基本分类
土地历来均为生产要素，因此从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的构成部分。在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。所以，一般说来，地产市场的交易活动是土地运用权的转让或租赁。房地产市场依照不同标准，不同方法，可做出不同的分类。
按构成要素分，可分为
(1)土地运用市场。是按国家对城市土地运用权的有偿出让和得到土地运用权者将开发的土地运用权有偿转让的场所。
(2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包含房屋现货和期货的交易场所。
(3)房地产资黄金市场场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房积蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场举动。
(4)房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。
(5)房地产技术信息市场。
依据房地产流通顺序分为
(1)房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地运用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地恐会农村集体土地征用为国有土地后出让给运用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。
(2)二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者运营者把新建、初次运用的房屋向消费者转移，首要是生产者或者运营者与消费者之间的交易举动。
(3)三级房地产市场。又称存量房地产市场。是买入房地产的单位和个人，又一次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产又一次进入流通领域执行交易而形成的市场，也包含房屋的交换。
二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。首要特点
房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 受于人口、环境、文化、教育、经济等原因的影响，房地产市场在各个区域间的需求情形各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为显著。具体表当下，土地的分区利用情形产生地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。
房地产市场交易对象和交易方式的多样性
房地产市场上执行交易的商品不只有各种各样的、不同用途的建筑物，还包含与其有关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不只有买卖、租赁，仍有抵押、典当及其余的让渡方式。
房地产市场消费和投资的双重特性
受于房地产可以保值、升值，有不错的吸纳通胀的能力，因此作为消费品的同期也可用作投资品。房产的投资性将伴随收入的提升得到更深一步的拓展。
房地产市场供给和需求的不均衡性
房地产市场供求关系的不均衡状态是经常会发生的。尽管价格和供求等市场机制会造成调整供求之间的非均衡态的作用，但伴随诸多市场原因的成长改变，原有的均衡态将持续被打破，所以，房地产市场供求之间的不均衡性将长期间存在，而均衡始终只能是相对的。
房地产市场与股票市场的重要区别
房地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。我国地域辽阔，多地发展极不均衡。每个地区的收入水平、经济情况、地理环境和文化背景的差异，决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因此中央不或许像调节股票市场那样，直接调节区域性的房地产市场。房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分房地产业是政府监管最严的行业之一。由于政府控制土地，它通过土地提供和城建规划，把住房发展纳入其中，进而直接控制此区域的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售，差不多每一个环节都要经历地方政府的严格审批和监督。显然，对房地产市场的微观调控已经是地方政府的职责规模。首要作用
房地产市场是房地产业执行社会再生产的基本条件，并可动员建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时达到房地产的价值和运用价值，可提升房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有助于改观居住条件，提升居民的居住水平。所以，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处在主体地位。政府调控作用
第一，政府的职责在于策划科学的能够有效保护竞争的规则。房地产市场既具有普通商品市场运行的一般特质，又具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性，以及受地理位置影响等特殊性。另外，我国房地产进入市场交易的时间较短，不足20年的时间，还处在启动阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有适当的盲目性。这些都要求赶紧策划和完善我国房地产市场的有关法律制度，既防止垄断，又防止过分竞争；既促进房地产市场迅速发展，又有效地防止其盲目性，以保证房地产市场能够依照市场经济规律有序运行。
第二，受于我国的房地产市场还处在发育的初期阶段，政府的首要职责就是要保护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。我国当前房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性，大多与市场发育不成熟相关，所以，政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育，而不能将它一棍子打死。诚然，政府保护和引导房地产市场的发育，并没有代表着政府要直接参与或代替市场，而是要维持政府的独立性。假使政府直接参与市场，就很难维持其公正的“裁判员”身份，就很难策划公正客观的规则和制度。近年来，不少地方政府痴迷于搞运营城市。运营城市自身无可厚非，但一部分政府借运营城市之名，实则行开发房地产之实，或站在开发商的态度上搞旧房拆迁、圈占农民土地，再加之长期以来，我国的土地实施批租制，没有采取公开的竞价招标制度，致使土地市场的混乱，所以，也需要转变政府职能。
第三，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。在一般情形下，政府调控市场，首要是运用经济手段，经济手段需要通过具体的经济政策来实行，包含财政政策、金融政策等。从我国房地产市场的供给和需求总量来说，价格上升显示房地产总量处在供不应求的状态。要压抑价格的过快上涨，一面要加大开发强度，增长供给；另一面，要控制需求。控制需求并没有是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求，而是要控制以投机或炒作为目的的需求。在市场经济条件下，即便对投机性需求或炒作性需求执行压抑，也不宜采取行政办法，而是要充分运用经济手段，如提升房贷利率，课以较高的税率，进而放大投机成本，降低投机性需求。从房地产市场的供求结构来说，当前我国存在着结构性失衡。一面，有大批住宅卖不出去，空置率越来越高。据统计，我国积存1年以上的商品房面积胜过了1亿平方米。另一面，经济适用房严重供不应求。房地产开发商为了得到丰厚的利润回报，对开发大面积的高档商品房乐此不疲，对小面积的经济适用房则不感兴趣。要处理结构性失衡，就需要增长开发商开发经济适用房的比例，而且严格制约以经济适用房的名义开发超大面积住宅恐会经济适用房转变为普通商品房。所以，可采取对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；对买入普通商品房征收较低税率，对买入豪华住宅则征收高额税率。
第四，会对经济适用房的“暗补”改为“明补”。当前，我国采取先补助开发商并要求以较低价格卖给中低收入家庭的方式开发经济适用房。其结果，要么是开发商不实施政府的规定，私自抬高价格，以普通商品房的单价卖给需求者；要么富人跻身其中，享受不该享受的优惠政策，不少地方已经显现一部分家庭拥有多套经济适用房的现象，就是明证。要处理经济适用房的错位现象，就需要将“暗补”改为“明补”，由补给开发商转变为直接补给中低收入者群体，中低收入者家庭可以完全依照市场价格买入住宅。
第五，要及时精准地公布房地产市场信息，推动国有房地产企业改革，以避免盲目投资。在市场经济条件下，单个的房地产企业不或许及时精准地收集房地产市场信息，这就要求政府追踪房地产市场的动态改变，及时公布信息，以便企业能够精准掌握信息，做出决策。同期，房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反映。假使市场主体对政府信号不灵敏或没有反映，政府对市场的调控就会失效。当前，我国的房地产投资中相当多属于国有企业，而国有企业受于产权改革不足位，法人治理结构不健全，激励和约束机制缺失，对于盲目投资所造成的损失可以不负责任，因此必然对市场信号反映迟钝或没有反映。从私营投资主体来说，他们往往许多地注重短时间利益，缺乏长远的眼光，在一定程度上造成了盲从举动。所以，要建立房地产投资主体对政府信号的灵敏反映机制，就需要深化国有和私营房地产企业的改革，建立现代企业制度。市场估价
收益还原法：首先预计出房地产市场将来每年的收益，并以适当的贴现率折算为当下的价值，以此确定房地产的价值。
市场比较法：市场比较法是依据市场中的替代原理，用具有替代性的房地产的单价来确定估值。市场比较法的运用前提是市场充分竞争。
成本估价法：以建产生本加之各类税费和利润来估价房产价值。
如果开发法：首先预期出房屋的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价和房地产开发商预期的利润。
评估原则
1、供需原则：商品的单价由该商品供给和需求的均衡点来决定。供大于求时，则价格上升，否则下滑。房地产的单价由类是房地产的供求情况决定。
2、替代原则：在与一市场上效用相同或类似的房地产，价格趋于统一。
3、最有效运用原则：以最佳运用所能导致的收益评估房地产的单价。
4、贡献原则：它是收益法和余下法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下执行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
评估程序
1、清晰评估基本事项
清晰评估目的：在受理评估业务时，一般由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估数据上。
了解评估对象
确定评估基准日：常以年、月、日表明
签订评估合同：它包含评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估数据等事项。
2、策划工作计划
3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要解决记录。
4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的单价，一般以一种评估方法为主，同期以其他活几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。
5、综合分析确定评估成果
6、撰写评估数据我国房地产融资的有关政策
房地产业的上涨不仅可以拉动整个国民经济的成长，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采取银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。(一)银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业运营发展的支柱。报告表明，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中多部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
(二)房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及重大的灵活性已形成房地产融资的新热点。信托可以执行直接贷款、股权投资、资产证券化等有关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及自此造成的风险，已承受相关部门重视。银监会已经开始制约信托对房地产贷款的支持。此外，信托资金的范围，特别是集合式信托的范围由于承受信托法的制约，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将承受一定影响。
(三)国内ipo
(四)国外ipo
(五)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房地产投资基金等
综合比较：受于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。
