土地开发成本

什么是土地开发成本

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各种费用开支；

土地开发成本的构成1

房地产开发企业土地开发成本包含五方面的内容，具体内容及其核算如下：

指直接与购置土地相关的费用，包含受让费用、拆迁费用、填海造地费及其余相关手续费和税费开支等。这些费用直接计入本科目。

一般情形下，是指高达预期运用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，首要包含通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。

一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情形。其一，经有权机关准许建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可依照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费，即借记本科日，贷记“预提费用 ”，预提的公共配套设施费只能用于有关的工程建设，不得挪作他用，预提数与事实开支数的差额，待工程完工后再调整相关科目。其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。

房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工以前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，首要包含薪资、福利费、劳动保护费、办公费等。如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目执行归集，月底再按适当的分配标准分配计入本科目。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产运营活动而发生的管理费用，应作为阶段费用，不在本科目核算。

土地开发成本核算对象的确定2

为了既有助于土地开发开支的归集，又有助于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；

2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

成本核算对象应在开工以前确定，一经确定就不能随意更改，更不能相互混淆。

土地开发成本项目的设置2

企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的导致执行场地的清理平整，如原有建筑物、阻碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要执行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。所以，就各个具体的土地开发项目来看，它的开发开支内容是不完全相同的。企业要依据所开发土地的具体情形和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生开支内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。依据土地开发开支的一般情形，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：

(1)土地征用及拆迁弥补费或土地批租费；

(2)前期工程费；

(3)基础设施费；

(4)开发间接费。

其中土地征用及拆迁弥补费是指依照城市建设总的规划执行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳活力安置费，及相关地上、地下物拆迁弥补费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减相关成本。开发土地如通过批租方式获得的，应列为批租地价。前期工程费是指土地开发项当前期工程发生的费用，包含规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包含道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

土地开发成本的核算2

企业在土地开发过程中发生的各类开支，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发开支在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其余土地开发开支均应通过“开发成本——土地开发成本”账户执行核算。

为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁弥补费、前期工程费、基础设施费等土地开发开支，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户执行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入相关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

土地开发成本核算应注意的困难1

房地产开发企业土地成本的核算过程是指企业将开发一定数量的土地所开支的全部费用执行归集和分配，最终计算出某个项目的总成本或单位成本的过程。对于开发范围小，周期短的企业，只要按前面所讲的成本内容执行核算，就能较容易处理困难。但对于企业执行范围较大、周期较长的成片土地开发来说，土地成本核算过程就不那么简单了，在成本核算过程中就应当注意下方三个困难：

房地产开发企业在具体确定成本归集对象时，应结合本企业的土地开发特点和事实情形，在满足成本计算的基础上加以确定，成本归集对象确定后，要有利成本计算的真实、精准和完整，正确反应成本的组成，并能及时结算成本对象的竣工成本。一般来说，都以成片开发土地中的具体运转项目或土地区域作为成本归集对象。如某一成片开发土地上规划有紫荆花园、千秋假日酒店等十个具体运转项目，则每一具体运转项目可作为成本归集对象。

对成片开发土地来说，肯定存在共同成本。那么，如何将共同成本分配至每一具体成本对象呢?分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应考虑配比原则而且要维持运用方法的统一性。

以价值为基础来分配共同成本是一个广为采取的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的预期售价或评估价值。如若其中的直接成本可清晰辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来执行分配，以使分配结果更为精准。

以面积为基础来分配共同成本一般只适用于成片土地开发后的成块卖出或转让。如若每块土地上的组成内容不同，则分配结果必将与事实不符。

个别认定法从定义上来讲或许是个最好的办法。但如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配困难，该种方法可同以上两种方法结合运用。

对一般房地产开发企业来说，为了抓住商机和维持现金流的良性循环，一般均为执行成片土地开发，分块卖出、转让或执行房产开发。在土地分块卖出或分块执行房产开发而房产又对外销售的情形下，期末结转土地成本或许有两种情形显现，一种情形是土地成片开发已完工，则期末按正常程序结转事实开发成本则可。其他情形是，土地成片开发未完工，在该种情形下，应当依据权责发生制和收入与成本费用配比的原则，按有权准许机构准许的工程概(预)算计算项目的完全成本，通过“ 预提费用”科目将仍未投入的完全成本与事实投入成本的差额计入成本，即也应当结转该项目的完全成本。待工程完工后，再按事实成本调整该项目的相关会计科目。

参考文献

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