二手房交易税

简述

“二手房个税”就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所造成的差价得到的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的单价卖给买方，则要从这两万差价中征受一部分作为税收。名义上看，征收个人所得税是为了制约卖方，压抑房地产产业过热。但是，卖方会将征收的这一部分税收加在买方身上，使交易成本增长，进而使房价更贵。

各种税收介绍

各种税收共有8种，依据最新的税收征管政策，个人销售房屋应缴纳的税收包含：运营税、个人所得税、土地升值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，运营税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．55％；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地升值税；印花税为房屋买卖成交价的0． 15‰；个人所得税的计税根据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20％；普通住宅的契税为2％，高档商品房契税为4％。

运营税的缴纳首要分下方两种情形：

（1）对于个人买入住房不足2年转手交易的，销售时按获得的售房收入金额征收运营税。

（2）对于个人买入住房胜过2年转手交易的，如是普通住房，免征运营税；如非普通住房，销售时按售房收入减去买入房屋的价款后的差额征收运营税。

二手房交易个人所得税征税根据

普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 运营税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％；2年以上(含)5年下方的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。卖出公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

依照《个人所得税法》规定，个人卖出自有住房获得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20％。同期，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就相关困难又做出了清晰规定，具体分三种情形征税：

1、个人卖出除公有住房以外的其余自有住房，其应纳税所得额依照个人所得税法的相关规定确定。即依照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20％的个人所得税，合理费用指出售财产时支付的相关费用。

2、个人卖出已购公有住房，其应纳税所得额为个人卖出公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付胜过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

3、职工卖出以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

免缴与少缴

首要有两种情形可享受个人所得税优惠政策：

一是对个人转让自用5年以上、而且是家庭唯一生活用房获得的所得，免征个人所得税。

二是对卖出自有住房并拟在现住房卖出1年内按市场价从新购房的纳税人，其卖出住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额差于原住房销售额的，依照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

房地产买卖税费

依据国家税法相关政策规定，个人转让房地产涉及的相关税费在商品房销售过程中，大差不差涉及到下方几种税费，包含：契税、手续费、印花税、运营税、城市维护建设税、教育费附加、土地升值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。

（1）契税政策。

《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地运用权、房屋所有权的转移举动，税目为国有土地运用权出让，土地运用权转让(包含卖出、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换，税率为3%—5%，纳税人是在我国国内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。国家规定对个人买入自用普通住宅，暂减半征收契税。国家在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面清晰了享受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1号起，个人购房的契税优惠政策也将依照统一的普通住房标准实施。 据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。

（2）印花税

印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。依据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上。

（3）运营税

国家运营税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5%的运营税。1999年，为了配合国家住房制度改革，切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，国家出台优惠政策规定，对个人买入并居住胜过一年的普通住宅，销售时免征运营税。个人买入并居住不足一年的普通住宅，销售时运营税按销售价减去买入原价后的差额计征。近期，为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作举动，国家对个人转让房地产运营税政策作出调整，从2005年6月1号起，对个人买入住房不足2年转手交易的，销售时按其获得的售房收入全额征收运营税。个人买入普通住房胜过2年(含2年)转手交易的，销售时免征运营税。对个人买入非普通住房胜过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去买入房屋的价款后的差额征收运营税。

（4）城市维护建设税

缴纳升值税、运营税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人事实缴纳的升值税、运营税额为计税根据，分别与升值税、运营税同期交纳。纳税人所在地在市区的，税率为运营税税额的7%；纳税人所在地在县城镇的,税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%.

（5）教育费附加

这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依运营税额为计费根据，税率为3%。

（6）土地升值税

土地升值税于1994年开始征收，目的首要是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地升值收益，维护国家权益。土地升值税以纳税人在中华人民共和国国内转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物所获得的升值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税收。土地升值税税率采取四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%四档。土地升值税也有一部分优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地升值税。转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，都要缴纳土地升值税，土地升值税实施四级超标累进税率。

应纳税额 = 升值额×适用税率 升值额 = 转让收入－扣除项目金额 转让收入包含货币收入、实物收入和其它收入。

扣除项目包含：

①获得土地运用权所支付的金额，指支付的地价款和交纳的相关税费。

②房地产开发成本，包含土地征用及拆迁弥补费、前期工程费、 建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费。

③房地产开发费用，包含销售费用、管理费用、财务费用，其中销售费用、管理费用按（1）（2）项金额之和的5%在内计算扣除，财务费用按(1)(2)项金额之和的10%在内计算扣除。

④与转让房地产相关的税金，指运营税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

⑤按(1)(2)项金额之和加计20%扣除。

应纳税额的计算，采取四级超标累进税率。按升值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

①升值额未胜过扣除项目金额50% 土地升值税税额 = 升值额×30

②升值额胜过扣除项目金额50%，未胜过100%的 土地升值税税额 = 升值额×40%－扣除项目金额×5

③升值额胜过扣除项目金额100%，未胜过200% 土地升值税税额 = 升值额×50%－扣除项目金额×15

④升值额胜过扣除项目金额200% 土地升值税税额 = 升值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

（7）房产税

房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区规模内的房产征收的一种税收.房产税的计税根据分为房产余值和租金收入两种：

① 企、事业单位的房产不论自用依旧出租均以房产评估值（没有房产评估值的按房产原值）一次扣除30%后的余值计算缴纳房产税。

② 其余单位（免税单位或房产管理部门）和个人出租的房产以租金收入为房产税的计税根据。

房产税实施的是比例税率：

① 以房产余值为计税根据的，税率为1.2%。

② 以租金收入为计税根据的，税率为12%。

计算公式：

① 房产税应纳税额 = 房产评估值×70%×1.2% 或：房产原值×70%×1.2%

② 房产税应纳税额 = 租金收入×12%

（8）手续费

办理了房屋买卖过户手续后，由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费，征收的标准是依照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%，由买卖双方各缴纳一半。

（9）房屋产权登记费

办理房屋所有权登记时，应交纳登记费、权证工本费、印花税。登记费的收费标准是每建筑平方米3角，管房单位自测并符合要求的每平方米减收8分，由登记人交纳。不按规定期限申请登记，又未获准缓期登记的，每逾期1个月，每建筑平方米加征罚金1角；已申请登记，但未按期办理手续的，亦按上述标准加征罚金。

权证工本费，每件收费4元；共有权执照及他项权利执照，每件收费2元。印花税，每件5元。

（10）中介服务费

中介服务费是依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构,为企事业单位、社会团体和其余社会组织、公民及外国当事人供应相关房地产开发投资、运营管理、消费等方面的中介服务，向委托单位收取合理的费用。

①评估收费。房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实施政府定价，其收费标准依照标的总额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。基准地价评估收费另立标准。具体收费标准请参见“房地产中介制度”一章。另外，每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。

为土地运用权抵押而执行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。

企业转制、资产重组过程中，涉及房地产评估的，按房地产价格评估标准的50%计收评估费。

②代理收费。房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方商量议定一次性计收。

房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收： 500万元下方 2.5% 501~2000万元 2% 2001~5000万元 1.5% 5001~100000万元 1% 1001万元以上 0.5% . 实施独家代理最高收费标准不得胜过成交价格总额的2.8%。

③咨询费 书面咨询费

普通咨询数据，每份收费300?/FONT>1000元；技术难度大、情形复杂、耗用人士和时间较多的咨询数据，可适当提升收费标准，收费标准最高不胜过咨询标的额的0.5%.

口头咨询费. 房地产中介服务机构对委托人的口头咨询，依照咨询服务所需时间结合咨询人士专业技术等级由双方商量议定收费标准。

二手房交易税、费明细表

房地产业首要涉及哪些税种？

税收政策名词解释

1、容积率：是指项目规划建设用地规模内全部建筑面积与规划建设用地面积之比

2、个人卖出自有住房获得的所得，依照“财产转让所得”项目征收个人所得税。适用比例税率，税率为20%。

其计算公式为： 应纳所得税额=应纳税所得额*20%

应纳税所得额=转让住房的收入额—住房原值和合理费用

3、合理费用:是指此次交易中缴纳的运营税等有关税费。

4、个人转让住房原值很难确定的；因不能供应完整的资料、档案及其余有关凭据等原因，使个人卖出住房所得很难计算的；隐瞒、虚报房产成交价格或转让房产成交价格显著差于评估或计税价格，又无正值理由的，以及在特殊情形下，主管地税机关可依照《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，确定计税价格并实施核定征收个人所得税，核定方式采取定率征收。

其计算公式为：

应纳所得税额=转让住房的收入额*核定征收率

5、除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情形外， 对个人第一次卖出已购公房、解困工程住房，个人所得税核定征收率不差于1%；个人卖出其余住房所得，个人所得税核定征收率不差于2%。

6、对个人转让自用五年以上，而且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房获得的所得，免征个人所得税。

个人申请免征个人所得税时，应向主管地方税务机关或代征部门供应房地产交易中心出具的唯一住房证明，否则不得享受税收优惠政策。

7、什么是普通住房？

凡同期符合单套建筑面积140在方米下方（含140平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房为普通房。