房产税

简介

房产税

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，增强对房产的管理，提升房产运用效率，控制固定资产投资范围和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和运营人的收入。2010年7月22号，在财政部举办的地方税改革研讨会上，有关人员表明，房产税试点将在2012年开始推行。但由于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就形成封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多。如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国期间的房捐，均属房产税性质。

现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15号，国务院正式公布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1号开始实行。

作用

房产税的作用首要体当下下方两点：

一面，房产税可以为筹集地方财政收入作出重要贡献。房产税属于地方税，征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金，处理地方财力不足。而且，房产税以房屋为征税对象，税源比较平稳，伴随地方经济的成长，城市基础设施改观和工商各业的兴旺，房产税收将形成地方财政收入的一个首要来源；

另一面，征收房产税有助于增强房产管理。税收是调节生产和分配的一个重要经济杠杆。对房屋所有者征收房产税，可以调节纳税人的收入水平，有助于增强对房屋的管理，提升房屋的运用效益，控制固定资产的投资范围。若房产税能够对房屋所有者的多套房屋征税，则可以压抑房产投资和投机，阻止房地产市场泡沫化，促进宏观经济的协调平稳发展。^[1]

起源

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就形成封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国期间的房捐，均属房产税性质。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税根据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15号，国务院正式公布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1号开始实行。

特点

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象导致房屋；

2、征收规模限于城镇的运营性房屋；

3、区别房屋的运营运用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

纳税义务人

房产税的纳税义务人包含：

1、产权属国家所有的，由运营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2、产权出典的，由承典人纳税。

3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者运用人纳税。

4、产权未确定及租典纠纷未处理的，亦由房产代管人或者运用人纳税。

5、无租运用其余房产的困难。纳税单位和个人无租运用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由运用人代为缴纳房产税。

征税对象

受于房地产开发企业开发的商品房在卖出前，对房地产开发企业来说是一种产品，所以，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已运用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

征税规模

城市、县城、建制镇、工矿区，但不包含农村的房屋。

计税根据

依照房产余值征税的，称为从价计征；依照房产租金收入计征的，称为从租计征。

1、从价计征

房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。扣除比例由当地政府规定。

房产原值：应包含与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。首要有：暖气,卫生,通风等

还应注意下方三点困难：

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应给予区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税根据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。（2）对融资租赁房屋的情形，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关依据事实情形确定。

（3）新建房屋交付运用时，如中央空调设备已计算在房产原值当中，则房产原值应包含中央调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

2、从租计征：

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税根据。

税率

1、按房产余值计征的，年税率为1.2%；

2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

计算

1、从价计征的计算

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%

2、从租计征的计算

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：

应纳税额=租金收入×12%

税收优惠

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税规模。

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但运营用的房产不免。

4、个人所有非运营用的房产免征房产税。但个人拥有的运营用房或出租的房产，应照章纳税。

5、对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税。

6、经财政部准许免税的其余房产着重掌握下方几项：

（1）老年服务机构自用的房产免税。

（2）损坏不堪运用的房屋和危险房屋，经相关部门鉴定，在停止运用后，可免征房产税。

（3）纳税人因房屋大修致使接连停用半年以上的，在房屋大修阶段免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应表明。

（4）在基础设施建设工地为基础设施建设工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公场所、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工阶段，一律免征房产税。但工程终结后，施工企业将该种临时性房屋交还或估价转让给基础设施建设单位的，应从基础设施建设单位减收的次月起，照章纳税。

（5）为激励地下人防设施，暂不征收房产税。

（6）从1988年1月1号起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革以前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其余非运营用房，能否予以照顾，由各省、自治区、直辖市依据当地具体情形按税收管理体制的规定办理。

（7）对高校后勤实体免征房产税。

（8）对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

（9）从2001年1月1号起，对依照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包含企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

（10）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区规模内的房产，应该依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区规模以外的上在县邮政局内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1号起不再征收房产税。

（11）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房，暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包含从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

（12）从2006年1月1号起到2008年12月31号，对位高校学生供应住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

（13）对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的执行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。

7、从2001年1月1号起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

纳税时间

1、纳税人将原有房产用于生产运营，从生产运营之月起，缴纳房产税。

2、纳税人自行新建房屋用于生产运营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付运用之次月起，缴纳房产税。

5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋运用或交付之次月起，缴纳房产税。

纳税期限

房产税实施按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在与一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

纳税申报

房产税的纳税人应依照条例的相关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》。

有关法规

中华人民共和国房产税暂行条例

现行房产税的基本规范，是1986年9月15号国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，相关规定如下：

第一条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由运营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的或者产权未确定及租典纠纷未处理的，由房产代管人或者运用人缴纳。

前款列举的产权所有人，运营管理单位、承典人、房产代管人或者运用人，统称为纳税义务人（下方简称纳税人）。

第三条房产税依照房产原值一次减除10%到30%后的余值计算缴纳。具体减除程度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为根据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税根据。

第四条房产税的税率。依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

第五条下列房产免纳房产税：

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

4、个人所有非运营用的房产；

5、经财政部准许免税的其余房产。

第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有问题的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

第七条房产税按年征收，分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第八条房产税的征收管理，依照的规定办理。

第九条房产税由房产所在地的税务机关征收。

第十条本条例由财政部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民政府策划，抄送财政部备案。

第十一条本条例从1986年10月1号起施行。

契税：房屋买卖、交换或土地运用权出让等造成产权转移时征收的一种税。

运营税：对销售房地产的单位和个人征收的税。

印花税：领取房地产产权证时征收的一种赋税。

运营附加税：对缴纳运营税收的单位和个人，就其缴纳的运营税为根据进而征收的城市维护建设税和教育附加费。^[2]

评论

财政部财政科学研究所所长贾康表明，国家采取的房地产新政的确起到了预期的效果，遏制了房价过快上涨。征收房地产税起码有三大正面意义：首先房地产税是与分税分级财政体系相匹配的的地方税体系的重要财源支柱；其次房地产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件；第三，房地产税还会增进财产税再分配调节功能，对整个社会和谐及长期可连续发展的正面意义也是值得期待和肯定的。开征房产税可挤压房地产需求泡沫。

试点城市

2010年8月9号，重庆市财政系统一名内部人员表露，重庆已获中央准许执行房产税试点，最近将于全市规模内实施。这代表着，“空转”了多年的物业税试点进入了“实转”阶段，更为重要的是，国家对房地产调控政策的“趋紧”信号在增强。征收房产税是冲击投机性空置房的最有效办法。^[3]

相关方面表明，2011年1月11号上海房产税的方案已报北京，等候有关部门审批。“一旦通过，发号令一响，我们就开始做。”然而，对于广大市民关心的房产税具体征收标准，相关方面清晰表明暂不能表露，但可以肯定的说“不会影响合理的居住需求”。^[5]

限购令

上海2010年10月7号出台楼市调控细则（又称“沪十二条”），其中的“限购令”最受关注，这一临时性的政策中，规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。^[4]