体验的场所。和以往商铺的定义对比有相同的地方，即 商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。

商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店均为范围不等的商品交易场所。对于绝大部分人来讲，理解这一点很容易。

商铺作为供应服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在该种商铺里，通过得到运营者供应的服务，享受服务的品质。

商铺作为供应感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受运营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而运营者在此过程中达到收益。

商铺的概念我们可以发现，商铺已经历经了很大的成长，已经从最初的运营物品商品，增长到运营服务商品、体验商品的方面。很显然，以上不同运营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。商铺交易实例分析

金先生手头有200-300万资金，打算买入商铺作为投资。于是，房地产经纪人向其介绍了商铺贷款的有关政策，并推荐了两个带租约的商铺，然后约定带看时间。金先生自己又抽空到实地观察了几天，最后对其中一个商铺表明了清晰意愿，就在此时，他期望银行能供应五成商业贷款。经纪人即列出了贷款所需供应证明、文件的清单，并时清晰每月所需还款金额。在金先生给予了有关证明及文件后，即由中介公司代办相关贷款审批手续，银行出具“贷款意见证实书”，如此，金先生完成了商铺贷款的全过程。

在签约方面，经历中介公司、卖出与承买方的共同付出，卖出方与承买方终于就该商铺的标的、付款方式、期限等条件促成共识。最后双方顺遂地签订了买卖合同。

分析

卖出方：

期望能通过卖出该物业，得到一笔资金。受于在1999年签订了一份为期5年的租约，租金较低（当时市场正处在低谷，所以租金较当前的市场行情显著偏低）。

承买方：金先生期望通过买入该商铺，能使资金保值、升值。金先生是商人，不期望把所有资金都投在该商铺上，而是期望利用银行贷款支付部分房款，并利用以后收取的租金来还贷。

中介方：凭借专业知识与团队合作精神，保障交易的安全性。影响商铺增值原因

商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资人从股票、住宅，转向商铺。依据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺增值的原因首要有下方几点：

零售业动员商铺中国入世后，零售业将于三年内逐渐向外资放开。在这段时期内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也抓紧“圈地”脚步，特许加盟的形式大大加速了零售业的扩张脚步。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果表明，最适合执行特许连锁运营的行业是零售业（43％），其次是服务业（23．9％）和快餐业（22％）。值得关注的是，家电等专业连锁店迅速的成长引起了业界的重视。所以，将来一段时期内对商铺的需求将有较为平稳的上涨。需求首要汇聚在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。

热度指数大批客流为商业导致动力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的上升动员了商业兴旺，为投资商铺导致很大空间。所以，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区热度兴旺与否是很重要的原因。住宅小区内业主多，就代表着消费需求多，开个商铺做生意有得好做，投资商铺也就有得好赚。核心之处在于，小区务必具备一定范围。比如，万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成天气，形成投资人的投资热点。

地区潜力商业氛围浓的地段，商铺会有较高增值潜力，反之亦然。在市政动态方面，沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一次改造。南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡执行长远目标定位，到2010年，把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联举动其执行一期商业改造规划，计划将淮海路建成更为时尚的商业街，到时将有许多国际一流品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地--5万平方米的四川北路大型绿地建设方案已经敲定，2002年建成后，四川北路商业街商业布局和档次全会更深一步扩大和提高。所以，上述地区的商铺有适当的增值潜力。商铺投资种类

商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，依照商铺的开发形式对商铺执行分类，具体分类如下：

1、商业街商铺投资；

2、市场类商铺投资；

3、社区商铺投资；

4、建筑底商商铺投资；

5、百货商场、购物中心商铺投资；

6、商务楼、写字楼商铺投资；

7、交通设施商铺投资投资商铺五要素

投资商铺应首要考虑位置、范围、价格、回报和运用率五要素。

位置

与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，所以有时即使两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。所以，作为商铺的投资人绝不能贪一时的单价便宜而买下一个“包袱”。

范围

具备优越的位置才可聚来热度，才拥有获利的基本条件，而商场的范围是汇聚热度必不可少的条件。首先，因其范围大才可“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才可引来大商家进驻，带旺其余铺面。特别是现代商场已逐渐向“大而全”方向发展。假使商场不具备一定范围，各种新型的运营方式无法展开，同期也制约了人流量。

价格

多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，所以，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格或许只有繁华闹市区的一半，但由于保证不了人流量，顾客稀少，很或许买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。

回报

投资商铺者首要分为自用和真正意义上的投资人。对前者来看，以银行按揭形式买入一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的导致多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使运营成本大为减弱，与同行竞争力加强。对后者来看，投资风险前三年由发展商承受，收益与银行积蓄利率对比相差无多，但一两年后租金暴涨却是积蓄无法比拟的。

运用率

运用率是依据开发商对于商铺本身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····投资商铺技巧

商铺吸引投资人的首要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰，获得丰厚利润，可要从最初的选购商铺开始，但是如何在商铺选择上就处在有利地位呢？商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产原因、商业原因，仍有供求关系以及投资市场的资金情况等，下面就献上12个小技巧，以供参考。

技巧一：选择适当的行业类别

位于交通运输站的店铺，应以运营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以运营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以运营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。

技巧二：有“傍大款”意识

即把店铺开在著名连锁店或强劲品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。

技巧三：选取自发形成某类市场的地段

在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场运营什么作出规定，但在长期的运营中，某条街会自发形形成销售某类商品的“集中市场”。

技巧四：选择有独立门面

有的店面没有独立门面，店面前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销导致很大的麻烦。

技巧五：了解商铺周边群众买入力

买入力是依附人而存在的，买入力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。诚然，在那些消费能力强的买入力所在区域，商铺的价值高，得到的成本也相应较高。

技巧六：看人流量

商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。

技巧七：选择路边店

商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值差于路角店，是商铺中最常见的临街状态。

技巧八：选择好的建筑结构

建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式（如体育场馆），其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。

技巧九：了解开发商

选择品牌开发商来保证资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采取完善的开发流程，拥有大量的合作伙伴，这对项目的商业前景自身也是一种保证。

技巧十：周边交通便利

理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（买入力）的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。

技巧十一：看商铺的前景商业环境

考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一部分看似位置较偏的铺位，尽管前期租金很低，商户难寻，但机会成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。

技巧十二：把握投资机会

从总的上表达，经济事态不错，商业景气、商业利润好于社会平均利润，这个期间未必是投资商铺的合适机会，在商业发达地区或商业繁荣的期间，投资人商铺选址的空间很小，而且得到成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业天气仍未或正在形成中，是商铺投资的合适机会，投资人可以在较大的规模执行商铺选购。买入商铺注意事项

1、商铺安全性

商铺有无租约及租约到期日。比如，有租约的商铺务必清晰原承租人放弃优先买入权，划拨土地上的商铺在买入后还务必补地价等。

2、租金调幅

以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐渐递增。租金上涨的方式一般选择下方两种：总计递增，即每年租金依照递增比例递增，但是递增基数以前一年租黄金价格格为准；环比递增，即每过一段期间（一般3年左右）租金向上调整。

3、租黄金价格格

商铺租金除了要符合自己的买入承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。

4、商铺贷款

有关政策一般商铺贷款总额不胜过300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年。